居屋公屋分別2025：申請資格、入息上限及揀樓策略

在香港這個寸金尺土的城市,能夠「上樓」是許多市民的共同願望。而由政府主導的資助房屋,成為了實現安居夢的重要階梯。其中,居 屋 公 屋 分別一直是市民最關心的話題,兩者雖然都是為了解決港人的住屋需求,但在本質、申請資格及未來發展上卻有天壤之別。究竟您是適合租住公屋,還是應該奮力一搏抽居屋？了解清楚居屋申請資格與公屋入息上限的差異,是您規劃未來安樂窩的第一步。

公屋 vs. 居屋：一眼睇清核心定義與目標

要搞清楚兩者的分別,我們首先要從它們的「初心」——即設立目的——開始理解。一個是為基層家庭提供安穩的「避風港」,另一個則是為中低收入家庭鋪設一條「置業階梯」。

為了讓您更直觀地理解,以下用一個簡單的表格總結兩者的核心差異：

申請資格大比拼：你符合邊一種樓嘅要求？

了解基本概念後,最實際的問題來了：我的條件可以申請哪一種？公屋和居屋的申請門檻可謂「差之毫釐,謬以千里」。入息、資產、甚至家庭結構都會影響您的申請資格。以下將詳細比較兩者在申請條件上的主要分別。

權利與限制：上樓後有咩唔同？

成功「上樓」後,並不代表一勞永逸。作為公屋租戶或居屋業主,您所享有的權利和需要遵守的限制,構成了兩者最核心的居 屋 公 屋 分別。

🏠 居住權：租客 vs 業主

公屋住戶是租客,雖然租約穩定,但居住權並非絕對。若家庭收入或資產大幅增長,超出指定的「富戶政策」水平,便可能需要繳交額外租金,甚至被要求遷出單位。相反,居屋業主擁有單位的業權（儘管是受限制的）,只要準時償還按揭,就擁有永久的居住權,不必擔心因收入變動而失去住所。

💰 財務安排：租金 vs 按揭供款

財務上的分別非常直接。公屋住戶每月只需繳交數千元的低廉租金,財政壓力較小。而居屋業主則需要承擔更複雜的財務責任,包括支付首期、律師費、印花稅,以及未來長達二、三十年的樓宇按揭供款。這是一項重大的長期財務承諾,但同時也是一項資產投資。

🔄 轉讓與繼承：資產增值潛力大不同

這是兩者在資產屬性上的根本差異。公屋單位不能自由轉讓、出租或繼承,它純粹是一個住所,不具備資產增值潛力。而居屋則是一項實質資產,雖然在出售時設有嚴格限制（例如需補地價才能在公開市場出售）,但長遠而言,樓價有機會隨市場上升,為業主帶來資產增值。這也是無數家庭努力儲錢抽居屋的最大動力之一。

輪候與抽籤：邊個更快上樓？

對於申請人來說,等待時間是另一個關鍵考量。公屋採用「輪候冊」制度,申請人按遞交申請的先後次序及計分制排隊,過程漫長,目前一般家庭的平均輪候時間動輒五、六年。這是一場耐力的考驗。

居屋則完全不同,採用的是「攪珠抽籤」制度。不論您是何時遞交申請,只要符合資格,大家中籤的機會都是平等的（當然綠表和白表申請者會有配額分別）。這意味著運氣成分極高,可能一擊即中,也可能屢抽不中。這是一場運氣的博弈。

我應該點揀？情境分析助你決策

理論講完,讓我們進入實戰場景。面對居 屋 公 屋 分別,不同的人生階段和財務狀況,選擇也大相徑庭：

• 情境一：剛組織家庭的年輕夫妻

  收入不高且不穩定,儲蓄有限。這種情況下,硬著頭皮抽居屋,即使抽中也可能面臨首期和供樓的巨大壓力。相對穩妥的策略是先申請公屋,以低廉租金解決燃眉之急,穩定生活,同時努力儲蓄,待日後收入提升,再以「綠表」資格申請居屋,屆時將有更大優勢。

• 情境二：收入穩定的夾心階層

  月入總和超出了公屋上限,但購買私樓又遙不可及。您的唯一目標,就是居屋。應積極留意每年居屋的申請時間,做足財務準備,計算好首期、按揭及雜費,並在符合居屋申請資格的前提下,全力以赴「入紙」抽籤。

• 情境三：現有公屋住戶

  您手握「綠表」這張王牌,在申請居屋時享有優先權和更高的配額。若家庭收入許可,應積極考慮「由租轉買」。這不僅能改善居住環境,更能將每月繳交的租金,轉化為一份屬於自己的資產,實現財富增值。

總結：公屋與居屋的最終抉擇

總括而言,公屋與居屋是香港房屋階梯上相鄰但性質截然不同的兩級。公屋是社會的「安全網」,提供基本保障；居屋則是向上流動的「踏腳石」,提供資產增值的機會。您的選擇,不應只看眼前的公屋入息上限或居屋樓價,更應結合自身的長遠財務規劃、家庭發展藍圖以及對風險的承受能力來綜合考量。了解清楚遊戲規則,才能在這場「上樓」競賽中,為自己和家人作出最明智的決策。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。