香港政府自2022/23課稅年度起,為一眾「無殼蝸牛」帶來喜訊,正式增設住宅租金扣除,讓租樓人士也能享受扣稅優惠。然而,許多市民心中都有一個疑問：公屋租金可以扣稅嗎？答案是明確的：不可以。這項政策主要針對私人住宅的租客。本文將以專業角度,為您深入剖析住宅租金扣稅的各項細則,從申請資格、扣除上限到不同情況下的計算方法,並補充說明公屋租戶為何被排除在外,助您全面掌握這項慳稅利器。
租金扣稅終極懶人包：誰是合資格申請人？
要成功申請住宅租金扣除,並非所有租客都符合資格。根據香港稅務局的指引,申請人必須滿足一系列特定條件。這就像一場「通關遊戲」,您需要集齊所有「鎖匙」才能打開慳稅的大門。以下為您整理出申請的必備條件清單：
- ✔️納稅人身份：申請人必須是應課薪俸稅或個人入息課稅的納稅人。
- ✔️無持有物業：納稅人及其同住配偶在香港境內,於該課稅年度內均未持有任何住宅物業的全部或部分實益權益。
- ✔️主要居所：所租住的物業必須是納稅人的主要居所。
- ✔️已簽訂書面租約：必須簽訂書面租賃協議（即租約）。
- ✔️租約已加蓋印花（打釐印）：租約必須已根據《印花稅條例》加蓋印花。這是申請的關鍵文件證明。
- ❌業主非親屬：業主不能是納稅人或其配偶的「相聯者」,例如父母、子女、兄弟姊妹或合夥人等。
- ❌非公屋單位：租住的單位不能是公共租住房屋（即公屋）。
- ❌非禁止轉租單位：租約不能禁止分租,而納稅人將部分單位分租出去。
- ❌非僱主提供居所：居所並非由僱主或其相聯法團提供,或者納稅人/其配偶已獲僱主退還全部或部分租金。
公屋租客迷思：為何我不能申請租金扣稅？
回到核心問題：公屋租金可以扣稅嗎？答案是否定的。許多公屋租戶可能會感到疑惑,同樣是繳付租金,為何會被排除在政策優惠之外？這背後其實有其政策層面的考量。
公共房屋本質上是政府為基層市民提供的一種房屋福利,其租金水平遠低於市場價格,已包含大量的政府補貼。可以說,公屋租戶本身已經享受到政府提供的住房援助。如果在此基礎上,再允許他們就已獲補貼的租金申請稅務扣減,會被視為「雙重福利」,有違稅制的公平原則。因此,稅務局在設立住宅租金扣除條款時,明確將由政府或財政司司長法團（即香港房屋委員會）出租的單位排除在外,以確保稅務優惠能精準地投放到最有需要的私人市場租客身上,減輕他們在市場高昂租金下的負擔。
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住宅租金扣除上限詳解：你最多可以慳幾多稅？
了解資格後,下一步就是計算您可以扣除的金額。住宅租金扣除設有年度上限,這個上限直接影響您最終能節省的稅款。
在2022/23課稅年度起,基本扣除上限為每年港幣$100,000。這意味著,即使您全年的租金支出超過十萬元,您在報稅時最多也只能申報十萬元的扣除額。
✨ 2024/25課稅年度起新生嬰兒額外扣除
為鼓勵生育,政府在2024年《財政預算案》中宣布,由2024/25課稅年度起,如納稅人與在2023年10月25日或之後出生的子女同住,住宅租金扣除的上限將由$100,000提高至$120,000。這項「新生嬰兒額外扣除」為有新生兒的租屋家庭提供了更實質的稅務支援。
注意：要享有此額外扣除,納稅人需在該課稅年度內與其新生子女連續同住至少6個月,並且所繳付的租金總額需超過$100,000。
租金扣稅計算方法：單身、夫婦、合租點樣計？
租金扣稅的計算方式會因應租住情況而有所不同,主要分為個人、夫婦及合租三種。理解當中的分別,才能準確計算出自己應得的扣除額。
基本原則是,扣除額是根據「已付租金」或「扣除上限」兩者中的較低者來計算。如果有多於一名租客,則會按合租人數平均分配扣除額。
| 租住情況 | 計算方式 | 每人最高扣除額 (基本) | 每人最高扣除額 (有新生兒) |
|---|---|---|---|
| 個人承租 | 獨享全額扣除 | HK$100,000 | HK$120,000 |
| 夫婦共同承租 | 總扣除額由二人平均分配 | HK$50,000 | HK$60,000 |
| 與他人合租 (例如4人) | 總扣除額按合租人數平均分配 | HK$25,000 | HK$30,000 |
💡 計算實例分析
案例一：租金低於上限
陳先生獨自租住單位,月租$8,000,全年總租金為$96,000。由於總租金低於$100,000的上限,他可申請的扣除額為實際支出的$96,000。
案例二：夫婦合租,有新生兒
李先生與太太共同租住單位,月租$12,000,全年總租金$144,000。他們育有一名於2024年初出生的兒子。由於符合新生兒額外扣除資格,他們的總扣除上限為$120,000。由於總租金$144,000已超過上限,他們可申請$120,000的最高扣除額,每人平均可扣除$60,000。
案例三：租期不足一年
王小姐於2024年10月1日開始租樓,月租$10,000。在2024/25課稅年度內（即2024年4月1日至2025年3月31日）,她的租期只有6個月（2024年10月至2025年3月）。她的扣除上限需按比例計算：$100,000 x (6/12) = $50,000。而她這6個月的實際租金支出為$60,000。由於實際支出高於按比例計算的上限,她最終可申請的扣除額為$50,000。
申請租金扣稅必備文件及報稅表填寫指南
要順利申請扣稅,穩妥準備證明文件是關鍵。雖然在提交報稅表時,您無須附上所有證明文件,但必須妥善保存,以備稅務局日後抽查。建議將所有文件保存至少6年。
所需證明文件清單：
- 已加蓋印花的租賃協議副本：這是最重要的文件,證明租賃關係的合法性。
- 租金支付記錄：例如租金收據、銀行月結單或過數紀錄,以證明您已繳付租金。
- 住址證明：例如水電煤賬單、銀行信件等,以證明該處是您的主要居所。
填寫報稅表（BIR60）：
您只需在個別人士報稅表的第8部「扣除」中的「住宅租金扣除」一欄,填寫相關資料,包括：
- 租賃物業的地址。
- 業主姓名或名稱。
- 租期（由 年 月 日 至 年 月 日）。
- 該課稅年度內已支付的租金總額。
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租金扣稅常見陷阱：業主唔打釐印點算？
在申請過程中,租客最常遇到的「攔路虎」,莫過於業主不願意為租約加蓋印花（打釐印）。部分業主可能為了逃避物業稅,而拒絕打釐印。
必須強調,一份未打釐印的租約,在法律上不具備十足的證據效力,亦不符合申請租金扣稅的資格。 如果稅務局進行抽查,您將無法提供有效證明,申請會被拒絕,甚至可能面臨罰則。
應對方法：
- 簽約前溝通：在簽訂租約前,應與業主明確溝通,表明您需要一份已打釐印的租約作報稅之用,並將此列為租賃條件之一。
- 自行辦理：根據法例,租約雙方（業主和租客）均有責任為租約加蓋印花。如果業主不合作,租客可以自行將租約交往印花稅署辦理,並繳付相關費用（一般由業主租客平均分擔）。
- 保障自己：簽訂一份已打釐印的租約,不僅是為了扣稅,更是對自身租住權益的重要保障。
FAQ：常見問題
如果租約中途加租或減租,扣除額如何計算？
扣除額是根據您在該課稅年度內「實際支付」的租金總額來計算。無論中途租金有否變動,您只需將全年所有已付的租金加起來,以該總額作為申報基礎,再與您的扣除上限比較,取其低者。例如,首6個月月租$10,000,後6個月加租至$11,000,全年總支付租金便是 ($10,000 x 6) + ($11,000 x 6) = $126,000。由於已超過$100,000上限,您最多只可申報$100,000扣除額。
我與朋友合租,但租約只寫我一個人的名字,可以怎樣扣稅？
根據稅務局規定,只有租約上訂明的租客才有資格申請扣稅。如果租約上只有您的名字,原則上只有您可以申請。即使您的朋友有份支付租金,他們亦不符合申請資格。在這種情況下,您可以申請全額的扣除額（以您的扣除上限為限）。為免爭議,建議合租時將所有租客的名字都列在租約上。
如果我同時租用兩個單位,可以同時申請扣稅嗎？
不可以。住宅租金扣除的其中一個關鍵條件是,該物業必須是納稅人的「主要居所」。一個人不可能同時有兩個主要居所。因此,您只能就其中一個作為您主要居所的單位申請租金扣稅。
忘記了在報稅時申請租金扣稅,可以補報嗎？
可以。如果您在提交報稅表後才發現忘記申請,您可以在該課稅年度的評稅通知書發出日期的6年內,以書面形式向稅務局局長申請反對或修改評稅。您需要提交已填妥的表格（如IR831）或以信件形式提出,並附上相關的證明文件。
「太空艙」或服務式住宅的租金可以扣稅嗎？
這取決於租賃協議的性質。如果服務式住宅的協議被界定為「特許權協議(licence)」而非「租賃(tenancy)」,則可能不符合資格。關鍵在於您與營運商簽訂的是否一份正式的住宅租賃協議,並已加蓋印花。建議在租用前向營運商查詢清楚,並索取相關文件副本以作判斷。
總結
總括而言,「公屋租金可以扣稅嗎？」的答案清晰明確：不能。住宅租金扣除是專為私人住宅市場的租客而設的稅務優惠。對於合資格的納稅人而言,這項措施無疑能有效減輕財務壓力。要成功申請,關鍵在於確保自己滿足所有資格,特別是持有已打釐印的書面租約,並妥善保存所有相關文件。隨著新生嬰兒額外扣除的推出,這項政策對年輕家庭的支援力度更大。建議所有租樓人士詳細了解相關規定,善用這項政策,為自己爭取最大的稅務利益。
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