近年來，愈來愈多投資者選擇以「房地產信託基金（REITs）」參與物業市場，成為取代傳統「買樓收租」的新方式。講經MAN 將從定義、運作模式、投資優勢到本地熱門基金表現，全面解析香港市場的房地產信託基金。
除了REITs，還有哪些實用投資工具？即睇：
目錄大綱
什麼是房地產信託基金（REITs）？
房地產信託基金是一種透過集合投資方式，專門將資金投資於可產生租金收入的房地產資產的基金結構。該基金以信託形式成立，並由基金經理人或管理公司負責日常營運，包括資產管理、租戶招攬、資本支出與物業優化等。
REITs 的法律架構要求其大部分可分派收入（Distributable Income）必須以股息形式發放給投資者，並需遵守監管機構（如香港證監會）針對資產類型、槓桿比率、派息政策等的規定。這使REITs具有高度透明性與監管保障。
REITs vs 傳統買樓投資
| 項目 | 房地產信託基金（REITs） | 傳統買樓收租 |
| 投資門檻 | 約數千港元起 | 動輒數百萬港元 |
| 流動性 | 高（可在港交所交易） | 低（需出售整間物業） |
| 管理責任 | 由專業團隊負責 | 自行處理租務與維修 |
| 風險分散 | 可持有多類型資產 | 通常集中持有單一物業 |
| 收益來源 | 派息、資本增值 | 租金、樓價升值 |
房地產信託基金收益模式與結構組成
REITs的核心價值在於產生可預測且穩定的現金流。其收益來源主要包括以下三大部分：
1、租金現金流
REITs投資的資產如寫字樓、零售商場、醫療設施或物流中心等，均會長期出租，並與企業、機構簽訂合約產生穩定租金。
2、資本升值
基金經理可透過資產管理手段提升物業價值，例如翻新裝修、租金調整、空置率降低等。此外，適時出售資產亦可實現資本利得，進一步強化基金回報。
3、財務槓桿運用
合規情況下，REITs可適度舉債進行擴張或收購，有助於放大資產回報，但同時也須留意利率變化與槓桿風險。
香港房地產信託基金的監管與市場特性
香港的REITs市場始於2005年，受《房地產投資信託基金守則》及證監會嚴格監管。重點包括：
- 資產限制：最少90%以上資產須為產生固定收入的房地產物業。
- 收益分派：須將不少於90%的可分派利潤派息予單位持有人。
- 槓桿限制：總借貸不得超過資產總值的50%。
此外，香港REITs市場亦有其獨特性：
- 資產類型集中於零售商場與商業物業。
- 投資地理分布以香港為主，近年亦見基金拓展至中國大陸、澳洲與歐洲。
- 資金來源主要來自本地散戶與機構投資者，部分基金亦吸引海外資金流入。
香港上市的房地產信託基金比較
| 基金名稱 | 股票代號 | 市值（HK$） | 每單位派息收益率 | 股價（HK$） | 入場費（HK$） | 資產地點 |
| 領展房地產投資信託基金 | 00823 | 約1,080億 | 約6.52% | 41.80 | 4,180（100股） | 香港、內地、英國、澳洲 |
| 置富產業信託 | 00778 | 約91.77億 | 約7.93% | 4.50 | 4,500（1,000股） | 香港、新加坡 |
| 冠君產業信託 | 02778 | 約120億 | 約7.18% | 1.98 | 1,980（1,000股） | 香港、英國 |
| 富豪產業信託 | 1881 | 約13.36億 | 無派息 | 0.41 | 410（1,000股） | 香港 |
| 泓富產業信託 | 808 | 約20.36億 | 約9.22% | 1.30 | 1,300（1,000股） | 香港 |
*註：以上數據截止2025年6月10日。
領展房地產投資信託基金
作為亞洲最大規模的REIT之一，領展持有大量來自前房委會物業的改造資產，其租戶結構穩定、位置接近人口密集地區。除本地資產外，領展積極拓展至內地一線城市、英國零售物業與澳洲商場，強化收益多樣性。但擴張同時亦帶來利率敏感性提升與資本市場壓力。
置富產業信託
以社區零售為核心，強調抗經濟週期能力，其租戶以日常生活所需服務為主，包括超市、診所、食肆等。收益穩定，派息率長期維持高位。資產管理策略注重控制成本與資產翻新提升價值。
冠君產業信託
資產集中於旺角朗豪坊商業綜合體與倫敦辦公大樓，屬集中型REIT。具備位置優勢與品牌資產特性，但同時資產集中度高、抗風險能力相對較弱。
富豪產業信託
富豪產業信託主要投資於香港的酒店資產，現時擁有九間位酒店物業。這些酒店大多鄰近港鐵站，交通便利，並由母公司「富豪酒店集團」負責營運，信託本身主要透過酒店租金與業績分享機制獲取收益。
泓富產業信託
泓富產業信託以商業與工業大廈為主要資產類別，涵蓋多個分布於港九新界的甲級與乙級商廈、商場及寫字樓，具備一定的地區多元性與產業穩定性。其物業組合包括葵涌的泓富廣場、長沙灣商業中心及灣仔的聯合財富廣場等，總樓面面積約為 380萬平方呎，並維持高水平出租率。
投資房地產信託基金有哪些風險？
儘管REITs具備穩定派息與資產透明等特點，投資人仍需注意以下幾項潛在風險：
| 風險類別 | 說明 |
| 利率風險 | 加息環境將增加借貸成本，壓縮收益與資產估值 |
| 物業空置率 | 經濟下滑或租戶撤離將直接影響租金收入 |
| 匯率風險 | 部分REITs持有海外資產，涉外幣波動風險 |
| 資產集中風險 | 資產類型或地區過於集中，抗逆力較弱 |
| 市場流動性 | 雖具股票流動性，但低成交REITs或現折讓風險 |
如何參與房地產信託基金投資？
投資REITs與買賣股票相似，程序簡單。投資者只需開設證券戶口，便可於香港交易所交易時間內自由買賣基金單位。REITs亦可納入強積金或個人資產配置策略之中，作為分散投資風險的工具之一。
常見REITs買賣平台包括：
- 傳統銀行證券戶口（如滙豐、恒生）
- 網上券商（如富途、微牛、長橋）
投資策略建議
1、採「核心－衛星」資產配置：以穩定派息的REITs作核心，加入成長型REITs作衛星配置。
2、結合總回報觀點：兼顧派息收益與資產升值潛力。
3、密切關注利率走勢與物業市場變化，適時調整部位。
結語：房地產信託基金是資產配置的關鍵一環
在物業投資門檻高昂與市場週期波動加劇的背景下，房地產信託基金為香港投資者提供了更靈活、更低成本的進場方式。透過REITs，投資者可輕鬆參與商業物業、物流設施乃至海外資產的收益分享，達至收入穩定與風險分散的投資目標。
然而，REITs並非無風險，投資前應充分評估市場趨勢、基金資產質素與自身風險承受能力，方可長期獲益。
*文章內容僅作為分享及參考用途，而非專業投資建議。由於個人情況及需求不同，您可以聯係 講經MAN 團隊或咨詢您的理財規劃師，以取得專業的建議。
