買樓律師費點計？平價背後有冇伏？
置業是人生大事,委託律師處理繁複的法律文件本是標準程序。然而,當本應是專業保障的環節,近年卻頻頻爆出風波,令不少準業主憂心忡忡。究竟,在看似標準化的買樓律師費背後,隱藏著什麼「魔鬼細節」？我們又該如何擦亮雙眼,揀選一家能真正保障我們權益的律師樓呢？
相比動輒佔樓價1%的地產代理佣金,物業買賣的律師費顯得相當「親民」。目前市場上,一般中小型住宅的交易,律師費全包價大約在6,000港元左右,服務範圍涵蓋了從簽署正式買賣合約、查契、代繳印花稅,到審核按揭契及簽署轉讓契約等一系列關鍵步驟。
💡 專家提示： 雖然律師費會因應物業價格、成交複雜度（例如涉及村屋、僭建或複雜業權）而有所調整,但總體開支仍遠低於代理佣金。正因如此,律師行業競爭異常激烈,部分律師樓為求吸客,或會以極低價作招徠,但這亦可能埋下服務質素或潛在風險的伏筆。
「全包價」律師費通常包括什麼？
為了讓您更清晰了解,以下表格模擬了市面上律師樓「全包價」常見的服務項目：
| 服務項目 | 內容說明 |
|---|---|
| 審閱及解釋合約 | 代表買方草擬、審閱及解釋臨時及正式買賣合約條款,確保權益。 |
| 業權查冊 (查契) | 到土地註冊處查核物業的業權狀況,確保業主身份真確,物業沒有釘契等問題。 |
| 處理按揭文件 | 與銀行協調,處理按揭契及相關法律文件,安排貸款發放。 |
| 代繳印花稅 | 計算並代為向稅務局繳交物業印花稅。 |
| 簽署轉讓契 | 安排買賣雙方簽署樓契（轉讓契）,正式轉移物業業權。 |
| 處理資金交收 | 託管訂金及樓價餘款,並在成交日安全轉交予賣方律師。 |
避開「黑名單」陷阱：如何選擇可靠的律師樓？
近年律師樓接連出事,從職員挪用客戶款項到捲入「套丁」風波,都令準業主對資金安全產生極大疑慮。選擇律師樓,絕不能只看價錢。以下是幾個關鍵的避險策略。
▌什麼是銀行「On List」律師樓？為何至關重要？
這可能是揀選律師樓時最核心、最實際的一個考慮因素。所謂「On List」,是指該律師樓在各大銀行的「認可名單」上。由於銀行批出的按揭貸款會先存入律師樓的客戶戶口,銀行為了控制風險,只會與信譽良好、符合其內部評級標準的律師樓合作。
銀行評核律師樓的標準通常包括：
- ✅ 律師公會的操守紀錄： 是否有被投訴或處分的紀錄。
- ✅ 專業彌償保險： 是否購買了足夠保額的專業責任保險,以應對因疏忽引致的索償。
- ✅ 律師樓規模及往績： 公司的經營歷史、規模和處理樓宇買賣的經驗。
⚠️ 注意： 如果您選擇的律師樓並非您承造按揭銀行的「On List」律師樓,後果可能相當麻煩。您將需要額外聘請一家「On List」律師樓專門處理按揭契,而原來的律師樓則負責樓契事宜。這意味著您需要支付兩筆律師費,無形中增加了置業成本。
▌🔎 查證律師樓信譽的實用方法
在決定委託前,花點時間做足功課,是保障自己的最佳方法：
- 直接向銀行查詢： 在申請按揭時,直接向您的銀行職員索取他們的「On List」律師樓名單作參考。
- 留意市場資訊： 留意財經新聞及地產資訊,了解哪些律師樓有負面消息。例如早前爆出問題的「黃馮律師行」及「王潘律師行」,均是市場佔有率甚高的律師行,但最終仍出現嚴重問題。
- 參考市場數據（僅作參考）： 過往一些地產代理機構會發布律師樓市佔率數據,例如中原地產曾有數據顯示,一手市場由「的近」、「孖士打」等外資大行主導,而二手市場則由本地律師行佔比較高。但數據僅反映業務規模,不完全等同於信譽保證,需結合其他因素判斷。
買樓流程中的律師角色與資金安全關鍵點
了解律師的具體工作,以及資金在交易過程中的流向,有助您更準確地評估風險所在。
▌📝 從查契到貸款發放：律師的工作流程拆解
在正常的買賣流程中,您的律師會扮演「守門人」的角色：
- 買賣雙方簽署臨時合約後,買方律師會進行查契,確保物業業權清晰。
- 同時,買家向銀行申請按揭。銀行批核後,會發出「放款信」(Offer Letter)。
- 買家簽署銀行的法律文件,授權律師代表自己收取貸款。
- 銀行在確認文件齊備後,會發出「授信文件」(Facility Letter),並在成交日前將按揭貸款轉賬至買方律師樓的指定客戶戶口。
- 成交當日,買方律師會將訂金、樓價餘款及銀行貸款,以本票形式一併交予賣方律師,完成交易。
問題的癥結往往在於第4步至第5步之間。由於銀行可能在成交日前數天已將款項存入律師樓戶口,這段「真空期」便成為了不法之徒挪用資金的機會。
▌💰 訂金託管大解構：兩種模式優劣全分析
除了銀行貸款,買家支付的訂金（通常為樓價10%）如何處理,同樣關乎資金安全。目前主要有兩種託管模式：
| 託管模式 | 做法 | 優點 👍 | 缺點 👎 |
|---|---|---|---|
| 模式一： 訂金存入律師樓戶口 |
最常見做法。買家開出支票或本票給自己的律師樓,資金存入其客戶戶口,待成交時轉交。 | 能有效防範「假業主」騙案,因資金由律師樓把關,不會直接落入騙徒手中。 | 若律師樓戶口因任何原因（如被接管）遭凍結,資金將被鎖死,買家蒙受損失（如「黃馮」事件）。 |
| 模式二： 訂金本票由律師樓託管 |
買家開出抬頭為「賣方」的本票,交由自己律師樓暫時保管,但資金不進入律師樓戶口。 | 資金不經律師樓戶口,可完美規避因律師樓問題導致資金被凍結的風險。 | 彈性較低。若成交金額因任何原因有變動,可能需要重新開立本票,較為費時。 |
在近期事件後,越來越多置業者傾向採用模式二,以求最大程度的資金保障。您可以與您的律師商討採用此方式的可行性。
真實案例剖析：從「黃馮」與「王潘」事件學到什麼？
歷史是最好的老師。重溫這兩宗震動市場的事件,能讓我們更深刻地理解潛在風險,並學習如何自保。
▌🚨 「黃馮律師行」事件：資金凍結的噩夢
2020年底,「黃馮律師行」因有前文員不誠實挪用客戶款項,嚴重違反《律師帳目規則》,被香港律師會即時接管。這一決定導致該行所有銀行戶口被凍結,當中包括大量客戶的訂金、樓價餘款及銀行按揭貸款。
事件影響：
– 買家： 已支付的訂金及已獲批的按揭貸款被凍結,無法完成交易,面臨被賣方「殺訂」的風險。
– 賣家： 無法收取賣樓款項,影響其後的換樓或資金安排。
– 取回資金： 受影響客戶需經漫長的法律程序,由接管人核實申索,再向法庭申請解凍,過程耗時,且未必能保證全額取回。
當時稅務局亦就事件作出特別安排,容許受影響而無法按時繳交印花稅的業主申請分期繳付或減免罰款,足見事件影響之廣。
▌⚖️ 「王潘律師行」風波：當律師樓被銀行「停賽」
正當市場以為「黃馮」僅屬個別事件,另一家大型律師行「王潘律師行」的創辦人及高層,因涉嫌「套丁」而被廉政公署拘捕。事件曝光後,陸續有主要銀行宣布暫停受理該行處理的按揭交易。
這就引申出一個實際問題：如果我的律師樓突然被銀行「停賽」,我該怎麼辦？
當時銀行處理手法的分水嶺在於「授信文件」(Facility Letter) 是否已經發出：
- 未發出「授信文件」： 銀行普遍會要求買家更換另一家「On List」律師樓,才能繼續處理按揭申請。
- 已發出「授信文件」： 部份銀行會繼續交易,但採取特別措施,例如將按揭貸款以本票形式,繞過「王潘律師行」,直接交予賣方的律師樓,以策萬全。
正如當時購入青衣樓花「明翹匯」的陳先生（化名）所言,即使律師行聲稱運作不受影響,但面對如此重大的負面消息,為求安心,最終仍選擇了額外支付一筆費用轉換律師樓。「不能夠輕率」,這份謹慎正是所有置業者應有的態度。
置業自保手冊：不幸「中招」應如何應對？
儘管我們已盡力防範,但世事難料。萬一您委託的律師樓真的不幸出事,請保持冷靜,並立即採取以下行動：
- 立即聯絡您的按揭銀行： 這是最重要的一步。銀行是最大的持份者之一,他們會提供最即時和實際的指引。
- 聯絡香港律師會： 了解接管程序、申報債權的方法等資訊。
- 評估交易狀況： 根據銀行指引和交易進度（是否已發授信文件）,決定是等待還是需要立即更換律師樓。
- 準備額外資金和時間： 不論是更換律師樓的額外費用,還是交易可能出現的延誤,都要有心理和財務準備。
最終,防患於未然永遠是最好的策略。在委託律師前,多問一句、多查一步,可能就能為您省去日後無盡的煩惱和損失。
結論
在香港置業的旅程中,買樓律師費雖然只佔總成本的一小部分,但其所承載的責任與風險卻是巨大的。近年律師界的風波為所有準業主敲響了警鐘：選擇律師樓,絕不能僅以價格為唯一標準。深入了解銀行的「On List」機制、清晰掌握資金託管的方式,並對市場上的律師行信譽保持警覺,是保障您數百萬乃至千萬資產安全的不二法門。記住,審慎的選擇與充分的準備,遠比事後補救來得更重要。
FAQ 常見問題
Q1. 如果我的律師樓突然被銀行「剔出名單」(delisted),我該怎麼辦？
A1: 您應第一時間聯絡您的按揭銀行,他們會提供最清晰的指引。通常情況下,如果按揭貸款尚未發放,銀行會要求您更換至另一家在他們「On List」上的律師樓。這意味著您可能需要支付額外的律師費,但這是保障交易能順利進行的必要步驟。
Q2. 買樓律師費一般包括哪些服務？有什麼常見的額外收費嗎？
A2: 一般「全包價」律師費已涵蓋大部分標準服務,如審閱合約、查契、處理按揭及轉讓契等。但如果物業涉及複雜情況,例如是村屋、有僭建物、業權不完整或需要處理贖回現有按揭以外的貸款,律師樓可能會收取額外費用。建議在委託前詳細問清楚收費明細。
Q3. 一手樓和二手樓在選擇律師上有何不同？
A3: 最大的不同在於,購買一手新盤時,發展商通常會指定一家或數家律師樓,並提供律師費優惠,吸引買家選用。該律師樓會同時代表發展商和買家。而購買二手樓時,買賣雙方通常會各自聘請代表律師,以保障自身利益,選擇的自由度較大。
Q4. 如何確認我的訂金和樓價餘款是安全的？
A4: 除了選擇信譽良好的「On List」律師樓外,您可以主動與律師商討,採用「訂金本票由律師樓託管」的模式（即本票抬頭寫賣方,由您的律師樓保管）。這樣資金便不會直接進入律師樓的銀行戶口,能有效規避因律師樓戶口被凍結而引致的風險。
Q5. 除了律師費,買樓還有哪些必要開支？
A5: 買樓的主要開支除了樓價本身,還包括：地產代理佣金（通常是樓價的1%）、印花稅（稅率視乎樓價及買家身份而定）、銀行按揭的相關費用（如估價費）、以及一些雜費如查冊費、註冊費等。律師費通常會包含這些雜費,但最好在委託時確認清楚。
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