在香港,「上車」置業是許多人的人生重要里程碑。對於準買家而言,除了樓價本身,最關心的莫過於各項繁瑣的開支,當中最大筆的支出之一就是首次置業印花稅。隨著2024年政府宣布樓市全面「撤辣」,過往複雜的印花稅制度已不復存在,置業門檻大大降低。究竟現在買樓印花稅實際要交幾多？如何準確計算？本文將以專家角度,為您提供一份最詳盡的買樓印花稅計算指南,附上清晰的計算實例與流程解說,助您精準掌握預算,安心踏出置業第一步。
釐清概念：到底什麼是買樓印花稅 (厘印)？
無論您是租樓還是買樓,大概都聽過「打厘印」這個詞。所謂「打厘印」,其正式名稱是「加蓋印花」,而買樓時繳交的「厘印費」,實際上就是「物業買賣印花稅」。
這項稅項的核心目的,是為您的物業買賣合約賦予法律效力。經稅務局加蓋印花的樓契文件,才會被香港法律承認,並具備在法庭上作為證據的資格。簡單來說,繳交印花稅是保障您業權的關鍵一步。
💡 專家提點：
切勿輕視繳交印花稅的重要性。若未在指定期限內完成「打厘印」,不僅買賣文件不具法律效力,無法進行業權登記,更有機會面臨稅務局的重額罰款,最高可達稅額的10倍。因此,在置業預算中,必須預留充足資金處理從價印花稅事宜。
2024樓市全面撤辣：首次置業印花稅的歷史與現況
2024年2月28日起,香港樓市迎來重大轉變——政府宣布撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱「辣招」）。這意味著,以往為了遏抑樓市炒風而設立的額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)已成歷史。現在,無論買家身份如何,只需繳付單一的「從價印花稅」(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)。
過往,香港永久性居民首次置業,可享有較低的「第二標準稅率」；若非首次置業,則需繳付劃一15%的「新住宅印花稅」。撤辣後,這個區分已不存在,所有人均統一採用稅率較低的「第二標準稅率」。這對換樓客及投資者尤其有利,而首次置業印花稅的負擔也進一步減輕。
📊 撤辣前後印花稅種類對比
| 印花稅種類 | 撤辣後 (2024年2月28日起) | 撤辣前 |
|---|---|---|
| 從價印花稅 (AVD) | ✅ 唯一需要繳交的印花稅 (按第二標準稅率計算) |
✅ 所有買家必繳,但稅率視乎是否首次置業而定 |
| 額外印花稅 (SSD) | ❌ 已撤銷 | 購入住宅2年內出售需繳交,稅率10%-20% |
| 買家印花稅 (BSD) | ❌ 已撤銷 | 非香港永久居民或公司買家需繳交,稅率7.5% |
| 新住宅印花稅 (NRSD) | ❌ 已撤銷 | 非首次置業的香港永久居民需繳交,稅率7.5% |
最新從價印花稅 (AVD) 計算方法全攻略 (附計算實例)
撤辣後,所有住宅物業買賣的印花稅均按《印花稅條例》第29AD條下的第2標準稅率計算。稅率按樓價或物業價值（以較高者為準）以累進式計算。以下是根據香港稅務局最新公布的稅率表：
| 物業售價或價值 (以較高者為準) (港元) | 從價印花稅稅率 (港元) |
|---|---|
| 3,000,000 或以下 | 100 |
| >3,000,000 至 3,528,240 | 100 + 超出3,000,000的款額的10% |
| >3,528,240 至 4,500,000 | 1.5% |
| >4,500,000 至 4,935,480 | 67,500 + 超出4,500,000的款額的10% |
| >4,935,480 至 6,000,000 | 2.25% |
| >6,000,000 至 6,642,860 | 135,000 + 超出6,000,000的款額的10% |
| >6,642,860 至 9,000,000 | 3.00% |
| >9,000,000 至 10,080,000 | 270,000 + 超出9,000,000的款額的10% |
| >10,080,000 至 20,000,000 | 3.75% |
| >20,000,000 至 21,739,120 | 750,000 + 超出20,000,000的款額的10% |
| >21,739,120 或以上 | 4.25% |
📝 不同樓價印花稅計算實例
為了讓您更具體地理解,我們模擬幾個常見的樓價範圍進行首次置業印花稅計算：
情況一：購買價值 HK$4,800,000 的單位
此樓價屬於「>4,500,000 至 4,935,480」的稅階。
- 計算公式：HK$67,500 + (HK$4,800,000 – HK$4,500,000) x 10%
- 計算步驟：HK$67,500 + (HK$300,000) x 10% = HK$67,500 + HK$30,000
- 應繳印花稅：HK$97,500
情況二：購買價值 HK$8,000,000 的單位
此樓價屬於「>6,642,860 至 9,000,000」的稅階。
- 計算公式：HK$8,000,000 x 3.00%
- 應繳印花稅：HK$240,000
情況三：購買價值 HK$12,000,000 的單位
此樓價屬於「>10,080,000 至 20,000,000」的稅階。
- 計算公式：HK$12,000,000 x 3.75%
- 應繳印花稅：HK$450,000
買樓印花稅繳交流程與時限
了解如何計算後,下一步就是掌握繳交的時機和方法。一般而言,整個流程會由您的代表律師協助處理,但自行了解亦能確保萬無一失。
🕒 何時需要繳交印花稅？
繳交期限主要視乎您簽署「臨時買賣合約」與「正式買賣合約」之間相隔的時間：
| 情況 | 繳交買樓印花稅期限 |
|---|---|
| 於簽署「臨約」後14天內簽署「正約」 | 簽署「正約」後30天內 |
| 於簽署「臨約」後超過14天才簽署「正約」 | 簽署「臨約」後30天內 |
通常,買家會在律師樓簽署「正式買賣合約」時,一併開出支票支付印花稅,由律師代為處理。您也可以選擇自行到稅務局的印花稅署繳交,或使用「電子印花」服務。
⚠️ 遲交印花稅有何後果？
若未能在法定期限內繳付印花稅,稅務局有權根據逾期時間加徵罰款：
- 逾期不超過1個月：罰款為稅額的 2倍
- 逾期超過1個月但不超過2個月：罰款為稅額的 4倍
- 逾期超過2個月：罰款為稅額的 10倍
各類物業印花稅有分別嗎？(二手樓/居屋/海外買家)
在現行政策下,答案非常簡單：沒有分別。
無論您購買的是一手新盤、二手樓,還是居屋等資助房屋,只要是住宅物業,其從價印花稅都採用完全相同的第2標準稅率計算。它們之間的主要差異在於交易程序、樓宇質素及按揭成數等,而非稅務負擔。
對於海外買家或非香港永久性居民,撤辣的影響更為顯著。以往他們需要額外支付高達7.5%的「買家印花稅」(BSD),但現在此稅項已完全撤銷。換言之,海外買家現在與香港永久居民一樣,只需支付相同的從價印花稅,大大降低了他們在港置業的成本。
常見問題 (FAQ)
❓ 如果先買後賣「換樓」,印花稅可以退嗎？
在撤辣前,換樓人士若在買入新物業後指定時間內賣出原有物業,可以申請退還部分印花稅。但撤辣後,由於非首次置業人士也同樣採用較低的第2標準稅率,不再需要先繳付高昂稅款,因此「先買後賣」的退稅機制已不適用。
❓ 以公司名義買樓,印花稅有不同嗎？
沒有。撤辣前,以公司名義買樓需繳付「買家印花稅」(BSD)。撤銷後,公司買家與個人買家一樣,只需按第2標準稅率繳交從價印花稅。
❓ 如果物業是送贈或繼承的,需要支付印花稅嗎？
送贈（無償轉讓）：近親之間（如父母、子女、配偶）的物業轉讓,即使沒有交易金額,仍需根據物業的市值估價,按第2標準稅率繳交從價印花稅。但如果是「送契」,則可能影響未來5年內的按揭申請。
繼承：根據遺囑或無遺囑繼承法獲得物業,則無須繳納印花稅。
❓ 簽訂「臨時買賣合約」後取消交易（撻訂）,已繳的印花稅能退回嗎？
可以。如果交易在簽署「可予徵收印花稅的買賣協議」（即臨約或正約）後最終被取消,買家可以在協議被取消的2年內,向稅務局申請退還已繳付的印花稅。
❓ 印花稅的金額是按成交價還是銀行估價計算？
印花稅是按物業的「代價款額」（成交價）或「價值」（市場估值）兩者中的較高者來計算。這樣是為了防止買賣雙方以低於市值的價格進行交易（如「陰陽合同」）來避稅。一般正常交易中,成交價與估價相若,會以成交價為準。
結論
總括而言,2024年的樓市全面撤辣,無疑為所有置業人士,特別是首次置業人士,帶來了實質的利好。印花稅制度的簡化,意味著您在計算置業成本時,只需聚焦於從價印花稅(AVD)。這不僅使財務規劃變得更直接透明,更大幅降低了入場門檻,讓「上車」夢想變得更加觸手可及。
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