最近是否覺得按揭利息支出壓力山大,或是有額外的資金需求周轉？「轉按」可能是你的最佳財務解決方案。業主透過轉換現有的按揭計劃到另一間銀行,不但有機會享受更低的利率、賺取豐厚的轉按現金回贈,更能將物業升值的部份轉按套現出來靈活運用。本文將為你提供最全面的轉按比較分析,從基本概念到各大銀行的方案對比,讓你一次掌握所有關鍵資訊,輕鬆做出最精明的決定。
目錄大綱
什麼是轉按？我為什麼需要考慮轉按？
轉按（Remortgage）,簡單來說就是「轉移按揭」,指將現有物業的按揭貸款,從原有的貸款機構（A銀行）轉移到另一家新的貸款機構（B銀行）。這個過程相當於重新申請一次按揭,B銀行會提供一筆新的貸款來清還A銀行的舊有貸款,之後你便開始向B銀行供款。這個看似簡單的操作,背後卻蘊藏著巨大的理財潛力。
💡 轉按的3大核心好處：慳息、賺回贈、大額套現
- 慳息 (節省利息支出)：市場利率時刻在變。如果目前新造按揭的利率低於你現有的按揭利率,轉按便能直接降低你未來的供款利息,長遠節省一筆可觀的開支。
- 賺回贈 (賺取現金回贈)：銀行為了爭取轉按客戶,通常會提供吸引的現金回贈,一般為貸款額的1%至2%不等。一筆數百萬的貸款,回贈金額可達數萬元,足以抵銷轉按過程中涉及的律師費等成本。
- 大額套現 (釋放物業價值)：當物業升值後,其價值與未償還貸款額之間的差距便會擴大。轉按時,新銀行會根據物業的最新估價批出更高貸款額,你可以利用這個機會套現差額,獲取一筆靈活資金作其他用途,如投資、裝修或子女教育。
📜 轉按的潛在壞處與成本
雖然轉按好處多多,但亦要留意相關的成本和風險：
罰息期 (Penalty Period)：大部分按揭貸款都設有2至3年的罰息期。如果在罰息期內轉按（即提早還款）,原銀行會收取罰息,金額通常是貸款額的一個百分比。因此,最理想的轉按時機是在原有按揭的罰息期結束後。
律師費及其他雜費：轉按涉及兩間銀行的法律文件處理,需要聘請律師樓辦理,費用約數千至一萬港元不等。此外,還可能涉及物業估價費等雜費。不過,很多時候銀行提供的高額現金回贈已足夠覆蓋這些開支。
⏱️ 什麼情況下最適合申請轉按？
- 原有按揭的罰息期即將或已經屆滿。
- 物業價值有顯著升幅,希望套現資金。
- 市場利率下調,新造按揭利率比現有按揭更優惠。
- 對現有銀行的服務不滿,或希望獲取新銀行提供的其他優惠（如高息存款掛鈎戶口）。
2026各大銀行轉按計劃比較
選擇轉按銀行時,不能只看單一因素。利率、回贈、服務和條款都需要綜合比較。以下我們將模擬市場情況,為你展示如何比較不同銀行的轉按方案。
📊 最新轉按利率 (H按 vs P按) 比較表
香港的按揭計劃主要分為H按（銀行同業拆息按揭）和P按（最優惠利率按揭）。H按的利率波動性較高,但通常設有「鎖息上限」（Cap Rate）,而P按則較為穩定。以下為一個模擬比較表,實際利率請以銀行最終公佈為準。
| 銀行 | 計劃類型 | 按揭利率 | 鎖息上限 (Cap Rate) |
|---|---|---|---|
| 銀行 A | H按 | H + 1.3% | P – 2.0% (實際利率約 4.125%) |
| 銀行 B | H按 | H + 1.3% | P – 2.1% (實際利率約 4.025%) |
| 銀行 C | P按 | P – 2.2% (實際利率約 3.925%) | 無 (固定以P計算) |
*註：以上數據僅為示例,P按利率基於各大銀行不同的最優惠利率計算,HIBOR (H) 每日浮動,詳情請向相關銀行查詢最新資訊。
💰 現金回贈與其他優惠一覽
現金回贈是轉按的最大吸引力之一。銀行通常會提供貸款額某個百分比的回贈,並可能附帶其他優惠,例如高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）,讓你的存款戶口享有與按揭利率相同的利息,有效抵銷部分利息支出。
| 銀行 | 現金回贈 (貸款額百分比) | 其他主要優惠 |
|---|---|---|
| 銀行 A | 高達 2.0% | 高息存款掛鈎戶口 |
| 銀行 B | 高達 1.8% | 豁免估價費、送超市禮券 |
| 銀行 C | 高達 1.9% | 高息存款掛鈎戶口、信用卡免年費 |
想了解最新的銀行按揭利率資訊,可以參考 MoneySmart 等專業比較平台的資料。
🏦 熱門銀行轉按方案分析
銀行A：主打最高現金回贈,適合追求一次性現金收益的申請人。雖然利率上限稍高,但高額回贈非常吸引。
銀行B：利率上限最具競爭力,適合對利率波動較為敏感、追求長期穩定供款的業主。
銀行C：P按計劃利率穩定,且提供全面的優惠,適合偏好傳統P按及希望整合銀行服務的客戶。
延伸閱讀
了解不同按揭計劃的細節,有助你作出更佳選擇。可閱讀 減息供樓必讀：P按H按慳息攻略、轉按時機與樓市影響全解析,深入了解P按與H按的區別。
轉按套現攻略：如何計算最高套現金額？
轉按套現是釋放資產價值的良機,但可套現金額並非隨心所欲,而是受到多個因素影響。
🔑 影響轉按成數的關鍵因素
- 物業最新估價：銀行會委託估價行對你的物業進行重新估價,這是計算貸款額的基礎。估價越高,可借金額越多。
- 按揭成數上限：根據 香港金融管理局（HKMA） 的指引,以及申請人的入息和物業類型,銀行會釐定最高按揭成數。例如,樓價1,000萬港元以下的自住物業,最高按揭成數可達七成。
- 個人財務狀況：申請人需要提供入息證明,並通過銀行的壓力測試,以證明有足夠的還款能力。
🧮 實例教學：計算你可以從轉按中套現多少資金
假設情境：
- 5年前買入價：HK$600萬
- 現有貸款餘額：HK$250萬
- 銀行最新物業估價：HK$800萬
- 銀行批出最高按揭成數：70%
計算步驟：
- 計算新貸款額上限：HK$8,000,000 (最新估價) x 70% (按揭成數) = HK$5,600,000
- 計算可套現金額：HK$5,600,000 (新批貸款) – HK$2,500,000 (償還舊貸款) = HK$3,100,000
在這個例子中,業主可以成功套現310萬港元的資金。
💡 套現資金的聰明用法
套現所得的資金用途廣泛,關鍵在於「聰明」運用：
- 再投資：用於股票、基金或其他投資工具,爭取更高回報。
- 家居裝修：改善居住環境,同時可能提升物業價值。
- 應急儲備：建立一筆穩健的應急資金,以備不時之需。
- 債務整合：清還利息較高的私人貸款或信用卡欠款,減輕整體利息負擔。
轉按申請流程與文件準備懶人包
轉按流程並不複雜,一般需時約1.5至2個月。以下是四大步驟,助你輕鬆完成申請。
步驟一：評估與規劃
首先確認原有按揭的罰息期是否已過。然後,透過網上銀行或估價網站為物業作初步估價。同時,整理好自己的財務資料,評估還款能力。
步驟二：比較與選擇
搜集不同銀行的轉按方案,詳細比較利率、現金回贈、及其他優惠。可透過按揭中介協助,一次過獲取多間銀行的報價及專業意見。
步驟三：提交申請
選定心儀銀行後,便可提交正式申請。所需文件通常包括：
✓ 香港身份證
✓ 最近3個月的住址證明
✓ 最近3至6個月的入息證明（如稅單、糧單、銀行月結單）
✓ 現有按揭的貸款合約及還款紀錄
步驟四：律師處理與放款
銀行初步批核後,便需委託律師樓處理法律文件,包括代表你向原有銀行贖回樓契,並在新銀行設定新的按揭。簽署所有文件後,新銀行便會放款,完成整個轉按過程。
轉按常見問題 (FAQ)
轉按需要通過壓力測試嗎？最新要求是什麼？
是的,轉按申請等同於一次新的按揭申請,因此申請人仍需符合金管局的「供款與入息比率」要求及通過壓力測試。壓力測試要求在假設利率上升2厘的情況下,每月總供款額不得超過入息的60%。不過,政策時有變動,建議向銀行查詢最新的審批標準。
轉按的「罰息期」是什麼？如何避免不必要的支出？
「罰息期」是原按揭合約中訂明的時期（通常為首2-3年）,期間若提早全數清還貸款,銀行會收取手續費或罰息。為避免這筆額外支出,最佳的轉按時機是在罰息期完結後。你應仔細查閱現有的按揭貸款合約,了解罰息期的具體條款和結束日期。
轉按會影響我的信貸評級 (TU) 嗎？
申請轉按時,新銀行會查閱你的 信貸評級（TU）報告,這會留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄,短期內可能會對信貸評分有輕微影響。然而,這只是暫時的。只要轉按成功後你保持準時還款,良好的信貸紀錄反而有助於長遠地提升你的信貸評級。
整個轉按過程需要多長時間？
一般而言,由遞交申請、銀行審批、律師樓處理文件到最終放款,整個過程大約需要1.5至2個月。時間長短會受個別申請的複雜程度、銀行處理效率及律師樓工作進度等因素影響。
政府資助房屋（如居屋）可以轉按嗎？
可以,但過程相對複雜。未補地價的居屋轉按,必須先向房屋署申請同意書,且通常只能平手轉按（即新貸款額等於舊貸款餘額）,不能套現。若希望套現,則必須先補地價,將單位轉為可在公開市場自由買賣的物業後,再按私樓程序申請轉按。
總結
總結來說,進行全面的轉按比較是善用物業資產、優化個人財務的關鍵一步。透過轉按,你不僅可以享受更低的利率,節省利息支出,更能賺取可觀的現金回贈,甚至釋放物業升值潛力,套現大額資金。本文詳細分析了轉按的好處、各大銀行的利率與回贈比較,以及套現和申請流程。在行動之前,請務必詳細評估自身的財務狀況、未來規劃與風險承受能力,並仔細比較市場上不同的轉按方案,選擇最適合你的一款。如果你已準備好開始慳息賺回贈,下一步就是聯絡專業的按揭顧問或心儀銀行,獲取最個人化的評估與建議。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
