不少香港的銀髮族畢生積蓄都投放了在自住物業上，想將「磚頭」變為穩定現金流，安享晚年？安老按揭計劃（俗稱「逆按揭」）可能是一個值得考慮的選項。這項由香港按證保險有限公司推出的計劃，讓您毋須出售或搬離安樂窩，就能將物業價值轉化為終身或固定年期的每月年金收入。本文將為您全方位剖析安老按揭申請資格、每月年金的計算方式、不同利率計劃的影響，以及最關鍵的優點缺點比較，助您作出最明智的退休財務決策。
目錄大綱
💡 甚麼是安老按揭計劃？
安老按揭計劃，正式名稱為「逆按揭貸款計劃」，是一項專為香港55歲或以上長者設計的貸款安排。簡單來說，就是業主將自己在香港的住宅物業抵押給參與計劃的銀行，以換取一段固定年期（10年、15年或20年）或終身的穩定每月年金。整個過程中，業主仍然是物業的擁有人，可以繼續安居在原有物業，直至百年歸老。
與傳統按揭貸款「先借錢、後還款」的概念相反，安老按揭是「先收錢、後還款」。在一般情況下，借款人終身都毋須還款。當貸款終止時（例如借款人離世），其遺產代理人可以優先選擇全數清還貸款總結欠來贖回物業；否則，銀行會出售物業以償還貸款。若出售物業後有任何餘額，將會退還給遺產代理人；萬一出現資不抵債的差額，則由按證保險公司承擔，業主或其家人毋須擔心。
✅ 安老按揭申請資格全解構
要參與安老按揭計劃，申請人（借款人）和用作抵押的物業都必須符合特定條件。計劃接受最多三位借款人的聯名申請，以下是詳細的資格要求：
👤 申請人資格
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年齡要求：年滿55歲或以上。若抵押的是未補地價的資助出售房屋，業主則須年滿60歲。
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身份證明：必須持有有效的香港身份證。
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財務狀況：申請時並非未獲解除破產的破產人，亦未涉及任何破產呈請或受個人自願安排所規限。
🏠 物業要求
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物業類型：位於香港的住宅物業。
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業權清晰：由借款人以個人名義（唯一受益人或聯權共有）或全資擁有的公司名義持有。
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樓齡限制：一般為50年或以下，更高樓齡的物業會按個別情況考慮。
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物業狀況：沒有任何轉售限制（未補地價資助房屋除外）及沒有出租*。
*特定情況下可申請出租：如業主已退休或因接受護理服務而遷出，並持有物業滿一年，可申請將物業出租以增加收入。
💰 安老按揭每月年金及貸款額點樣計？
每月可以收取多少年金，是申請人最關心的問題。金額主要受以下幾個因素影響：
- 物業價值：物業估值越高，可獲取的年金金額越高。
- 借款人年齡：年齡越大，每月年金金額越高（如為聯名申請，以最年輕者計算）。
- 年金年期：選擇的年期越短（10/15/20年），每月年金金額越高；選擇終身，金額則較低。
- 按揭利率計劃：選擇定息計劃通常比浮息計劃可獲取稍高的年金。
- 申請人數：申請人數越多，每月年金金額會相應下調。
📊 指定物業價值計算上限
計算年金並非直接使用物業全數估值，而是根據一個「指定物業價值」上限。根據最新資料，計算方式如下：
| 物業估值（港元） | 用作計算年金之指定物業價值上限 |
|---|---|
| 800萬或以下 | 100% 物業估值 |
| 超過800萬 | 800萬 + (超過800萬部分的50%) （總上限為2,500萬） |
📈 兩種安老按揭利率計劃比較
申請人可以根據自己的風險承受能力和財務需要，選擇浮息或定息按揭計劃。兩者各有特點：
- 浮息按揭計劃：利率會跟隨市場最優惠利率（P）波動，通常是「P減一個固定數值」。好處是當市場減息時，利息支出會減少；但壞處是加息週期會增加利息成本，具不確定性。
- 定息按揭計劃：在指定年期內（例如首25年），利率會鎖定在一個固定水平，不受市場波動影響。好處是財務規劃更具預算，能鎖定利息成本；壞處是若市場進入減息週期，則無法享受低息好處。一般而言，定息計劃可獲取的每月年金會稍高於浮息計劃。
🔢 每月年金金額參考（浮息計劃）
下表以浮息按揭計劃為例，列出每100萬港元指定物業價值可獲取的每月年金金額，僅供參考。實際金額會根據申請時的利率及最終批核為準。
| 年金年期 | 60歲申請 | 70歲申請 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 單人 | 二人 | 三人 | 單人 | 二人 | 三人 | |
| 10年 | HK$3,400 | HK$3,030 | HK$2,760 | HK$4,590 | HK$4,140 | HK$3,780 |
| 15年 | HK$2,570 | HK$2,300 | HK$2,070 | HK$3,420 | HK$3,150 | HK$2,880 |
| 20年 | HK$2,200 | HK$1,930 | HK$1,740 | HK$2,970 | HK$2,700 | HK$2,430 |
| 終身 | HK$1,840 | HK$1,650 | HK$1,420 | HK$2,790 | HK$2,520 | HK$2,160 |
註：上表數據乃基於香港按證保險有限公司過往公布的利率計算，僅供參考之用。最新及詳細資料，請瀏覽安老按揭計劃官方網站。
⚖️ 安老按揭優點缺點全面睇
任何金融工具都有其兩面性，安老按揭計劃也不例外。在作出決定前，必須權衡其好處與潛在風險。
👍 優點 (Pros)
- 自製長糧：將不動產轉化為穩定現金流，應付退休後日常開支，毋須依賴子女。
- 安居原址：毋須賣樓或搬遷，可終身居住在熟悉的社區和安樂窩。
- 終身毋須還款：在一般情況下，貸款總結欠只需在貸款終止時（如身故）才一次過償還。
- 靈活性高：可選擇不同年金年期，亦可申請一筆過貸款應付突發需要（如醫療開支）。
- 無負資產風險：即使樓價大跌，導致出售物業所得不足以償還貸款，差額由按證保險公司承擔，家人毋須「孭債」。
- 免罰息贖回：可隨時提前全數還款贖回物業，沒有罰息。
👎 缺點／潛在風險 (Cons)
- 蠶食資產：貸款總額會隨利息及保費以複式滾存，物業淨值會隨時間遞減，影響留給後人的遺產。
- 利息成本：安老按揭的利息成本不低，長年期累積下來的總利息開支可能相當可觀。
- 利率風險：如選擇浮息計劃，加息週期會令貸款總結欠增長速度加快。
- 樓價升值歸屬：未來物業的升值潛力，大部分會被用作抵銷日益增長的貸款總額，業主無法完全享受升值的好處。
- 繼承問題：雖然子女有權優先贖回物業，但他們需要在短時間內籌集大筆資金，可能有一定難度。
- 手續及費用：申請涉及輔導費、法律費等前期開支，貸款本身亦有按揭保費。
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安老按揭是眾多退休財務工具之一。想了解更多選擇，為您的黃金歲月做好萬全準備？不妨參考以下文章：
💸 申請安老按揭的相關費用
申請及維持安老按揭計劃會涉及以下幾項主要費用，申請人可選擇將部分費用加借入貸款總額中：
| 費用項目 | 說明 |
|---|---|
| 利息開支 | 根據貸款總結欠（已收取的年金、一筆過貸款、已加借的費用等）以複息計算，是最大的一筆開支。 |
| 按揭保費 | 分為「基本按揭保費」和「每月按揭保費」，用作保障銀行在樓價下跌時的風險。 |
| 輔導費 | 在正式申請前，必須接受獨立輔導，並向輔導顧問繳付費用。 |
| 法律費用 | 辦理按揭及相關法律文件時，需向律師繳付的費用。 |
📝 一步步教你！安老按揭申請流程
安老按揭計劃的申請流程清晰，旨在確保申請人充分理解計劃內容。切記，毋須透過任何中介機構申請。
初步諮詢
聯絡參與計劃的銀行，了解計劃詳情，並作初步資格評估。
接受輔導
必須預約合資格的輔導顧問進行獨立輔導，了解權益和責任。完成後會獲發《輔導證書》。
正式申請
取得《輔導證書》後，便可向銀行遞交正式申請。銀行會為物業進行估值。
簽署文件
申請獲批後，與銀行及律師簽署按揭及相關法律文件，之後便可開始領取每月年金。
安老按揭FAQ 常見問題
🤔 如果物業價值下跌，每月年金會否減少？
不會。一旦安老按揭貸款合約生效，即使日後樓價下跌，您收取的每月年金金額亦會維持不變，直至年金期完結。
🤔 借款人身故後，子女如何處理物業？
借款人的遺產代理人（通常是子女）擁有「優先贖回權」。他們可以選擇在指定時間內，一次過清還安老按揭的總結欠（包括本金、利息、保費等），以繼承該物業。如果他們選擇不贖回或無法贖回，銀行便會出售物業還債。
🤔 安老按揭與普通加按套現有何分別？
最大的分別在於還款責任。普通加按套現後，業主需要即時開始每月還款；而安老按揭則是在貸款終止前都毋須還款。此外，安老按揭有年齡限制，並設有「無負資產」保障，這些都是普通加按所沒有的。
🤔 如果固定年金年期（如10年）完結後，我仍然在生怎麼辦？
即使您的固定年金年期已屆滿，您仍然有權終身居住在該物業內，毋須遷出。只是您不會再收到每月的年金，但貸款的利息和按揭保費會繼續累積在總結欠中。
總結
安老按揭計劃為擁有物業但缺乏穩定現金流的長者，提供了一個有效的退休財務規劃選項。它能讓您「鎖定」物業價值，轉化為生活費，同時又能安居於熟悉的家。然而，這項計劃的本質是一項貸款，涉及複利計算的利息和費用，亦會對遺產安排構成影響。在作出決定前，強烈建議與家人深入溝通，並尋求專業的財務意見，確保完全明白計劃的細節、好處與潛在風險，從而判斷它是否真正切合您的個人及家庭需要。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
