每年五月,當那份熟悉的「綠色炸彈」（報稅表）如期而至,對許多供樓業主來說,除了煩惱稅務計算,更是一個檢視理財策略的絕佳時機。您是否知道,沉重的按揭利息支出,其實可以轉化為強大的慳稅武器？這就是香港稅制中一項極為重要的福利——居所貸款利息扣除（Home Loan Interest Deduction）。
然而,這項福利並非簡單填個數字即可。如何準確計算居所貸款利息點計才能盡享優惠？何時申請、如何利用20年的扣稅期才能發揮最大效益？夫婦聯名持有物業,扣稅額又該如何分配？本文將以資深分析師的視角,為您全面拆解供樓利息扣稅的每一個環節,提供一套詳盡實用的操作指南,助您在2025年稅季慳到盡！
什麼是「居所貸款利息扣除」？深入解析慳稅核心
「居所貸款利息扣除」是稅務局為鼓勵市民置業安居而設的一項稅務優惠。簡單來說,如果您為購買香港境內的住宅物業而申請了按揭貸款,並且該物業是您本人或配偶的主要居所,那麼您為該貸款支付的利息就有資格申請扣稅。
💡 核心三要素：扣稅額、年期與資格
要掌握這項優惠,首先必須了解其三大核心要素：
- 最高扣減額： 每個課稅年度,每宗物業可申請扣除的利息上限為港幣$100,000元。
- 最長扣稅期： 合資格的納稅人一生中可享有長達20個課稅年度的扣稅期。這20年無需連續使用,您可以根據個人財務狀況,策略性地選擇在哪個年度提出申請。
- 基本資格：
- 您必須是該物業的業主（唯一或聯名）。
- 該物業必須是位於香港境內的住宅物業（樓花、工商舖、車位等均不適用）。
- 該物業必須是您在該課稅年度內的主要居所。
- 用作申請扣除的貸款是用於購買該物業。
居所貸款利息點計？一文學會計算你的扣稅額
了解規則後,最實際的問題是：「我究竟可以扣除多少稅款？」計算居所貸款利息的關鍵在於找出您在該課稅年度（即去年4月1日至今年3月31日）實際支付的按揭利息總額。
📊 案例實戰：貸款$500萬,你能慳多少？
讓我們透過一個具體例子,看看居所貸款利息點計的實際操作。假設陳先生的按揭資料如下：
個案背景：
- 按揭貸款額：$5,000,000
- 實際按揭利率：3.5%
- 還款年期：30年
利息計算：
- 首月供款：約 $22,452
- 首月利息支出：約 $14,583 ($5,000,000 x 3.5% / 12)
- 首年利息總支出：約 $173,470
扣稅結果：
由於陳先生首年的利息支出$173,470已遠超$10萬的扣稅上限,他可以用盡$100,000的扣稅額。假設他的邊際稅率為17%,他最多可節省 $100,000 x 17% = $17,000 的稅款！
🏦 如何查詢年度利息總支出？
要準確得知全年的利息支出,最權威的方法是查閱由承按銀行發出的「年度還款表」（Annual Statement）。這份文件會清楚列明您在該課稅年度內每期供款的本金和利息分佈,以及全年的利息總額。通常銀行會在每年4月至5月期間寄發給客戶,您也可以主動登入網上銀行或聯絡銀行索取。
💰 貸款額 vs. 扣稅額：用盡$10萬上限的黃金交叉點
一個常見問題是：「我的貸款額要達到多少,才能用盡$10萬的扣稅額？」這取決於當時的按揭利率。我們可以做一個簡單的估算：
$100,000（利息上限） ÷ 當前按揭利率 = 所需的按揭貸款餘額
以現時市場普遍按息約3.5%計算,您的按揭貸款餘額只需達到約$2,857,143（$100,000 ÷ 3.5%）,其首年利息支出便足以觸及$10萬的上限。這也解釋了為何剛上車的業主通常更能用盡扣稅額,因為他們的貸款本金仍然處於高位。
扣稅黃金策略：何時申請最著數？
擁有20年的扣稅「皇牌」,絕不應輕率使用。這好比一場馬拉松,懂得配速才能笑到最後。何時動用這項權利,是一門需要深思熟慮的學問。
🏃 剛上車 vs. 資深業主：時機抉擇大不同
對於剛上車的業主,通常建議盡早開始申請。原因在於「息隨本減」的還款特性。
「息隨本減」的秘密：在按揭初期,您每月供款中,利息佔據了絕大部分,本金佔比相對較小。隨著您不斷還款,本金逐漸減少,利息支出也隨之下降。因此,在供款的首數年,您的年度利息支出最高,最容易達到或超過$10萬的扣稅上限,能最大化扣稅效益。
對於資深業主,或已供款多年的人士,情況則有所不同。如果您的按揭餘額已大幅下降,每年利息支出可能只有三、四萬元,與$10萬上限相距甚遠。此時申請,似乎有點「浪費」了寶貴的扣稅年期。
🤔 策略性保留：何時應該「留前鬥後」？
在以下幾種情況下,即使符合資格,您也可能需要考慮暫緩申請,將扣稅年期留待將來使用：
- 計劃換樓： 如果您預計在未來幾年內會「細屋換大屋」,屆時將會申請一筆金額更高的按揭貸款,利息支出自然會大幅增加。將扣稅額度留到那時使用,顯然更為划算。
- 預期收入增加： 如果您預計未來收入會顯著提升,從而進入更高的稅階,那麼在稅階較高時申請扣稅,實際節省的稅款也會更多。
- 利息週期變化： 在目前的加息週期,利息支出普遍較高。若未來進入減息週期,利息支出下降,屆時申請的效益便不如現在。反之,若現時處於低息環境,也可考慮將額度留待加息時使用。
不同業權下的扣稅天書：單人、聯名、夫婦點樣計？
物業的業權結構,直接影響居所貸款利息點計的扣稅方式。特別是夫婦之間,不同的持有方式會產生截然不同的稅務效果。不少人在此環節感到困惑,以下我們用表格清晰比較：
| 業權狀況 👨👩👧👦 | 扣稅額上限 💰 | 分配方式 | 注意事項 ⚠️ |
|---|---|---|---|
| 單人持有 | $100,000 | 業主一人獨享全部扣稅額。 | 為保留配偶的「首次置業」名額,這是現時最常見的安排,稅務效益也最直接。 |
| 聯名持有 (夫婦/其他人) | $100,000 (每宗物業) | 預設為按業權比例平均分配。若夫婦聯名,則每人最高可扣$50,000。即使其中一方支付全部供款,亦不能獨享$10萬額度。 | 若聯名業主想按非平均比例扣稅,需向稅務局提出共同選擇,並證明是按該比例分擔利息。 |
| 夫婦各自持有物業 | $100,000 (兩人合計) | 夫婦被視為一個整體,只能就其中一所他們共同視為主要居所的物業申請扣稅,額度上限仍為$10萬。 | 不能同時為兩所物業申請扣稅。必須由夫婦二人共同決定提名哪一所物業作扣稅之用。 |
轉按、加按、樓花等特殊情況全攻略
除了標準情況,置業過程中還會遇到各種特殊狀況,它們對利息扣稅有何影響？
🔄 轉按（Refinancing）後的利息可以扣稅嗎？
可以,但有限制。近年流行透過轉按套現資金作其他投資或周轉。稅務局的規定是,只有用作償還「購買主要居所」的原有貸款部分的利息才可以扣除。套現部分的貸款利息則不符合資格。
舉例：假設您原有按揭尚欠$300萬,您轉按至新銀行借貸$400萬,當中套現了$100萬。那麼,在計算可扣稅利息時,您只能以新貸款額的75%（$300萬 / $400萬）來計算。如果新貸款全年總利息為$14萬,您可申報的扣稅利息為 $140,000 x 75% = $105,000,最終可扣除的上限仍為$10萬。
🏗️ 「樓花」階段可以申請扣稅嗎？
不可以。關鍵在於「主要居所」的定義。在樓花階段,物業尚未入伙,您並未實際居住在內,因此不符合「主要居所」的條件。您必須等到物業正式收樓並搬入居住後,從該課稅年度起才能開始申請利息扣稅。
👨👦 家人代供或以子女名義持有物業
這是一個常見的誤區。稅務扣除權跟隨的是物業的法定業主,而不是實際供款人。如果物業由子女名義持有,即使按揭供款全由父母支付,該居所貸款利息點計的扣稅權利也只屬於子女。父母並不能因此獲得任何扣稅額。
實戰教學：如何填寫報稅表申請利息扣除
了解所有理論後,最後一步就是在報稅表上正確地執行。操作其實相當簡單：
- 準備文件：找出銀行寄發的「年度還款表」或相關文件,確定課稅年度內的已付利息總額。
- 找出欄位：在個人報稅表（BIR60）中,找到有關「居所貸款利息」的部份（通常在第8部分「扣除」）。
- 正確填寫：
您需要填寫以下資料：
- 物業地址：清楚填寫用作扣稅的物業詳細地址。
- 業權：填寫您在該物業的擁有權百分比（如100%或50%）。
- 貸款機構名稱：填寫承按銀行的名稱。
- 在該年度已付的居所貸款利息：填寫您從銀行結單上得知的利息總額。
- 要求扣除的款額：填寫您希望扣除的金額,此金額不能超過已付利息總額,且個人上限為$10萬。
- 聯名物業：如屬聯名物業,夫婦二人需在各自的報稅表上申報,並確保兩人申報的扣除總額不超過$10萬。
常見問題 (FAQ) 擴展
- Q1: 扣稅年期用盡了怎麼辦？未來會延長嗎？
- A: 目前法例規定為20個課稅年度。雖然過去政府曾延長過扣稅年期（由10年增至20年）,但不能保證未來會再次延長。因此,更應珍惜並策略性地使用現有的20年額度。
- Q2: 如果我將部分單位出租（如分租房間）,還能申請扣稅嗎？
- A: 可以,但需要按比例扣減。例如,如果您將物業的30%面積出租,那麼您只能就70%的利息支出申請扣稅。即是說,如果您全年利息支出為$12萬,可申報的利息上限為 $120,000 x 70% = $84,000。
- Q3: 我如何證明該物業是我的「主要居所」？
- A: 一般情況下,稅務局會接納納稅人的申報。但在有需要時,稅務局有權要求您提供證明,例如水、電、煤氣費單,銀行月結單的通訊地址等,以證明您確實居住在該單位內。
- Q4: 如果夫妻離婚,聯名物業的扣稅額如何處理？
- A: 離婚後,二人不再是配偶關係。如果物業業權不變,他們將被視為普通的聯名業主。如果其中一方繼續居住在該物業內作為其主要居所,他/她可以就自己業權比例部分的利息申請扣稅,上限為$10萬乘以其業權百分比（例如50%業權可扣最多$5萬）。另一方若已遷出,則不再符合「主要居所」的條件,無法享受扣稅。
- Q5: 我購買的是資助房屋（如居屋）,按揭利息可以扣稅嗎？
- A: 可以的。只要該單位是您的主要居所,不論是私人樓宇還是經由「居者有其屋計劃」等資助計劃購買的單位,其按揭利息同樣符合扣稅資格。
結論
總括而言,「居所貸款利息扣除」是香港業主一項非常寶貴的稅務權益。要準確掌握居所貸款利息點計,不僅是簡單的數學計算,更是一項結合了個人置業規劃、收入預期和利率走勢判斷的綜合財務策略。透過本文的深入剖析,希望您能對這項政策有更立體的理解,不再錯過任何一個可以合法慳稅的機會。在下一個稅季來臨前,不妨花點時間,審視您的按揭狀況,規劃好您的扣稅藍圖,將沉重的供樓負擔,轉化為實實在在的理財成果。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。稅務條例或會更改,一切以香港稅務局最新公布為準。