購買二手居屋是許多香港人的「上車夢」，但其二手居屋買賣流程遠比一般私樓複雜，常常讓人感到困惑。您是否也對「補地價」、「准買證」、「提名信」等術語感到陌生？本文將為您提供一個最完整的二手居屋買賣流程指南，從買賣前的準備工作到簽約成交，一步步拆解所有關鍵環節，無論您是綠表還是白居二申請資格的買家，都能助您輕鬆完成交易。
目錄大綱
第一步：釐清關鍵前提 – 補地價 vs. 未補地價的居屋買賣流程
在踏出第一步之前，必須先理解二手居屋市場的核心分野：單位是否已經「補地價」。這一步將直接決定您的物業可以在哪個市場交易，面對哪些買家，以及整個交易流程的走向。這好比在棋局開始前，先要弄清楚自己棋子的走法和規則。
什麼是「居屋補地價」？對買賣雙方的影響
「補地價」全稱為「補繳地價」，是指居屋業主向香港房屋委員會（房委會）支付一筆款項，以解除單位的轉讓限制。由於政府當年是以折扣價（例如市價的七折或五折）將居屋單位出售予合資格人士，這個折扣差額就是所谓的「地價」。
- 對賣方而言：支付補地價後，居屋就等同於私人樓宇，可以在自由市場上任意價格出售給任何買家（包括非香港永久居民或公司），不再受房委會的資格限制。
- 對買方而言：購買未補地價的居屋，樓價相對便宜，但必須具備特定的資格（如綠表或白居二）；若購買已補地價的居屋，則無需特定資格，但樓價會反映十足市值，與私樓無異。
兩大市場對比：
| 項目 | 已補地價居屋 (自由市場) | 未補地價居屋 (居屋第二市場) |
|---|---|---|
| 目標買家 | 任何人士，包括公司、非香港永久居民 | 持有有效「購買資格證明書」的綠表及白居二人士 |
| 單位定價 | 由業主自由定價，反映十足市值 | 由買賣雙方自由議價，但價格不包含地價 |
| 交易流程 | 與一般私人樓宇買賣流程基本相同 | 須遵循房委會的特定程序，如申請「准賣證」和「提名信」 |
| 政府角色 | 交易與政府無關 | 房委會擔當審批及發出重要文件的角色 |
已補地價居屋：自由市場買賣流程（與私樓相似）
如果居屋已經補地價，其交易流程就相對單純，大致上與買賣私樓無異。業主可以委託任何地產代理放盤，買家也無需特定資格。流程主要包括：睇樓、議價、簽訂臨時及正式買賣合約、申請按揭、由雙方律師處理樓契及轉讓手續，最終完成交易。
未補地價居屋：居屋第二市場（居二市場）的特殊流程
本文的重點，正是流程較為繁複的「居屋第二市場」。這是政府為資助房屋設立的轉售市場，允許合資格的買家在毋需補地價的情況下，購入二手居屋單位。想在這個市場進行交易，買賣雙方都必須先從房委會取得「入場券」。詳情可參閱香港房屋委員會的官方說明。
第二步：確認二手居屋買賣的買賣資格 – 取得入場券
在居二市場，不是任何人都有資格參與買賣。雙方都需要向房委會申請特定的證明文件，證明自己符合資格。這一步是整個二手居屋買賣流程中不可或缺的基石。
賣方須知：如何申請「可供出售證明書」（准賣證）？
未補地價的居屋業主若想在居二市場出售單位，必須先向房委會申請一份名為「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）的文件。這是賣家的「通行證」，證明其單位符合在居二市場出售的資格。
✅ 申請「准賣證」流程
業主需填妥指定申請書（HD108C），連同樓契副本及申請費（現時為HK$970），親身或郵寄至房委會的指定辦事處。房委會審批後，若資料無誤，便會發出「准賣證」。
⏱️ 有效期
「准賣證」的有效期為12個月。業主必須在有效期內簽訂臨時買賣合約，否則需要重新申請。
買方須知：我是「綠表」還是「白居二」資格？
居二市場的買家主要分為兩類，他們的資格來源和申請方式有所不同：
- 💚 綠表資格人士：通常指公屋住戶或持有《綠表資格證明書》的人士。他們可以隨時申請購買二手居屋，無需抽籤。主要包括：
- 房委會或房協轄下公共租住房屋的住戶。
- 持有房屋署簽發有效《綠表資格證明書-只適用於一手市場》的合資格人士。
- 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
- 🤍 白居二資格人士：「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）是恆常化的計劃，讓不符合綠表資格的中低收入家庭或個人，透過抽籤方式獲得購買未補地價二手居屋的資格。申請者需符合房委會每年公布的入息及資產限額，並經過攪珠抽籤。想了解更多關於白居二的申請細節，可以參考【居屋資產限額2025】入息上限+資產審查懶人包:計算方法/文件/常見 …。
買方必備：申請「購買資格證明書」（准買證）的流程與有效期
無論是綠表還是白居二買家，在覓得心儀單位並準備簽訂臨約前，都必須先向房委會申請「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。
- 綠表買家：填妥申請書（HD1065C），連同申請費（現時為HK$850），交往房委會申請。
- 白居二中籤者：在收到房委會的中籤通知後，按指示提交證明文件及申領費用，以領取「准買證」。
注意：「准買證」的有效期同樣為12個月。買家必須在有效期內完成交易，即簽署轉讓契據。這意味著從簽訂臨約到完成交易的所有程序，都必須在這一年內完成。
第三步：核心交易流程全拆解 – 從睇樓到收樓的關鍵步驟
當買賣雙方都準備好各自的「入場券」後，真正的二手居屋買賣流程便正式展開。以下是從睇樓到最終收樓的詳細步驟分解：
1. 尋找盤源與睇樓
買家可以透過各地產代理的網站或門市尋找居二市場的放盤。睇樓時除了注意單位間隔、景觀、裝修等基本因素外，更應留意大廈公契、樓齡（影響按揭）及管理費等情況。
2. 簽訂臨時買賣合約（臨約）
買賣雙方達成價格協議後，便會透過律師或地產代理簽訂臨時買賣合約，買方同時支付樓價3-5%的「細訂」。關鍵點：簽署臨約前，賣方必須出示有效的「准賣證」，買方則必須出示有效的「准買證」。
3. 向銀行申請居屋按揭
簽訂臨約後，買家應立即向銀行申請按揭。由於未補地價居屋有房委會的擔保，銀行審批相對寬鬆，但仍會考慮申請人的還款能力。樓齡是影響居屋按揭成數和年期的最重要因素。
4. 買方律師申請「提名信」
這是居二市場獨有的步驟。買方的代表律師會將臨約、准買證等文件交往房委會，為買方申請「提名信」。這封信代表房委會同意該宗交易，並提名新買家成為該單位的合法承讓人。
5. 簽訂正式買賣合約（正約）
通常在簽署臨約後14天內，並在收到房委會的「提名信」後，雙方律師會草擬正式買賣合約。簽署正約時，買方需支付「大訂」，連同細訂合共為樓價的10%。
6. 簽訂樓契及完成交易
在成交日（通常在簽署正約後一個月內），買方律師會將樓價尾數及相關費用交給賣方律師。雙方簽署樓契（轉讓契據）後，交易便告完成。買家可取得鎖匙，正式成為業主。
第四步：居屋按揭的必知事項 – 破解擔保期迷思
居屋按揭是整個流程中買家最關心的環節之一，其操作與私樓按揭有著顯著差異，核心在於房委會提供的「擔保期」。
政府擔保期如何影響按揭成數與年期？
房委會為所有一手居屋單位提供由首次出售日期起計30年的擔保期。在這個期限內，銀行在計算按揭時風險較低，因此可以提供較優惠的按揭條件。反之，若擔保期已過，銀行會視之為一般私樓物業，審批會變得非常嚴格。
| 樓齡 (自首次出售日起計) | 政府擔保期狀態 | 綠表買家最高按揭成數 | 白居二買家最高按揭成數 | 最長還款期 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 19年或以下 | 擔保期內 | 95% | 90% | 25年 | 銀行審批最寬鬆，無需壓力測試。 |
| 20年至30年 | 擔保期內 | 95% | 90% | 最長25年 (或 30年減樓齡) | 還款期開始縮短，但仍享高成數按揭。 |
| 30年以上 | 擔保期已過 | 最高60% (視乎銀行評估) | 視乎銀行批核 | 銀行審批標準與私樓看齊，需進行壓力測試，買家需準備更多首期。 | |
銀行選擇與壓力測試注意事項
雖然大部分銀行都承造居屋按揭，但並非所有銀行都完全跟足房委會的指引。部分銀行可能會自行對高齡居屋採取更審慎的態度。因此，建議買家在申請前，向多間銀行查詢，比較按揭利率、現金回贈及批核條件。在政府擔保期內，買家通常無需進行壓力測試，這也是居屋按揭的一大優勢。
按揭保險是否適用於二手居屋？
不適用。私樓買家若想申請高成數按揭（如九成），需要購買按揭保險。但未補地價的居屋交易，由於已有房委會作擔保人，銀行已能提供高成數按揭，因此不能、也無需申請按揭保險。
常見問題 (FAQ)
Q1：「提名信」是什麼？為什麼這麼重要？
「提名信」是房委會在審核過買賣雙方的資格及臨時合約後，發出的一份關鍵文件。它代表房委會正式批准這宗交易，並「提名」該位買家成為單位的新業主。沒有提名信，交易便無法繼續進行至簽署正式合約和樓契的階段。可以說，它是政府為居二市場交易蓋上的「官方認可印章」。
Q2：整個二手居屋買賣流程大約需要多長時間？
從簽訂臨時買賣合約起計，到最終成交（收樓），整個流程一般歷時約2至3個月。當中時間主要花在銀行審批按揭（約2-4星期）及房委會審批和發出「提名信」（約2-3星期）。雙方律師處理文件及查冊亦需時。買家應在「准買證」的12個月有效期內預留充足時間完成所有程序。
Q3：除了樓價，還需要準備哪些額外費用？
買賣二手居屋涉及多項雜費，買家需要預留充足資金。主要開支包括：
- 印花稅：這是最大的一筆開支。自2024年撤辣後，所有住宅物業交易只需按從價印花稅第2標準稅率計算。詳情可參考我們的首次置業印花稅2025終極指南。
- 律師費：買賣雙方均需聘請律師處理法律文件，費用約HK$7,000至HK$15,000不等，視乎律師樓及交易複雜程度。
- 地產代理佣金：通常為樓價的1%。
- 申請文件費用：買方申請「准買證」及賣方申請「准賣證」的費用。
- 裝修及雜費：預留資金作基本裝修、添置傢俬及支付管理費按金等。
Q4：白居二與綠表買家的流程有何根本區別？
兩者在核心交易流程上（簽約、按揭、申請提名信等）是完全一樣的。最大的區別在於資格的獲取方式。綠表資格是身份性的，合資格者可隨時入市；而白居二資格則需要通過每年一次的抽籤才能獲得，名額有限，競爭激烈。
Q5：可否要求賣家在成交前先補地價，然後當作私樓交易？
理論上可行，但實際操作上極為罕見。因為補地價過程需時，且涉及大額資金，賣家通常不願在鎖定買家前承擔此風險和成本。此外，補地價後的樓價會大幅提高，原本的白居二或綠表買家亦可能失去預算或不再符合購買資格。因此，市場上普遍將「已補地價」和「未補地價」視為兩個完全獨立的市場。
總結
總結來說，掌握二手居屋買賣流程的關鍵在於提前理解「補地價」的區別並準備好「准買證」等資格文件。雖然過程比私樓交易多了向房委會申請文件的步驟，但只要跟隨本指南的清晰指引，做足功課，了解每一個環節的時限和要求，無論您是買家還是賣家，都能更有信心地應對複雜的程序，順利完成置業目標，覓得安樂窩。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
