對於許多香港人來說,「上車」是人生一大目標。而在這個過程中,經常會聽到「首次置業」這個詞。究竟何謂首次置業？它僅僅是指人生第一次買樓嗎？實際上,這個身份背後隱藏著巨大的財務優勢,尤其在申請首次置業按揭成數方面。若能善用「首置」身份,隨時能為你節省一筆可觀的首期資金。本文將以專業角度,為你全面拆解首次置業的定義、優勢、常見誤區,以及如何透過合法途徑規劃你的「首置」身份,助你穩健地踏出置業第一步。
何謂首次置業？拆解官方定義與常見誤區
許多人以為,「首次置業」就是指個人名下從未有過任何物業。這個理解只對了一半。在香港的法律和稅務框架下,「首次置業」的身份界定,關鍵在於「簽署臨時買賣合約當刻,你是否持有任何香港住宅物業」。只要答案為「否」,你基本上就符合了首次置業的資格。
📜 官方認可的三大「首置」情況
- 真正「新手」
從未以個人或聯名方式持有過任何香港住宅物業的香港永久性居民。
- 換樓人士
曾經持有物業,但在購入新物業前,已經完成所有法律程序,將舊有物業完全出售,恢復「無殼蝸牛」的身份。
- 「甩名」人士
曾經與他人（通常是近親）共同持有物業,但在買入新物業前,已透過近親轉讓等方式,將自己於該物業的業權完全轉走,從而在法律上回復「首置」身份。
🤔 首次置業的常見迷思
釐清了基本定義後,讓我們來破解幾個市場上常見的誤解：
問：我繼承了父母的物業,還算首次置業嗎？
答：不算。一旦你因繼承而獲得了香港住宅物業的業權,即使你沒有主動購買,在法律上你已是業主。若想再以首置身份買樓,你需要先將繼承的物業出售或轉讓。
問：我名下有車位、工廈或商舖,會影響首置資格嗎？
答：不會。首次置業的定義嚴格限制於「住宅物業」。因此,即使你持有多個非住宅物業（如車位、商舖、寫字樓等）,在購買住宅時,你依然符合首次置業的資格。
首次置業最大優勢：按揭成數有幾著數？
首置身份最實質的「福利」,莫過於能夠申請更高成數的按揭。透過香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃（MIP）,首置買家可以大幅降低首期門檻。自2023年7月修訂後,最新的按揭成數上限如下：
| 物業價值 | 最高按揭成數（需按揭保險） | 備註 |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 90% | 即首期只需10% |
| 1,000萬至1,125萬港元 | 80% – 90% | 貸款額上限為900萬港元 |
| 1,125萬至1,500萬港元 | 80% | – |
| 1,500萬至1,715萬港元 | 70% – 80% | 貸款額上限為1,200萬港元 |
| 1,715萬至3,000萬港元 | 70% | – |
簡單來說,購買一個1,000萬的單位,非首置人士最多只能借500-600萬,首期需要400-500萬；但若你是首置人士,則有機會借到900萬,首期大幅降至僅100萬。這對於儲蓄首期困難的年輕人或家庭而言,無疑是極大的幫助。
申請高成數按揭的3大關鍵條件
不過,擁有首置身份不代表必然能獲批九成按揭。銀行及按揭保險公司仍有嚴格的審批標準,主要圍繞以下三點：
🔑 收入要求：固定收入 vs 非固定收入
要申請最高九成按揭,申請人必須擁有穩定及固定的收入證明,例如公司月薪糧單、稅單等。如果是依賴佣金、花紅或自僱等非固定收入的人士,最高按揭成數一般會降至八成。銀行需要確保你有持續穩定的還款能力。
🏠 物業用途：必須為自住物業
高成數按揭的初衷是幫助市民自置居所,因此申請的物業必須聲明為自住用途,不能用作出租投資。銀行會要求申請人簽署自住聲明書。值得留意的是,村屋的按揭成數上限一般為八成半,略低於私人住宅。
✅ 信貸紀錄：TU評級的重要性
你的信貸報告（TU）是銀行評估風險的重要依據。一個良好（A至C級）的信貸評級,代表你過往有準時還款的習慣。若有逾期還款、過多私人貸款或信用卡結欠等不良紀錄,將會嚴重影響按揭審批結果,甚至直接被拒絕。建議在申請按揭前半年至一年,應好好管理個人信貸狀況。
壓力測試最新要求
以往令不少上車客頭痛的「壓力測試」,即假設利率上升2厘後,供款佔入息比率不得超過60%的要求,已於2024年2月暫停。這無疑降低了入市的門檻。然而,申請人仍需滿足基本的「供款與入息比率」（DTI）要求,即每月總供款額不得超過總入息的50%。即使未能通過壓力測試（在現行政策下雖已暫停,但銀行仍會計算作內部參考）,只要符合DTI要求,首置人士仍有機會透過支付額外保費來申請高成數按揭。
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策略性回復單身：如何「甩名」自製首置身份？
「甩名」是市場上創造首置身份的常用策略,尤其適用於夫婦或家庭成員。操作方法是,其中一方（例如丈夫）將共同持有的物業業權,以「近親轉讓」的方式轉給另一方（例如妻子）。完成後,丈夫便回復首置身份,可以享受首次置業的稅務及按揭優惠去購買第二個物業。
優點：
- 慳稅： 購買第二個物業時,可以按較低的首次置業印花稅率繳稅,而非劃一的稅率。
- 高成數按揭： 能以首置身份申請高達九成的按揭。
注意事項：
- 「甩名」過程涉及律師費及印花稅（雖然近親轉讓可以沿用較低的第二標準稅率）。
- 接收業權的一方需要有足夠的還款能力,以通過銀行的按揭審批。
- 此操作涉及業權轉移,必須基於雙方互信,以免日後出現感情或財務糾紛。
置業開支全盤點：首期以外的隱藏成本
成功上車不只關乎首期,還有一系列雜項開支需要預留資金。釐清何謂首次置業的財務規劃,必須將這些費用計算在內：
- 印花稅： 首置人士按物業價格以第2標準稅率計算,是最大的一筆額外開支。
- 經紀佣金： 一般為樓價的1%。
- 律師費： 處理樓契、按揭契等法律文件,費用約數千至萬多元不等。
- 按揭保險費： 申請高成數按揭所需,可一筆過支付或加借入按揭貸款中分期攤還。
- 裝修及傢俬費： 視乎單位狀況和個人要求,豐儉由人。
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FAQ – 首次置業常見問題
Q1: 如果我曾經是擔保人,會否影響我的首置資格？
不會。擔任物業按揭的擔保人,並不等同於擁有該物業的業權。因此,即使你正為他人的物業作擔保,只要你個人名下沒有住宅物業,你仍然是首次置業人士。不過,擔保人的身份會影響你的借貸能力計算。
Q2: 聯名買樓,其中一方非首置,按揭成數如何計算？
這種情況下,整份按揭申請將被視為「非首次置業」,無法享受高成數按揭的優惠。即使其中一位申請人是首置,只要聯名買家中有任何一位已持有物業,便不符合首置按揭保險的申請資格。
Q3: 申請高成數按揭,保費可以加借嗎？
可以。按揭保險的保費可以選擇一筆過繳清,也可以申請加借,連同按揭貸款額一同攤還。後者的好處是前期現金壓力較小,但總利息支出會有所增加。
Q4: 買入樓花可以申請高成數按揭嗎？
可以。按揭保險計劃已擴展至涵蓋樓花物業,無論是現樓或樓花,只要符合資格的首次置業人士,均可申請高成數按揭。
Q5: 「甩名」給近親,有什麼潛在風險？
最大的風險在於關係轉變。物業是重要資產,業權轉移後,若雙方關係出現問題（如離婚、家庭不和）,可能會引發複雜的業權及財務糾紛。此外,接收業權一方的財務狀況及信貸紀錄也必須良好,否則可能無法承擔原有的按揭。
結論
總結而言,「何謂首次置業」並非一個簡單概念,它是一個關乎法律、稅務及金融的策略性身份。理解其真正定義,善用按揭成數的優勢,並提前規劃好所有相關開支,是成功上車的關鍵。置業是人生重要的財務決策,建議在行動前做足功課,或諮詢專業人士的意見,確保每一步都走得穩妥。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。