您是否正手持居屋單位,計劃在自由市場出售或出租,卻對「補地價」的複雜計算和程序感到困惑？許多業主都想釋放物業的全部價值,但第一步就被補地價金額的計算卡住。本文將為您提供最詳盡的「居屋補地價計算」教學,從核心的折扣率計法,到清晰的申請程序,讓您一篇搞懂所有細節,順利將資助房屋變為市場上的靈活資產。
目錄大綱
什麼是居屋補地價？為何賣樓前必須完成？
在深入了解如何計算之前,首先要明白「補地價」的本質。這一步是將您的資助房屋轉化為可在市場上自由買賣的私人物業的關鍵鑰匙。
➤補地價的定義：取回政府的資助差額
居屋,全名為「居者有其屋計劃」,是政府以折扣價售予合資格市民的資助房屋。這個「折扣」其實就是政府為您支付的一部分樓價,也就是地價。因此,當您希望將單位在「自由市場」（即公開市場）出售、出租或以其他方式轉讓時,就必須先向政府「買回」這部分的資助,這個過程就是「補地價」。簡單來說,補地價就是向香港房屋委員會（房委會）繳付一筆款項,用以解除單位的轉讓限制。
➤自由市場 vs 第二市場的關鍵分別
居屋業主在賣樓時,有兩個截然不同的市場可供選擇,而決定您能進入哪個市場的,正是「是否已補地價」。
| 市場類型 | 是否需要補地價 | 買家資格 | 特點 |
|---|---|---|---|
| 第二市場（居屋第二市場） | 否 | 「綠表」或「白表」資格持有人 | 交易的單位仍屬資助房屋,售價較低,但潛在買家群體受限。 |
| 自由市場（公開市場） | 是 | 任何人士（等同私樓） | 單位已解除轉讓限制,可自由定價、出租或出售,潛在買家範圍廣,物業價值得以完全釋放。 |
居屋補地價計算的黃金公式（附實例解說）
掌握補地價的計算方法,是規劃財務預算的第一步。其核心公式非常直接,關鍵在於理解當中的兩個變數。
➤官方計算公式
補價金額 = 補價時的物業市值 x (買入時的折扣率)
➤關鍵變數：如何找出「買入時折扣率」？
公式中的「補價時物業市值」由房委會委託的測量師評估,而「買入時折扣率」則是固定不變的,您可以在當初購買單位時的轉讓契據（Deed of Assignment）上找到。折扣率的計算方法如下：
買入時折扣率 = (購入時的最初市值 – 買入價) / 購入時的最初市值
這兩個數值——「最初市值」和「買入價」——都會清晰列明在您的樓契上。例如,如果當年單位的市值是300萬,而您的買入價是210萬,那麼折扣率就是 (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%。
➤計算實例：手把手教您計一次
假設您持有的居屋單位有以下資料：
- 買入價：HK$210萬
- 購入時的最初市值：HK$300萬
- 現時（補價時）經評估的物業市值：HK$500萬
計算步驟如下：
- 第一步：計算買入時的折扣率
折扣率 = (HK$3,000,000 – HK$2,100,000) / HK$3,000,000 = 30% - 第二步：計算補價金額
補價金額 = 現時市值 x 折扣率 = HK$5,000,000 x 30% = HK$1,500,000
因此,您需要向房委會支付150萬港元,才能解除單位的轉讓限制。
延伸閱讀
了解補地價後的物業市場走勢,能助您做出更明智的決定。不妨閱讀我們的香港樓市分析文章,掌握最新市場脈搏。
5步完成！補地價申請程序全攻略
了解計算方法後,實際的申請程序亦需清晰掌握。整個流程由遞交申請到領取證明,一般需時約兩個月。
➤步驟一：向房委會提交「評估補價」申請
業主需要填妥申請書（表格號碼：HD1065C）並連同樓契副本及申請費,郵寄或親身遞交至房委會總辦事處的第二市場計劃小組。您可以從房委會官方網站下載相關表格及查閱最新申請費用。
➤步驟二：等待房署委派測量師上門估價
房委會收到申請後,會委派專業的測量師行人員聯絡您,預約時間上門視察及評估單位。測量師會根據單位的狀況、座向、樓層及當時的市況作出估價。
➤步驟三：接收「評估補價通知書」
估價完成後約一至兩星期,您會收到房委會發出的「評估補價通知書」,信中會清晰列明您單位所需的補價金額。
➤步驟四：在限期內繳付補價金額
通知書上會註明繳付補價的限期,通常為兩個月。業主必須在此期限內,前往指定的律師樓辦理手續並繳清款項。若逾期未繳,是次申請便會作廢,業主需重新申請及估價。
➤步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」
成功繳付補價後,律師樓會協助您處理文件,最終您會收到由房委會發出的「解除轉讓限制證明書」。這份文件是您的單位已成功補地價的官方證明,之後便可將文件交由土地註冊處登記,正式讓單位進入自由市場。
補地價前必讀：新舊居屋的轉讓限制（禁售期）
並非所有居屋單位都能隨時申請補地價。房委會為不同時期的居屋設立了不同的轉讓限制（俗稱「禁售期」）。業主必須先滿足禁售期的規定,才能進行補地價及公開出售。政策主要以首次出售日期劃分：
| 首次出售日期 | 禁售期 | 補地價及進入自由市場時間 |
|---|---|---|
| 2022年及之後 | 首5年內,只能以不高於原價售回給房委會；第6至15年,可在第二市場免補地價轉售。 | 由首次轉讓契據日期起計15年後。 |
| 2018年至2021年 | 首2年內,只能以不高於原價售回給房委會；第3至10年,可在第二市場免補地價轉售。 | 由首次轉讓契據日期起計10年後。 |
| 2018年以前 | 首2年內,只能以不高於原價售回給房委會；第3至5年,可在第二市場免補地價轉售。 | 由首次轉讓契據日期起計5年後。 |
推薦閱讀
補地價往往涉及大額資金,了解樓宇按揭的相關知識,有助您更全面地規劃財務安排。
常見問題 (FAQ)
Q1.什麼時候是補地價的最佳時機？樓市下跌時補價會更划算嗎？
理論上是。因為補價金額與「補價時的物業市值」成正比,當樓市處於下行周期,物業估值較低,計算出來的補價金額亦會相應減少。因此,若業主資金充裕,選擇在樓市回調時完成補地價,日後待市況好轉時再出售,便有機會鎖定較低的補價成本,擴大利潤空間。
Q2.公屋和居屋的補地價計算方法有什麼不同？
兩者概念相似,但細節有別。居屋的補價是基於買入時的「折扣率」；而「租者置其屋計劃」下的公屋,其補價計算則是基於另一套方程式,涉及「經調整的重置成本」及年期折舊等因素,計算方法相對更複雜。業主需查閱其購樓文件以確定適用的計算基準。
Q3.補地價的費用可以申請按揭嗎？
一般情況下,銀行不會為「補地價」這筆款項直接提供按揭貸款。業主需要自行籌備資金。常見的做法是,在補地價完成、單位變成自由市場物業後,再向銀行申請「加按」或「轉按」套現,以償還當初用作補地價的資金。這意味著業主需要具備一定的短期融通能力。
Q4.如果我不同意房委會的估價,可以上訴嗎？
可以。如果您認為房委會的估價過高,可以在收到「評估補價通知書」的28天內,以書面形式向房委會提出上訴。您需要提供支持您理據的資料,例如由獨立測量師出具的估價報告。房委會的估價及上訴委員會將會覆核個案。
總結
總結來說,準確完成「居屋補地價計算」並了解整個申請流程,是您將資助房屋單位投入自由市場、實現資產增值的關鍵第一步。本文已為您詳細拆解了從折扣率計算、申請五大步驟到不同年份的轉讓限制。建議您在啟動程序前,先備妥所需文件,並評估目前的市場樓價,以選擇最有利的時機完成補地價。當您手握「解除轉讓限制證明書」時,您的物業便真正擁有了在市場上自由流通的價值。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
