在香港,「上車」置業是許多人夢寐以求的人生里程碑。然而,除了考慮樓價和按揭,一筆不容忽視的開支便是「印花稅」。特別是對於新手買家而言,「首次置業印花稅」這個名詞既熟悉又陌生。隨著2024年政府全面「撤辣」,整個物業印花稅制度迎來了翻天覆地的變化。過往複雜的稅項不復存在,但新的首次置業印花稅計算方式是怎樣的？是否還有傳說中的「首置」優惠？遲交稅款的後果有多嚴重？
別擔心,這份終極指南將為您一文掃清所有疑慮。我們將以最清晰易明的方式,為您拆解2025年最新的印花稅政策,提供詳盡的計算實例、繳交流程,甚至分享潛在的慳稅秘訣,助您在置業路上每一步都心中有數,預算更加精準。
甚麼是物業印花稅？「打厘印」唔做有咩後果？
買樓過程中,您一定會聽到律師提醒要去「打厘印」。其實,「打厘印」的正式說法就是為物業買賣文書繳付印花稅（Stamp Duty）。這並非可有可無的程序,而是具有法律約束力的關鍵一步。
簡單來說,繳付印花稅就等於為您的樓契蓋上一個「官方認證」。這份文件從此具備法律效力,可以在法庭上作為證據,更重要的是,能夠順利在土地註冊處進行註冊,正式確立您的業主身份。可以把它想像成是物業的「出生證明」,沒有它,業權誰屬便會陷入極大爭議。
⚠️ 重要警告： 如果您逾期或沒有為買賣合約「打厘印」,後果可能相當嚴重。除了文件不具法律效力,無法保障您的業主權益外,稅務局更有權追討稅款,並科以重罰,最高可達應繳稅額的10倍！因此,切勿掉以輕心。
樓市「撤辣」後,首次置業印花稅計算有何變化？
要理解現時的首次置業印花稅,我們必須先回顧一下歷史。在2024年2月28日政府宣布全面「撤辣」之前,香港的住宅物業印花稅可謂「三辣齊下」,極度複雜。
📜「辣招」回顧：昔日的印花稅「三座大山」
在「撤辣」前,根據買家的身份和持貨時間,可能需要繳付以下一種或多種印花稅：
- 從價印花稅 (AVD)： 分為「首置」（第2標準稅率）和「非首置」（劃一15%,後改為7.5%）兩種稅率,稅率差距巨大。
- 買家印花稅 (BSD)： 專門針對非香港永久性居民及公司買家,稅率為7.5%。
- 額外印花稅 (SSD)： 旨在打擊短期炒賣,若在2年內賣出物業,需根據持貨期長短繳付10%至20%的重稅。
當時,只有符合資格的香港永久性居民首次置業,才能享受到稅率較低的「首置印花稅」（即從價印花稅第2標準稅率）,這也是「首次置業」身份含金量最高的地方。
💡現時唯一稅項：從價印花稅 (AVD) 全解析
隨著樓市全面「撤辣」,上述的買家印花稅(BSD)和額外印花稅(SSD)已成為歷史。更重要的是,從價印花稅(AVD)不再區分「首置」或「非首置」。
換言之,現在無論您是香港永久居民、非永久居民,還是以公司名義入市；無論您是首次置業,還是換樓或投資,購買住宅物業時,都統一採用過去的「首置印花稅」稅率,即「從價印花稅第2標準稅率」。
所以,「首次置業印花稅」這個說法雖然仍被廣泛使用,但其內涵已變。它不再是一種「優惠」,而是所有住宅物業交易的「標準稅率」。
最新首次置業印花稅計算方法全攻略
了解政策背景後,我們來看看最實際的部分——如何計算您需要繳付的印花稅。稅額是根據物業的售價或價值（以較高者為準）按階梯式計算的。以下是根據香港稅務局公布的最新從價印花稅（第2標準稅率）稅率表：
| 物業售價或價值（港元） | 稅率 | 計算方式（港元） |
|---|---|---|
| 3,000,000 或以下 | – | 100 |
| 3,000,001 至 3,528,240 | – | 100 + (樓價 – 3,000,000) x 10% |
| 3,528,241 至 4,500,000 | 1.5% | 樓價 x 1.5% |
| 4,500,001 至 4,935,480 | – | 67,500 + (樓價 – 4,500,000) x 10% |
| 4,935,481 至 6,000,000 | 2.25% | 樓價 x 2.25% |
| 6,000,001 至 6,642,860 | – | 135,000 + (樓價 – 6,000,000) x 10% |
| 6,642,861 至 9,000,000 | 3% | 樓價 x 3% |
| 9,000,001 至 10,080,000 | – | 270,000 + (樓價 – 9,000,000) x 10% |
| 10,080,001 至 20,000,000 | 3.75% | 樓價 x 3.75% |
| 20,000,001 至 21,739,120 | – | 750,000 + (樓價 – 20,000,000) x 10% |
| 21,739,121 或以上 | 4.25% | 樓價 x 4.25% |
🧮計算實例
- 個案一：陳先生買入價值 HK$4,200,000 的單位
計算方式： 樓價介乎 3,528,241 至 4,500,000 之間,適用稅率為 1.5%。
應繳印花稅： HK$4,200,000 x 1.5% = HK$63,000 - 個案二：李小姐買入價值 HK$7,500,000 的單位
計算方式： 樓價介乎 6,642,861 至 9,000,000 之間,適用稅率為 3%。
應繳印花稅： HK$7,500,000 x 3% = HK$225,000 - 個案三：張氏夫婦買入價值 HK$12,000,000 的單位
計算方式： 樓價介乎 10,080,001 至 20,000,000 之間,適用稅率為 3.75%。
應繳印花稅： HK$12,000,000 x 3.75% = HK$450,000
不同類型物業的印花稅考量
無論您心儀的是全新的一手樓、具潛力的二手樓,還是資助房屋如居屋,在「撤辣」後,印花稅的計算標準都是一樣的,主要分別在於交易流程和時間表。
- 一手樓、二手樓、居屋： 全部統一採用上述的從價印花稅第2標準稅率計算,稅率上並無任何分別。
- 非住宅物業（車位、工商舖）： 這些物業的印花稅計算方式與住宅物業不同,採用另一套較低的「非住宅物業從價印花稅稅率」,在規劃相關投資時需另外查詢。
買樓印花稅繳交流程與注意事項
🕒幾時要交印花稅？遲交罰款有幾重？
根據稅務局規定,買賣文書（通常指正式買賣合約）簽署後,必須在30日內繳付印花稅。一般情況下,您的代表律師會在簽署正式買賣合約時,一併處理印花稅的計算和繳交事宜,您只需按指示準備好支票即可。
若未能在限期內繳交,罰則相當嚴厲：
| 逾期時間 | 罰款金額 |
|---|---|
| 不超過 1 個月 | 應繳印花稅額的 2倍 |
| 超過 1 個月但不超過 2 個月 | 應繳印花稅額的 4倍 |
| 超過 2 個月 | 應繳印花稅額的 10倍 |
📝「臨約」vs「正約」：繳稅時間點拆解
繳稅的30天期限,是從哪份合約開始計算？這取決於您簽署「臨時買賣合約」和「正式買賣合約」的間隔時間：
- 普遍情況： 若「正約」在簽署「臨約」後的14天內簽立,則繳稅期限由簽署「正約」當天起計30天內。
- 特殊情況： 若「正約」在簽署「臨約」超過14天才簽立（例如成交期極短）,則繳稅期限會提前至由簽署「臨約」當天起計30天內。
您的律師會根據您的交易情況給予最準確的指引,務必遵從。
首次置業財務規劃：印花稅以外的隱藏開支
成功計算出首次置業印花稅只是第一步,在您的置業預算中,還應預留資金應付以下開支：
- 律師費： 處理樓宇買賣合約、查冊、按揭契等法律文件,費用約數千至萬多元不等。
- 地產代理佣金： 一般為樓價的1%。
- 按揭保險費： 如承造高成數按揭（超過六成）,需向按揭保險公司支付保險費用。
- 裝修及購置傢俬電器費用： 豐儉由人,但亦是一筆可觀的開支。
- 家居保險： 為新居的財物及第三者責任提供保障,是守護安樂窩的重要一環。
為新居添置一份周全的家居保險,能為您的置業旅程增添安心。萬一不幸遇上火災、颱風、水浸甚至爆竊,家居保險都能為您的財物損失提供補償,避免因意外而打亂您的財務計劃。
首次置業印花稅常見問題 (FAQ)
問：撤辣後,「首次置業」身份還有任何稅務優勢嗎？
答：在印花稅層面上,已沒有任何稅務優勢。因為所有人購買住宅物業,都劃一採用相同的從價印花稅第2標準稅率。不過,「首次置業」身份在申請高成數按揭時仍然非常重要,是能否借足九成按揭的關鍵因素之一。
問：如果我「先買後賣」換樓,可以申請退還部份印花稅嗎？
答：可以。這是現時唯一與「首置」身份相關的印花稅安排。如果您是香港永久性居民,在買入新物業（替代物業）時,您本身持有另一住宅物業,您需要先按標準稅率（即第2標準稅率）繳稅。只要您在買入新物業後的12個月內,成功賣出原有的唯一物業,便可以向稅務局申請退還部分印花稅,退稅後的淨稅額相當於您如果「先賣後買」時應繳的稅款。這個首次置業印花稅退稅機制,為換樓人士提供了極大便利。
問：非香港永久性居民買樓,印花稅真的和本地人一樣嗎？
答：是的。自2024年2月28日起,專為非本地居民及公司客而設的「買家印花稅」(BSD) 已被撤銷。因此,現在非香港永久性居民買樓,所需繳付的印花稅與香港永久性居民完全相同,都是按從價印花稅第2標準稅率計算。
問：聯名買樓或以公司名義買樓,印花稅如何計算？
答：在撤辣後,計算方式也變得簡單。無論是個人名義、聯名或公司名義買樓,都統一採用從價印花稅第2標準稅率。不過,以聯名或公司名義置業,可能會影響日後任何一方再購物業時的按揭申請資格,以及物業轉讓的安排,建議在決定前諮詢專業意見。
結論
總括而言,2024年的樓市「撤辣」政策,無疑是為置業人士鬆綁,特別是簡化了印花稅制度。現在的首次置業印花稅已成為所有住宅買賣的單一標準,計算方法清晰透明。準業主們只需根據物業價值,對照階梯稅率表,便能輕鬆計算出所需稅款。雖然「首次置業」的稅務光環不再,但在換樓退稅機制及按揭申請上仍具關鍵作用。希望本指南能助您清晰掌握印花稅的全局,為您的置業大計做好充分的財務準備,順利開啟安居樂業的新篇章。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。