買樓申請按揭時,銀行總會要求你為物業投保火險,究竟這是硬性規定,還是有其他選擇？火險與我們常聽到的家居保險,兩者保障範圍有何天淵之別？市面上火險計劃五花八門,進行火險比較時,除了價錢,還有哪些關鍵細節需要留意？這篇文章將以專家角度,為你一次過拆解所有關於火險的迷思,從按揭要求、保費計算,到如何找到最平、最適合你的方案,提供一站式專業指引。
目錄大綱
釐清核心概念：火險究竟保啲乜？
火險,其正式名稱為「樓宇結構保險」或「樓宇全險保障」,是專為保障物業的「軀殼」而設的保險。許多人單看「火險」二字,會誤以為它只保障火災引致的損失,但事實上其保障範圍遠不止於此。一份全面的火險,保障的是因意外（如火災、爆炸、颱風、暴雨、洪水、山泥傾瀉、地陷等）而導致樓宇結構受損的維修、更換甚至重建費用。
可以這樣理解：火險好比為你層樓的「筋骨」買保險。它保障的是物業本身不可移動的部分,主要包括：
- 牆壁、地板、天花板
- 門、窗等固定裝置
- 發展商首次交樓時已有的固定裝置和室內設施（如入牆櫃、廚櫃、浴室潔具等）
然而,需要特別注意的是,火險並不保障屋內的財物損失,例如傢俬、電器、個人收藏品、衣物等。這些「血肉」部分的保障,則屬於家居保險的範疇。
火險 vs 家居保險：兩者分別一表睇清
「火險」與「家居保險」是業主最容易混淆的兩種保險產品。雖然兩者都關乎居所,但保障對象和目的截然不同,可謂「各司其職」。錯誤理解兩者分別,可能會導致保障不足,甚至在意外發生時無法索償。以下透過一個清晰的表格,助你徹底搞懂火險與家居保險的分別。
| 比較項目 | 火險 (樓宇結構保險) | 家居保險 |
|---|---|---|
| 核心功能 | 保障物業的「外殼」或「結構」 | 保障屋內的「財物」及「責任」 |
| 保障對象 | 牆身、天花、地板、門窗、原裝固定裝置 | 傢俬、電器、個人財物、裝修、金錢及收藏品 |
| 常見受保意外 | 火災、颱風、水浸、爆炸、山泥傾瀉、地陷 | 火災、水浸、盜竊、意外損毀 |
| 第三者責任保障 | 不包括 | 通常包括（如漏水導致鄰居損失） |
| 投保人角色 | 通常為業主 | 業主及租客均可投保 |
| 按揭要求 | 銀行承造按揭時通常強制要求 | 非強制性,屬個人選擇 |
總結而言,火險和家居保險是互補關係,而非替代關係。只有同時投保,才能為你的安樂窩提供最全面的保障。若想深入了解家居保險的選擇,可參考家居保險2026｜邊間保險好？10款家居保險比較、保費同類型詳解。
按揭必修課：火險與銀行按揭的綑綁關係
對於大部分業主來說,首次接觸火險,往往是在辦理銀行按揭的時候。為何申請按揭就必須購買火險？這背後其實是銀行為了保障自身利益的風險管理措施。
當銀行批出按揭貸款予業主時,該物業便成為銀行的抵押品。萬一物業因火災、風災等嚴重意外而結構受損,導致價值大跌,銀行作為債權人的利益將會受損。因此,銀行會強制要求業主為物業購買一份火險,並將銀行列為保單的受益人之一,確保在物業出現意外時,銀行能透過保險賠償來彌補損失。這也是火險成為批核按揭的先決條件之一的原因。
💡 專家提示：你有權選擇,不一定要跟銀行Plan！
在申請按揭時,銀行職員通常會一併推銷其綑綁的火險計劃。但請緊記,根據《非應邀電子訊息條例》相關的指引,銀行不能強迫客戶必須購買其指定的保險產品。作為消費者,你絕對有權利自行向市面上任何一間保險公司選購火險,只要該份保單的保障範圍及投保額符合按揭銀行的基本要求即可。自行格價比較,往往能找到更優惠的選擇。
另外,部分大型屋苑的管理公司會為整個屋苑統一購買集體火險（Master Policy）,費用已包含在管理費中。在這種情況下,業主應先向管理處索取保單副本,再交由按揭銀行審核,以確定是否需要額外加購火險以滿足銀行的保障要求。
如何精明投保？2026火險最平攻略
既然購買火險是不少業主的「必修課」,那麼如何才能買得精明,找到火險最平的方案呢？銀行提供的計劃往往保費較高,想節省開支,就要懂得貨比三家。以下是幾個實用的省錢攻略：
- 切勿盲從銀行計劃： 如前述,銀行提供的火險計劃保費通常缺乏市場競爭力。在簽署任何文件前,應主動向至少2-3間不同的保險公司索取報價作火險比較。市面上不少保險公司,特別是虛擬保險公司,提供的火險保費率可能比銀行低一半甚至更多。
- 善用網上投保平台： 現時許多保險公司都提供網上即時報價及投保服務。透過網上渠道投保,不但方便快捷,省卻了中介的佣金,保險公司亦常會提供網上獨家折扣或優惠碼,令保費更相宜。
- 留意保費率差異： 不同保險公司的火險保費率可以有很大差距,普遍介乎投保額的0.03%至0.15%不等。以一個HK$500萬的投保額計算,每年保費可由HK$1,500至HK$7,500不等,相差達數倍之多！因此,比較時必須仔細看清楚保費率。
- 捆綁投保或有折扣： 如果你同時需要購買家居保險,可以查詢保險公司有否提供火險及家居保險的捆綁優惠。部分公司為鼓勵客戶投保多於一份保單,會提供額外折扣。
火險保費大解構：投保額點樣計？
要準確進行火險比較,首先要理解其保費是如何計算的。火險保費計算的核心公式非常簡單：保費 = 投保額 × 保費率。保費率由保險公司釐定,而關鍵的「投保額」則主要有以下三種計算方式,業主可根據自身情況及銀行要求選擇：
| 投保額計算方式 | 說明 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 物業重建價值 (Rebuilding Cost) | 根據測量師行對物業的評估,計算將物業從零開始重建所需的費用。 | 最能反映實際所需保障,保障最足額。 | 需每年支付評估費,手續較繁複,保費或會浮動。 |
| 原按揭貸款額 (Original Loan Amount) | 直接以最初向銀行申請的按揭總貸款額作為投保額。 | 計算簡單直接,保費固定,銀行普遍接受。 | 貸款額不等於重建價值,或會出現投保額過高或不足的情況。 |
| 按揭貸款剩餘金額 (Outstanding Loan Amount) | 以每年剩餘未償還的按揭貸款額作為投保額。 | 保費會隨還款進度逐年遞減。 | 保障額亦逐年遞減,若不幸發生意外,賠償可能遠不足以應付重建費用。 |
對於需要滿足銀行按揭要求的業主,最常見及穩妥的做法是採用「原按揭貸款額」作為投保額。若物業已供滿或無需按揭,則建議採用「物業重建價值」方式,以獲得最貼近實際需要的保障。想了解更多關於按揭保險的資訊,可以閱讀村屋貸款2026申請按揭成數、估價、銀行選擇全攻略。
深入剖析：火險保障範圍的延伸與盲點
一份標準的火險保單,其核心保障已涵蓋火災、閃電及爆炸等基本風險。然而,香港位處颱風帶,暴雨及水浸風險亦不容忽視。因此,在進行火險比較時,必須仔細審視其火險保障範圍是否足夠全面,特別是「延伸保障」的部分。
市面上大部分火險計劃都會自動或以附加形式提供以下延伸保障：
- 颱風、風災及洪水
- 水缸、水管或喉管爆裂或滿溢
- 山泥傾瀉及地陷
- 飛機或其他飛行物體撞擊
- 罷工、暴動及惡意破壞
⚠️ 注意！火險的潛在「盲點」
投保火險亦要留意常見的不保事項或俗稱的「盲點」。其中最重要的一點是關於樓宇結構的改動。根據香港保險業聯會的標準條款,如果業主在未有向屋宇署入則申請並獲得批准的情況下,擅自進行結構性改動,例如拆除主力牆、打通單位等,這些行為已違反《建築物條例》。一旦發生意外,保險公司有權以投保人增加物業風險為由,拒絕賠償甚至宣布保單失效。因此,在進行任何大型裝修工程前,務必諮詢專業人士意見。
2026年熱門火險計劃比較
為了讓你對市場上的選擇有更具體的概念,我們挑選了幾間受歡迎的保險公司,就其火險計劃的特點、樓齡限制及保費作一簡單比較。請注意,以下資料僅供參考,實際保費會因應物業狀況、投保額及所選保障等因素而異。
| 保險公司 | 計劃特色 | 樓齡限制 | 保費參考 (每年) |
|---|---|---|---|
| 忠意保險 (Generali) | 保障範圍較全面,涵蓋山泥傾瀉,適合近山坡物業。 | 通常為40年或以下 | 約HK$1,800 – HK$2,500 |
| OneDegree | 網上投保,保費率具競爭力,不設樓齡限制,適合高齡物業。 | 不設限制 | 約HK$1,700 – HK$2,100 |
| 中國平安 (Ping An) | 傳統保險公司,提供基本的按揭火險保障。 | 通常為50年或以下 | 約HK$3,000 – HK$5,000 |
*保費參考以投保額HK$500萬為例,僅供參考,並未計算保險徵費及任何折扣。
FAQ – 關於火險的常見問題
Q1: 租客需要買火險嗎？
不需要。火險保障的是樓宇結構,這屬於業主的資產和責任範圍。因此,購買火險是業主的責任。作為租客,你應重點考慮購買家居保險,以保障你自己的財物（如傢俬、電器、電腦）以及因疏忽導致的第三者責任風險。
Q2: 如果我的單位有裝修或結構改動,會影響火險嗎？
絕對會。正如前文提及,任何未經屋宇署批准的非法結構改動,例如拆除主力牆,都可能導致火險保單失效。在進行任何可能影響樓宇結構的工程前,必須先諮詢註冊結構工程師或建築師的意見,並按法規申請,完成後再通知保險公司更新保單資料。
Q3: 我可以中途「轉會」更換火險公司嗎？
可以的,而且過程比想像中簡單。如果你發現市面上有更便宜或保障更好的火險計劃,你可以隨時「轉會」。標準流程是：1) 先向心儀的新保險公司成功投保；2) 取得新保單後,通知按揭銀行更新資料；3) 待銀行確認接納新保單後,再向原有的保險公司申請取消舊保單及辦理退款（如有）。
Q4: 「全保」家居保險是否已包含火險？
一般不會。市面上絕大部分的家居保險,即使稱為「全保」,其保障核心仍然是家居財物和第三者責任,並不包括樓宇結構。有少數高端的家居保險計劃容許以附加選項（add-on）形式,額外購買樓宇結構保障,但其保障額和條款未必能完全替代一份獨立的火險。投保前必須仔細閱讀保單條款,切勿想當然。
結論
總括而言,火險是守護你最重要資產——物業的第一道防線。對於需要申請按揭的業主而言,它是一項必要開支；對於已供滿物業的業主,它也是一份不可或缺的安心保障。精明的消費者在投保前,應徹底理解火險與家居保險的分別,根據自身物業的狀況和需求,利用網上資源多做火險比較,而非被動接受銀行提供的單一方案。透過仔細比較保障範圍、保費率及不保事項,你定能以最合理的成本,為安樂窩構建最穩固的屏障。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
