對於許多香港人來說,「上車」置業是人生一大目標。回顧2019年,港府放寬了首次置業貸款計劃的按揭保險限制,無疑為當時的樓市注入了新的動力,讓不少人的置業夢想變得觸手可及。時至2025年,當年的政策影響依然深遠,但市場環境、按揭利率及相關規例亦已今非昔比。對於今日的準買家而言,了解最新的首置按揭成數、按揭壓力測試要求,以及買樓印花稅優惠,是成功上車前必須做足的功課。本文將以專業角度,為您深入剖析現行的首次置業貸款策略,助您掌握全局,穩健地踏出置業第一步。
何謂「首次置業」？重新定義你的上車資格
在深入探討各項計劃細節前,首先要清晰界定「首次置業人士」（簡稱首置）的身份。這不僅僅是指人生第一次買樓,其定義比想像中更廣泛。根據銀行及稅務局的標準,首置人士主要分為兩類：
- 1️⃣ 純粹首置人士：
申請人在申請樓宇按揭時,從未在香港擁有過任何形式的住宅物業。這是最直接、最無爭議的首置身份。 - 2️⃣ 恢復首置身份人士：
申請人過去可能曾與他人聯名持有物業,但在申請新按揭前,已經透過「甩名」（轉讓業權）或出售等方式,將自己名下的物業業權完全轉移。成功「甩名」後,該申請人即可恢復首次置業的資格,同樣能享受相關的按揭及稅務優惠。
確認自己的首置身份是第一步,因為這將直接影響您可申請的最高按揭成數以及所需繳付的印花稅金額。
2019年政策里程碑：放寬按揭保險如何改變遊戲規則？
2019年的施政報告是香港樓市的一個重要轉捩點,當時政府宣佈大幅放寬由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的首次置業貸款計劃2019按揭保險計劃,旨在幫助更多市民達成置業夢想。這項政策的核心是提高可申請高成數按揭的樓價上限,直接降低了買家的首期門檻。
讓我們用一個清晰的表格來回顧當時的重大調整：
| 按揭成數 | 2019年政策前樓價上限 | 2019年政策後樓價上限 |
|---|---|---|
| 最高 90% 按揭 | HK$4,000,000 | HK$8,000,000 |
| 最高 80% 按揭 | HK$6,000,000 | HK$10,000,000 (同時適用於換樓人士) |
此舉的影響立竿見影,例如一個價值HK$800萬的單位,首期門檻由政策前的HK$320萬（六成按揭）大幅降至僅HK$80萬（九成按揭）,大大減輕了買家的前期資金壓力,令更多中產家庭及年輕人能夠進入置業市場。
【2025最新】現行按揭成數與按揭保險計劃詳解
雖然2019年的政策奠定了基礎,但市場總在變化。到了2025年,金管局的基本指引及按揭保險計劃的細節亦有微調。一般而言,在不經按揭保險的情況下,銀行最高只能批出六成按揭。若要申請更高成數,就必須購買由香港按揭證券有限公司提供的按揭保險。
以下是現時首置人士可申請的最高按揭成數指引：
| 物業價值 | 最高按揭成數 (需購買按揭保險) | 備註 |
|---|---|---|
| HK$8,000,000 或以下 | 最高 90% | 申請人需為首置及有固定收入 |
| HK$8,000,001 至 HK$10,000,000 | 最高 80% – 90% | 貸款上限為HK$7,200,000 |
| HK$10,000,001 至 HK$12,000,000 | 最高 80% | 貸款上限為HK$9,600,000 |
注意：申請高成數按揭需支付按揭保險費用,保費可選擇一次性付清,或加借分期攤還。此外,新修訂的按揭保險計劃主要適用於已落成的住宅物業（二手樓）,樓花按揭有另一套不同的規則。
壓力測試還重要嗎？首置人士的豁免與計算方法
「壓力測試」曾是無數上車客的噩夢。它要求銀行在現行利率基礎上,模擬加息3厘後,申請人的每月供款不得超過其入息的60%。然而,在放寬按揭保險的政策下,對首置人士的壓力測試要求亦有所放寬。
關鍵點： 如今,如果首置人士申請按揭保險,即使未能完全通過壓力測試,只要其「供款與入息比率」（DSR）不超過50%,仍有機會獲批高成數按揭,但可能需要支付額外的按揭保費。最終審批權仍在銀行手中。想了解更多關於按揭的玩法,可以參考《樓宇按揭係咩？一文搞清置業玩法！》。
下表以一個例子,清晰展示在現行規則下,不同樓價的最低入息要求（假設利率為2.625%,供款30年）：
| 樓價 | 首期 (10%) | 每月供款 | 基本入息要求 (DSR 50%) | 壓測後入息要求 (DSR 60%) |
|---|---|---|---|---|
| HK$5,000,000 | HK$500,000 | ~HK$18,074 | ~HK$36,148 | ~HK$43,175 |
| HK$8,000,000 | HK$800,000 | ~HK$28,919 | ~HK$57,838 | ~HK$69,078 |
H按 vs. P按：新手應該如何選擇最優惠利率？
選擇按揭計劃時,最令人頭痛的莫過於H按與P按之爭。兩者直接影響你未來幾十年的供款利息開支。
- P按 (Prime Rate)：以「最優惠利率」為基準。香港的P分為「大P」和「細P」,由各大銀行自行釐定,相對穩定,息率變動較少。
- H按 (HIBOR)：以「香港銀行同業拆息」為基準。HIBOR波動性較大,與市場資金流動性緊密掛鈎。H按計劃通常設有「鎖息上限」（Cap Rate）,一般與P按利率掛鈎,為供款人提供保障。
專家分析：在加息週期,P按的穩定性看似吸引；但在減息週期或利率平穩期,H按因其高透明度和貼近市場的特性,往往能提供更低的實際利率。由於H按普遍設有鎖息上限,即使HIBOR飆升,供款人的最高利息支出亦有保障,因此目前市場上超過九成的按揭申請人選擇H按計劃。想了解更多減息週期下的按揭策略,可閱讀《減息供樓必讀：P按H按慳息攻略》。
以下是市場上部分銀行H按計劃參考：
| 銀行 | H按利率 | 鎖息上限 | 現金回贈 (參考) |
|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 | H+1.5% | P(5.0%)-2.5% | 高達HK$8,000 |
| 中國銀行 | H+1.5% | P(5.0%)-2.5% | 高達HK$16,000 |
| 東亞銀行 | H+1.45% | P(5.25%)-2.75% | 高達HK$12,000 |
精打細算：不可不知的首置印花稅優惠
印花稅是置業最大的一筆附加開支。非首置人士需繳付高達樓價15%的從價印花稅（AVD）,而首置人士則可按較低的第二標準稅率繳稅,兩者差異巨大。
案例比較： 假設購入一個HK$8,000,000的單位：
- 非首置人士：需繳付 15% 印花稅,即 HK$1,200,000。
- 首置人士：只需按第二標準稅率繳付 3.75%,即 HK$300,000。
僅此一項,首置身份便能為您節省高達HK$900,000的稅款！
除了首期,上車還有哪些「隱藏成本」？
很多準買家只著眼於首期,卻忽略了其他雜項開支,容易令預算失控。以下是您必須預留資金應付的額外費用：
- 經紀佣金：通常為樓價的1%。
- 印花稅：按上述第二標準稅率計算。
- 按揭保險費：如申請高成數按揭,此費用為貸款額的1.15%至4.35%不等。
- 律師費：處理樓宇買賣合約及按揭契,費用約HK$3,000至HK$10,000不等。
- 管理費及公用服務按金：通常為兩至三個月管理費,另加水電煤按金。
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首次置業貸款計劃2019年的政策現在還適用嗎？
2019年的政策是現行高成數按揭保險計劃的基礎,其核心精神——即提高樓價上限以幫助市民上車——依然適用,但具體細節（如樓價與成數的對應關係）已經歷多次微調。準買家應以銀行及香港按揭證券有限公司當前公佈的最新版本為準,本文提供的資訊已更新至2025年最新情況。
如果我未能通過壓力測試,是否就一定不能申請高成數按揭？
不一定。如上文所述,對於申請按揭保險的首置人士,壓力測試的要求有所放寬。只要您的「供款與入息比率」不超過50%的紅線,即使未能通過模擬加息3厘後的壓力測試,銀行仍有機會批出貸款,但可能要求您支付額外的按揭保費。每間銀行的審批標準略有不同,建議多作比較。
除了銀行,我還有其他按揭貸款的選擇嗎？
香港的樓宇按揭市場主要由銀行主導。雖然市面上亦有財務公司提供物業貸款,但其利率通常遠高於銀行按揭,且條款可能較為複雜。對於首次置業人士,經由傳統銀行申請按揭並善用按揭保險計劃,無疑是最穩健、成本效益最高的選擇。
「甩名」後再買樓,是否能立即恢復首置身份並享受稅務優惠？
是的,只要在簽署新的臨時買賣合約時,您的名下已沒有任何香港住宅物業,即可被視為首置人士,並能以第二標準稅率繳付從價印花稅。但要注意,「甩名」過程涉及律師費及可能的印花稅,需要計算清楚整體成本。
我應該如何管理信貸評級（TU）以提高按揭成功率？
良好的信貸評級（TU）是成功申請按揭的關鍵。建議在計劃買樓前至少6個月至1年開始管理好個人信貸,包括：準時償還所有信用卡結欠及私人貸款,避免在短期內申請過多信貸產品,並定期查閱自己的信貸報告,確保資料無誤。一個健康的信貸記錄能讓銀行對您的還款能力更有信心。
總結
從2019年的政策突破到2025年的市場新常態,首次置業的道路充滿挑戰,但也並非遙不可及。成功的關鍵在於充分理解遊戲規則：清晰界定自身資格,掌握最新的按揭成數與保險計劃,審慎評估個人還款能力與壓力測試要求,並將所有「隱藏成本」納入預算。選擇合適的按揭計劃（H按或P按）及提早管理好信貸記錄,更是致勝的法寶。只要準備充足,步步為營,置業夢想終將能夠實現。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。