買樓,對許多香港人而言,是一生中最大的一筆投資。當你滿心歡喜地準備迎接新居時,最後的把關環節——驗新樓,絕對不容忽視。這一步不僅是檢查單位的裝修質量,更是保障你未來居住品質與權益的關鍵。無論是簇新的一手樓,還是充滿故事的二手樓,一個周詳的驗收程序都能讓你避免日後無盡的煩惱和額外開支。本文將為你提供一份終極驗樓指南,從收樓程序、必備工具到三大核心檢測重點,助你成為精明業主,安心入伙。
為何「驗樓」是收樓前不可或缺的關鍵一步？
驗樓的意義遠不止於「找錯處」,它是一項保障消費者權益的重要程序。不同類型的物業,驗樓的重點和法律基礎亦有所不同,了解箇中差異,才能更好地保障自己。
🧐新盤（一手樓）驗樓：發展商的「保養期」
購買一手樓的最大好處之一,就是發展商通常會提供「保養執漏期」（Defects Liability Period）。在收樓後的指定期限內（一般為六個月）,業主有權將單位內發現的任何問題或瑕疵,以書面形式提交給發展商,發展商有責任安排承建商進行維修,俗稱「執漏」。因此,在新盤收樓時進行詳細的驗樓,就等於是為自己的新居做一次全面的「身體檢查」,確保所有問題都能在發展商的保養期內妥善解決,避免日後要自掏腰包維修。
🧐二手樓驗樓：「現狀買入」下的自我保障
二手樓的買賣合約中,通常會包含「現狀買入」（as is basis）的條款。這意味著買家同意按物業當前的狀況購入,簽署正式買賣合約後,賣家一般不再對單位內的任何問題負責。因此,二手樓的驗樓環節更像是一種「盡職審查」。理想的做法是在簽署臨時買賣合約後的睇樓階段,就盡可能詳細地檢查單位狀況。而在正式成交前的最後驗收（俗稱「Final Inspection」）,則是為了確保單位狀況與簽約時沒有重大變化,例如原有的電器是否齊備、有否出現新的損壞等。雖然賣家沒有執漏的責任,但及早發現問題,可以讓你對未來的維修開支有心理準備和預算。
驗樓師 vs. DIY：我應該如何選擇？
面對驗新樓這項專業任務,許多準業主都會猶豫：應該花錢請專業驗樓師,還是親力親為DIY？兩者各有優劣,選擇最適合自己的方案,才是明智之舉。
👍聘請專業驗樓師的優勢與考量
市面上俗稱的「驗樓師」,大多是具備建築、測量或工程監督等專業背景的人士。他們擁有豐富的經驗和專業知識,能迅速發現普通人難以察覺的隱藏問題,例如微細的滲水痕跡、空心磚、結構性裂縫等。此外,他們配備專業的檢測工具（如紅外線熱像儀、濕度計）,能提供更科學、客觀的檢測結果。一份由合資格驗樓人士簽署的瑕疵報告（Defects List）,在與發展商交涉時更具說服力,甚至在必要時可作為法律依據。若想尋求專業意見,可參考如香港測量師學會 建築測量組等專業機構的資訊。
💪DIY驗樓的可行性與準備
如果預算有限,或者對自己的細心程度有信心,DIY驗樓也是一個可行的選擇。自己驗樓的最大好處是節省金錢,而且可以完全按照自己的節奏和標準進行。不過,這要求你做足功課,事前準備好詳盡的驗樓清單和必要的工具,並對常見的樓宇問題有基本認識。DIY驗樓需要投入大量的時間和精力,務必保持耐性,逐一檢查每個角落。
| 比較項目 | 聘請專業驗樓師 | DIY 自行驗樓 |
| 費用 | 約 HK$4 – HK$10/平方呎,視乎單位面積及驗樓師資歷 | 只需購買工具的成本,約數百元 |
| 時間投入 | 較少,驗樓師會處理大部分工作及撰寫報告 | 極高,需自行研究、準備、檢查及記錄 |
| 專業程度 | 高,能發現隱藏及結構性問題 | 視乎個人知識,可能忽略深層次問題 |
| 工具 | 專業儀器齊全（如紅外線熱像儀） | 需自行添置基本工具 |
| 報告效力 | 報告具專業性及說服力,有助與發展商交涉 | 記錄的準確性及完整性或受質疑 |
史上最詳盡！驗樓必備工具清單
所謂「工欲善其事,必先利其器」。一份齊全的工具清單,是成功驗樓的第一步。以下為你整理了一份詳盡的清單,助你事半功倍。
| 工具 | 用途 |
| 📋 售樓書/平面圖 | 核對單位間隔、尺寸、用料品牌、附送家電等是否與合約相符。 |
| 📝 驗樓清單/筆記本 | 預先列出檢查項目,避免遺漏,並詳細記錄問題位置和狀況。 |
| 📸 相機/手機 | 拍攝有問題的地方,附上日期標記,作為日後跟進的證據。 |
| 📏 拉尺/測距儀 | 量度單位實際尺寸、傢俬擺放位置,核對是否符合平面圖。 |
| 🔦 電筒 | 檢查陰暗角落,如廚櫃底、假天花內,或用作照射玻璃,檢查有否刮痕或氣泡。 |
| 叩應棒 (伸縮金屬棒) | 輕敲牆身及地台,憑聲音檢測磁磚或批盪層是否有空鼓（空心磚）問題。 |
| 📐 平水尺 | 檢查地台、窗台、門框、牆身等是否平直或垂直。 |
| 🔌 電插頭測試器 (俗稱「他筆」) | 插入電掣,測試是否通電正常。 |
| 🪣 水桶/大水樽 | 裝水測試地台去水坡度、浴缸及企缸的去水速度和防漏能力。 |
| 🧻 廁紙/報紙 | 抹拭喉管接駁位、窗邊等懷疑滲水處,檢查有否濕潤；亦可放入馬桶測試沖水力度。 |
| 🪞 附長柄的鏡子 | 伸出窗外檢查外牆、冷氣機喉管等難以直接觀察的地方。 |
| 🪜 梯子 | 檢查天花、假天花、高處的櫃頂等。 |
| 📌 告示貼 (Memo紙) | 貼在有問題的地方,簡單描述問題,方便自己記錄及承建商跟進。 |
驗樓實戰攻略：三大核心重點全面睇
帶齊工具後,便可以開始實地檢測。驗樓時應有系統地進行,建議由門口開始,順時針或逆時針逐個房間檢查,避免遺漏。以下三大核心範疇,是驗樓時絕對不能馬虎的關鍵。
💧「水」的考驗：滲漏問題全方位檢測
- 廚廁重災區： 將洗手盆、鋅盆和浴缸去水口塞住並儲水,觀察盆底、接駁喉管及防水膠邊是否有滲漏。放水時,留意去水是否順暢,有否異響或倒灌。
- 企缸及浴缸： 用花灑向牆身、門邊等位置持續噴射數分鐘,然後用廁紙或乾布檢查牆角、門邊膠邊是否有滲水。
- 窗戶及露台： 關緊窗戶及露台門,嘗試在外面用潑水方式（如情況許可）,模擬下雨情況,檢查窗框、膠邊及牆身有否滲水。同時要仔細觀察玻璃,確保沒有裂痕、氣泡或崩花,這些都可能成為漏水隱患。
- 天花與牆身： 細心觀察天花及牆身是否有水漬、變色、發霉或油漆剝落的跡象,這些都可能是樓上單位或隱藏喉管滲漏的警號。
- 喉管檢查： 留意所有外露的來去水喉、冷氣機去水喉,檢查接駁口是否穩固,有否漏水跡象。
🧱「結構與飾面」的審視：從地板到天花
- 地板與牆身： 用叩應棒輕敲每一塊地磚和牆身,正常的聲音應是沉實的。若發出「卜卜」的空洞聲,即代表有空鼓問題,日後或會剝落。同時要細看有否明顯裂痕、刮花或崩角。
- 平直與垂直： 用平水尺檢查地台、窗台、門框、牆角是否平坦及成直角,誤差過大會影響日後擺放傢俬。
- 門窗功能： 反覆開關所有門（大門、房門、廚廁門）及窗戶,確保過程順暢,沒有異響或過緊過鬆。檢查門鎖、窗戶鎖扣、門鉸、螺絲是否穩固,防水膠邊有否老化或破損。關門後亦要留意門縫大小是否均勻。
- 尺寸核對： 將單位的實際尺寸與售樓書上的平面圖作對比,確保沒有重大出入。
⚡️「機電與裝置」的功能測試：確保一切正常運作
- 電力裝置： 使用電插頭測試器,逐一測試全屋所有電掣,確保供電正常。開關所有燈飾,檢查有否閃爍或失靈。
- 附送家電： 如果單位附送任何家電（如冷氣機、抽油煙機、洗衣機、雪櫃、熱水爐等）,必須全部開啟並試用一段時間。例如,讓冷氣機運行15-20分鐘,感受製冷效果及有否異常噪音或滴水；洗衣機則可試用快速清洗模式,同時檢查來去水是否正常。
- 固定裝置： 輕力搖動欄杆、馬桶、洗手盆、廚櫃等,確保安裝穩固,不會輕易鬆脫。
- 供水及煤氣： 開啟所有水龍頭,測試水壓是否正常。如有煤氣供應,應檢查煤氣錶及接駁喉管。
收樓流程大不同：新盤與二手樓的關鍵差異
了解驗樓的細節後,我們來看看新盤和二手樓的具體收樓流程,讓你對整個過程有更清晰的掌握。
🔑新盤收樓程序：與發展商的互動
- 收信及預約： 發展商會寄出「收樓通知書」,業主需按指示聯絡交樓處,預約收樓及驗樓的日期。
- 現場驗收： 在預約當日,由發展商職員陪同到單位進行驗樓。你可以選擇自行驗樓或與聘請的驗樓師一同進行。
- 填寫及遞交報告： 將所有發現的瑕疵詳細記錄在發展商提供的「缺陷清單」（Defect List）上,並即場或在限期內遞交。
- 執漏維修： 發展商收到報告後,會安排承建商在單位進行維修,時間由兩星期至一個月不等,視乎問題的複雜程度。大型玻璃、雲石台等物料或需時訂購。
- 再次驗收（覆檢）： 維修完成後,發展商會通知業主進行第二次驗收。業主需仔細核對清單上的項目是否已全部妥善修復。如仍有問題,可再次提出,直至滿意為止。
- 正式收樓： 確認所有問題已解決後,便完成整個收樓程序。
🔑二手樓收樓程序：確保「現狀」無誤
- 簽署臨約及委託律師： 選定心儀單位後,簽署臨時買賣合約,並委託律師處理後續法律文件及安排銀行按揭。
- 銀行估價： 銀行會安排估價行到單位進行估價,以審批按揭貸款。
- 成交前最後驗收： 在正式成交日（或前一天）,買家有權到單位進行最後驗收。此舉主要目的是確保單位狀況與簽約時一致,沒有遭到惡意破壞,以及合約中訂明的傢俬電器等仍然存在。
- 簽署轉讓契及付款： 驗收沒有問題後,買賣雙方到律師樓簽署「轉讓契」（樓契）,買家繳付樓價尾數。
- 正式收匙： 完成所有法律程序及付款後,便可從賣家或其律師手上取得鑰匙,正式成為業主。
驗新樓常見問題 (FAQ)
Q1. 發現執漏問題後,發展商要多久才完成維修？
一般而言,發展商會在收到業主的「缺陷清單」後約一個月內完成執漏。但如果涉及的工序繁複,或需要從外地訂購特殊材料（如特定型號的玻璃、雲石）,維修時間可能會延長。因此,業主應盡快驗樓並遞交報告,以免延誤入伙大計。
Q2. 如果自己DIY驗樓,錯過了問題點怎麼辦？
對於新盤,在六個月的保養期內,即使是覆檢後才發現的新問題,業主仍有權向發展商提出執漏要求。但若是二手樓,一旦完成交易,維修責任便落在新買家身上。這也凸顯了在成交前進行徹底驗收的重要性。
Q3. 驗樓報告（Defect List）有法律效力嗎？
由業主自行填寫的缺陷清單是向發展商提出維修要求的正式文件。如果報告是由合資格的專業人士（如註冊測量師）撰寫並簽署,其專業性及證據力會更強,若日後出現爭議,這份報告將會是重要的參考依據。
Q4. 二手樓驗樓發現問題,可以「踢契」嗎？
「踢契」（取消交易）的門檻非常高。除非發現的問題屬於嚴重的業權問題（例如僭建導致釘契）,或者單位狀況與合約訂明的「現狀」有根本性的重大差異（例如發生火災）,否則一般性的瑕疵（如漏水、牆身有裂痕）並不足以成為取消交易的理由。買家只能自行承擔維修費用。
Q5. 驗樓的最佳時機是什麼時候？
驗樓最好選擇在日間、光線充足的時候進行,這樣更容易看清楚牆身、地板等地方的細微瑕疵。此外,如果可以,選擇在雨天後驗樓,更能有效測試窗戶及外牆的防水能力。
總結
驗新樓是置業安居的最後一道防線,絕對不應掉以輕心。無論你選擇聘請專家還是親力親為,事前做足準備,掌握正確的流程和檢測方法,都能大大減低日後出現問題的風險。一個經過仔細驗收的安樂窩,才能讓你和家人住得安心又放心。希望這份詳盡的攻略,能助你順利完成收樓這件人生大事,展開美好的新生活。
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