不少香港長者手持已供滿的物業,卻面臨現金流不足的退休窘境。逆按揭（安老按揭）應運而生,聲稱能將磚頭變長糧,但坊間同時充斥著「安老按揭搵笨」的說法。究竟這項工具的利弊如何？它到底是安享晚年的財務方案,還是一個隱藏風險的陷阱？本文將以專家角度,為您深入剖析逆按揭的運作原理、申請資格,並客觀比較其利弊,助您作出最明智的退休財務決策。
目錄大綱
什麼是逆按揭（安老按揭）？拆解基本概念
逆按揭,官方名稱為「安老按揭計劃」,由香港按揭證券有限公司的全資附屬機構——香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運。它的運作原理與我們買樓時申請的傳統按揭正好相反。
- 傳統按揭：借款人每月向銀行還款,物業淨值逐漸增加,貸款額減少。
- 逆按揭：銀行每月向借款人（業主）支付年金,借款人毋須還款,貸款額隨時間累積增加,物業淨值則相應減少。
簡單來說,逆按揭就是讓55歲或以上的長者,將其自住物業抵押給銀行,以換取一段固定年期（10年、15年、20年）或終身的穩定年金收入,期間仍可繼續安居於原有物業直至百年歸老。這個設計特別適合那些「手持物業,缺少現金」的退休人士。
申請逆按揭資格嚴格嗎？一文睇清所有條件
逆按揭的申請門檻相對清晰,主要圍繞申請人年齡、財務狀況及物業本身。以下為您整理了詳細的資格要求：
| 審核項目 | 具體要求 |
|---|---|
| 👤 申請人資格 |
|
| 🏠 物業資格 |
|
| 👥 聯名申請 | 最多三位符合資格的申請人可聯名申請。若其中一位申請人身故,其餘申請人仍可繼續收取年金並安居於物業內。 |
💡 專家提示：
即使物業仍有按揭未供完,亦有機會申請逆按揭。申請人可提取一筆過貸款,用作清還原有的按揭餘額,若有剩餘資金,仍可選擇收取每月年金。
逆按揭年金點計？每月可以攞幾多錢？
每月可獲取的年金金額並非固定數值,而是受多個因素影響。了解這些變數,有助您評估逆按揭是否符合您的退休預算。
影響年金金額的四大關鍵因素
- 物業價值：估值越高,年金越多。物業估值800萬港元或以下的部分可獲100%計算；超過800萬港元的部分則以50%計算,物業價值上限為2,500萬港元。
- 申請人年齡：年齡越高,年金金額越高（以最年輕的申請人計算）。
- 年金年期：可選10年、15年、20年或終身。年期越短,每月年金越高。
- 利率計劃：可選浮息或定息計劃。定息計劃通常可獲取較高的每月年金及一筆過貸款額,但需視乎當時的利率環境。
💰 實例計算：
假設65歲的陳先生,單人持有一個已供滿、估值為700萬港元的物業,他選擇了終身領取年金。根據按證保險公司截至2025年初的數據參考：
- 若選擇浮息計劃,每月年金約為：$17,500
- 若選擇定息計劃,每月年金約為：$18,900
（注意：以上數字僅為示例,實際金額以銀行最終批核為準。您可使用按證保險公司的官方計算機作初步估算。）
【核心分析】逆按揭利弊大比拼：是福是禍？
深入了解逆按揭的利弊,是判斷其是否適合您的關鍵。這並非一個非黑即白的選擇,而是一個需要權衡取捨的決定。
✅ 逆按揭的四大優勢（利）
- 自製長糧,提升退休生活質素：將不動產轉化為穩定的現金流,應付日常生活開支、醫療或旅遊等,讓退休生活更有預算和尊嚴。
- 安居原有物業,毋須搬遷：最大的好處是毋須賣樓,可以繼續在熟悉的社區環境中安享晚年,免卻搬遷的煩惱和適應問題。
- 終身毋須還款,對沖樓價下跌風險：申請人有生之年都毋須償還貸款。即使日後樓價下跌,已鎖定的年金金額亦不受影響,變相成為一種保值工具。
- 靈活資金安排,應對突發開支：除了每月年金,申請人亦可提取一筆過貸款,用作裝修、醫療或個人消費等,增加財務彈性。
⚠️ 逆按揭的五大潛在弊端與風險（弊）
- 利息與費用蠶食資產價值：逆按揭並非免費午餐。貸款總額會隨時間滾存利息,加上按揭保費、法律費用等,會持續蠶食物業的淨值。
- 對下一代的影響：這是最多人關注的一點。物業承做逆按揭後,雖然業權仍在,但已附帶巨額貸款。將來子女若要繼承,必須先清還有關貸款才能贖回物業,否則銀行有權出售物業抵債。
- 違約風險：申請人必須履行持續責任,如準時繳交管理費、差餉地租,以及為物業購買火險。一旦違約,銀行有權終止計劃並要求還款,最嚴重情況下物業會被收回。
- 通脹風險：若選擇終身年金,雖然金額固定,但未來數十年的購買力可能會被通脹蠶食,導致生活質素下降。
- 錯失樓價升值機會：一旦鎖定逆按揭計劃,即使未來樓市大幅升值,申請人也無法從中獲益,因為物業價值已在申請時被鎖定作計算年金之用。
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逆按揭申請流程四部曲
申請逆按揭的程序嚴謹,以確保申請人充分理解計劃內容：
- 初步評估：聯絡參與計劃的銀行,進行初步的資格評估和財務諮詢。
- 輔導會面：這是強制性的步驟。申請人必須與合資格的輔導顧問（通常是律師）會面,深入了解計劃的法律後果、權益與責任,並獲取《輔導證書》。
- 正式申請：憑《輔導證書》向銀行提交正式申請,並完成一份健康問卷。
- 簽署文件：申請獲批後,簽署按揭及相關法律文件,計劃便正式生效。
香港提供逆按揭計劃的銀行名單
目前全港共有12間銀行及金融機構參與安老按揭計劃,為市民提供服務。以下是參與機構列表供您參考：
| 銀行 / 金融機構 | 查詢電話 |
|---|---|
| 中國銀行(香港) | 2278-3399 |
| 中國建設銀行(亞洲) | 3918-6655 |
| 集友銀行 | 2232-3625 |
| 招商永隆銀行 | 2309-5555 |
| 香港按揭管理有限公司 | 2536-0833 |
| 南洋商業銀行 | 2622-2633 |
| 華僑永亨銀行 | 2921-6682 |
| 上海商業銀行 | 2818-0282 |
| 渣打銀行(香港) | 2886-8863 |
| 交通銀行(香港) | 2239-5559 |
| 富邦銀行(香港) | 2806-7222 |
| 東亞銀行 | 3608-8686 |
必不可少的一環：為何申請逆按揭必須購買火險？
很多人會忽略這一點,但它卻是維持逆按揭合約有效的關鍵。根據按證保險公司的規定,申請人必須為抵押物業購買足夠的火險（樓宇結構保險）。
這項要求是為了保障貸款機構的利益。假如物業因火災、颱風等意外而嚴重損毀,保險賠償能用作償還部分或全部貸款。若申請人未能按規定購買或續保火險,將被視為違約,銀行有權暫停發放年金,甚至終止整個逆按揭計劃。因此,在享受逆按揭帶來的現金流時,切勿忘記履行購買火險的責任。想了解更多關於火險比較,可以參考我們的相關文章。
總結：我應該申請逆按揭嗎？
總括而言,逆按揭是一把「雙刃劍」。它能有效解決有樓無錢的退休困境,但同時也涉及利息成本和對資產傳承的影響。它沒有絕對的好與壞,只有適合與不適合。
✔️ 適合考慮的人群：
- 退休後現金流不足,但擁有已供滿或僅餘少量按揭的物業。
- 沒有子女或子女已有自己的物業,無意將物業留給下一代。
- 希望留在原居所安老,不想賣樓或搬遷。
❌ 需要三思的人群：
- 計劃將物業完整地傳承給下一代。
- 本身有足夠的退休儲備或被動收入。
- 對利率變動非常敏感,或不希望資產價值被利息蠶食。
在做決定前,務必與家人（特別是子女）進行充分溝通,並尋求專業的財務策劃師或輔導顧問的意見,全面評估自身的財務狀況、退休目標及家庭期望,才能作出最符合自己利益的選擇。
逆按揭常見問題 (FAQ)
❓ 物業抵押後可以出租嗎？
一般情況下是不可以的。但若申請人因需要接受長者或醫療護理服務而遷出物業,或在持有物業一年後聲明已退休,則可在特定條件下申請將物業出租。
❓ 子女或遺產代理人可以贖回物業嗎？
絕對可以。在借款人身故後,其遺產代理人（通常是子女）有優先權選擇全數清還逆按揭的貸款總結欠,以贖回物業業權。若不選擇贖回,貸款機構才會出售物業。售樓所得款項在扣除貸款後若有餘額,將會歸還給遺產代理人。
❓ 樓價下跌會影響已收取的年金嗎？
不會。一旦逆按揭計劃生效,每月年金金額就已鎖定,並不會因其後樓價的升跌而改變。這也是逆按揭其中一個優點,即在樓市下行時能鎖定資產價值。
❓ 逆按揭與保單逆按計劃有何分別？
兩者都是將資產轉化為年金的工具,但抵押品不同。逆按揭抵押的是住宅物業,而保單逆按計劃抵押的則是有現金價值的人壽保險保單。
❓ 如果提早過身,剩下的錢會如何處理？
逆按揭的貸款總額是按借款人預期壽命計算的。如果借款人比預期提早身故,其繼承人只需償還已提取的貸款本金、應計利息及相關費用。如果出售物業後的款項超過貸款總額,餘額會退還給遺產繼承人。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
