你是否也夢想成為「包租公」、「包租婆」，透過收租創造穩定的被動收入？買樓放租是香港熱門的投資方式，但申請「放租按揭」的規則遠比自住物業複雜。若未搞清按揭成數上限、租金收入的計算方式，隨時可能失預算，甚至誤墮違規出租的陷阱。本文將為你提供2026年最新、最完整的放租按揭指南，從放租按揭成數、租金收入計算，到自住物業轉出租的注意事項，助你輕鬆掌握所有關鍵細節，順利達成投資目標。
目錄大綱
放租按揭是什麼？2026最新政策下的按揭成數與入息要求
簡單來說，放租按揭（或稱投資物業按揭）是專為購買「非自住」用途的住宅物業而設的按揭貸款。由於物業並非業主自住，銀行在審批時會考慮到出租市場的波動風險，因此其按揭成數、壓力測試及入息要求均比自住物業嚴格。
出租物業 vs. 自住物業按揭的核心區別
兩者最核心的分別在於銀行的風險評估，這直接反映在按揭條款上。以下為兩者在主要範疇上的比較：
| 比較項目 | 自住物業按揭 | 放租按揭 (投資物業) |
|---|---|---|
| 最高按揭成數 | 最高可達7成（樓價3,000萬或以下）；符合按揭保險資格可達9成 | 樓價3,000萬或以下最高6成；3,000萬以上最高5成 |
| 供款與入息比率 (DSR) | 每月總供款額不得超過入息50% | 每月總供款額不得超過入息40% |
| 收入計算方式 | 主要計算申請人的固定薪金、佣金、花紅等 | 可將物業的租金收入（或預期租金）按比例計入總入息 |
| 按揭保險 | 適用 | 不適用 |
【最新】金管局規定：出租物業最高按揭成數是多少？
根據香港金融管理局（HKMA）於2025年2月28日更新的指引，非自用住宅物業的按揭成數上限已獲放寬。現時，價值3,000萬港元或以下的物業，最高按揭成數為6成；價值3,000萬港元以上的物業，最高則為5成。這意味著投資者需要準備至少4成首期資金。
供款與入息比率 (DSR) 上限：放租物業的要求更嚴格嗎？
答案是肯定的。對於申請放租按揭的業主，金管局要求其「供款與入息比率」（DSR）上限為40%。換言之，申請人所有債務（包括新造按揭及其他私人貸款、卡數等）的每月總供款額，不能超過其總入息的40%。相比之下，自住物業的DSR上限為50%，可見銀行對投資者的還款能力有更審慎的要求。
壓力測試已暫停？對放租按揭申請的實際影響
自2025年2月28日起，銀行無需再對按揭申請人進行利率上升2%的壓力測試。這項措施無疑降低了上車門檻。然而，申請人仍需滿足基本的DSR要求。對於放租按揭申請人而言，雖然無需「加壓」，但40%的DSR門檻依然存在，因此準確計算個人入息及租金收入，仍然是成功獲批的關鍵。想了解更多關於置業入息要求的資訊，可參考《400萬樓月供要幾多？2026最新首期、利率、入息要求懶人包》一文。
租金收入如何計算？提升按揭審批成功率的關鍵
將租金收入計入總入息，是提高DSR「合格率」的有效方法。不過，銀行的計算方式並非將租金100%全數計入，而是會打個折扣，以反映出租期間可能出現的空置期或各種開支。
✓ 有現成租約：銀行如何評估你的租金收入？
如果你在申請按揭時，物業已有租客並簽訂了有效的租約（已打釐印），銀行普遍會將租約上的月租金額乘以60%至70%（俗稱「打六折」或「打七折」），得出的數額便可計入你的每月總入息中。
💡 計算公式：
每月可計入息的租金 = 租約訂明月租 x 60% (或 70%)
✓ 無現成租約 (擬出租)：如何計算「預估租金收入」？
若物業尚未租出，銀行會委託估價行對物業的「市值租金」進行評估。這個估價通常較為保守，會參考同區類似單位的近期租務成交。然後，銀行會再將這個估價打個折扣（通常是50%至60%），才將其計入你的入息。
🏢 計算範例：月入5萬，想買800萬物業放租，夠唔夠過關？
情境假設：
- 陳先生月入HK$50,000
- 計劃買入一個價值HK$800萬的單位作出租用途
- 預計該單位可租出HK$20,000/月
- 假設按揭利率為4.125%，還款期30年
第一步：計算最高貸款額及每月供款
- 最高按揭成數：HK$800萬 x 60% = HK$480萬
- 每月供款：約 HK$23,235
第二步：計算總入息
- 租金收入（打六折計算）：HK$20,000 x 60% = HK$12,000
- 總入息：HK$50,000 (薪金) + HK$12,000 (租金) = HK$62,000
第三步：審核DSR是否符合要求
- DSR = 每月供款 / 總入息
- DSR = HK$23,235 / HK$62,000 = 37.5%
結論：
由於計算出的DSR (37.5%) 低於金管局對投資物業所規定的40%上限，因此陳先生的按揭申請很大機會能夠通過。
自住物業想放租？小心觸犯按揭條款與潛在風險
不少業主在置業初期申請自住按揭，幾年後因家庭或財務狀況轉變，萌生將單位出租的想法。然而，這個看似簡單的決定，背後卻涉及向銀行申報及更改按揭條款的程序，處理不當可能引發嚴重後果。
⚠️ 為何需要通知銀行將物業用途改為出租？
當你申請自住按揭時，你與銀行簽訂的按揭契據中，已明確列明該物業的用途為「自住」。若業主在未得銀行同意下擅自將物業出租，便構成了違約行為。銀行有權採取法律行動，最嚴重的後果是「Call Loan」，即要求借款人立即全數清還按揭貸款。
📝 從自住轉為出租的正確申請流程
想合法地將自住物業轉為出租，應遵循以下步驟：
- 通知銀行：主動向承造按揭的銀行提出更改物業用途的申請。
- 重新審批：銀行會將你的申請視為一宗新的投資物業按揭，重新評估你的入息及還款能力，DSR上限會由50%降至40%。
- 補回差價：由於放租按揭的成數上限（6成）低於你當初可能申請的自住按揭成數（例如7成或更高），你需要補回當中的差價。例如，800萬物業，當初借7成(560萬)，轉出租後只可借6成(480萬)，便需補回80萬差價。
- 簽訂新按揭契據：完成審批及補差價後，便可簽訂新的按揭文件，正式將物業用途更改為出租。
🚫 「偷雞出租」的後果：被銀行Call Loan的風險有多高？
「偷雞出租」即不通知銀行，私下將自住物業出租。雖然銀行不會主動逐家逐戶巡查，但仍有機會透過不同途徑發現，例如：
- 租客行為：租客申請差餉、水電煤轉名，或發生意外（如火警）時，銀行有機會得悉。
- 續保或估價：銀行在為物業續保火險或進行定期估價時，可能發現單位並非由業主自住。
- 舉報：被鄰居或其他人舉報。
一旦被銀行發現，除了面臨Call Loan風險，更可能影響個人信貸紀錄（TU），對未來申請任何貸款都造成負面影響。因此，切勿因一時方便而冒險。
高成數按揭物業可以出租嗎？按揭保險下的特殊規定
透過按揭保險計劃（HKMC）申請高成數按揭（如八成或九成）上車的業主，在考慮將物業出租時，需要面對更嚴格的限制。
🛑 按揭保險計劃 (HKMC) 的核心原則：單位必須自住
按揭保險計劃的設立原意是協助市民置業自住，因此所有經按保批出的高成數按揭，其最基本及最重要的條件是「物業必須為業主自住」。將高成數按揭單位出租，是嚴重違反按保條款的行為。
🔓 如何合法地將高成數按揭物業轉為出租？(甩按保)
唯一的合法途徑是「甩按保」，即解除按揭保險。具體操作如下：
- 降低貸款額：業主需要透過儲蓄或等待樓價升值，將按揭貸款餘額降低至當時樓價的6成或以下。
- 向銀行申請：當貸款額符合放租按揭的成數要求後，可向銀行申請取消按揭保險，並將物業用途轉為出租。
- 支付費用：銀行會收取一定的手續費，並可能要求重新簽訂按揭文件。
成功「甩按保」後，你的物業便與一般投資物業無異，可以合法出租。
📜 滿足哪些條件下，按保單位有機會獲准出租？
在極少數特殊情況下，按揭證券公司或會酌情批准業主暫時出租單位，例如業主因工作需要被派駐海外或內地一段長時間。但這需要業主提供充足證明，且批核與否完全由按證公司決定，並非必然。業主切勿以此為藉口，應在事前主動查詢及申請。
申請放租按揭需要準備哪些額外文件？
除了常規的身份證明、入息證明、住址證明等文件外，申請放租按揭通常需要額外提交以下文件：
- 如物業已出租：提供已打釐印的正式租約、近幾個月的租金入賬紀錄（如銀行月結單）。
- 如物業擬出租：無需提供租約，但銀行會自行評估市值租金。
如果我有多個出租物業，按揭成數會再降低嗎？
會的。如果你本身已持有一個或以上的按揭物業，再申請新的放租按揭時，銀行審批會更為嚴謹。DSR上限會由40%進一步下調至30%，而按揭成數亦有機會在6成的基礎上再下調1成。這是銀行為控制信貸風險而設的「多重按揭」監管措施。
村屋、唐樓或工商舖的放租按揭有何不同？
村屋、唐樓、工商舖等物業的按揭申請，無論是自住還是放租，都比一般私人住宅複雜。主要分別在於：
- 估價保守：銀行對這類物業的估價通常較為保守，意味著可借貸金額可能較低。
- 成數較低：即使是放租，其按揭成數也可能低於6成，視乎物業質素、地點及業權狀況。
- 審批嚴格：銀行會更仔細審查物業的業權是否完整、有否僭建等問題，申請難度較高。
放租物業的按揭利率會比自住物業高嗎？
不一定。在利率層面上，放租按揭與自住按揭的分別不大，主要取決於當時的市場環境及申請人的信貸質素。不過，銀行有機會在現金回贈等優惠上，對投資物業按揭申請人提供較遜色的條款。
總結
總括而言，買樓放租是實現財務增值的有效途徑，但成功申請「放租按揭」是當個精明包租公的第一步。投資者必須清晰掌握最新的按揭成數上限（現為6成），準確計算包含租金收入後的還款能力以符合40%的DSR要求，並緊記在更改物業用途時必須通知銀行。特別是對於持有高成數按揭的業主，切勿以身試法「偷雞出租」。
由於銀行審批標準及金管局政策或會不時調整，在作出任何投資決定前，建議先向專業的按揭顧問或銀行查詢，以獲取最貼合你個人狀況的評估與建議。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
