買樓或租樓是人生大事,但在短短的睇樓時間內,如何看穿單位的真實狀況？許多人因忽略細節而墮入「化妝樓」陷阱,最終得不償失。這份超完整的睇樓注意事項清單,將從簽署睇樓紙、室內外環境檢查,到關鍵的查冊教學,一步步教你成為精明的睇樓專家,助你輕鬆避開買樓須知中的各種陷阱,找到理想家園。
目錄大綱
睇樓第一步：簽「睇樓紙」前必須知道的事
在興奮地踏入單位之前,地產經紀通常會遞上一份名為「地產代理協議」的文件,俗稱「睇樓紙」。這份文件看似簡單,卻具有法律約束力,簽署前務必了解清楚,保障自身權益。
📜 睇樓紙是什麼？有法律效力嗎？
睇樓紙是一份具有法律效力的協議,主要目的在於界定睇樓客與地產代理之間的關係,確保代理在成功促成交易後能收取應得的佣金。一旦簽署,即代表你同意透過該名經紀洽購或租賃協議上所列的單位。若在有效期內,你或你的親友繞過該經紀直接與業主交易,或透過另一間代理公司購入或租下同一單位,原經紀仍有權向你追討佣金。
📑 簽署前務必核對的3大條款
在簽署前,請務必花幾分鐘時間仔細核對以下三大核心條款：
| 條款 | 注意事項 |
|---|---|
| 有效期 (Validity Period) | 協議的約束力有時間限制,一般為三個月。確保日期清晰列明,避免因口頭承諾而產生爭議。 |
| 單位資料 (Property Details) | 清楚核對物業地址、單位、甚至是車位號碼是否準確無誤。任何錯誤都可能導致日後不必要的法律糾紛。 |
| 佣金 (Commission) | 協議上會列明買賣或租賃雙方需支付的佣金比率,香港市場慣例通常為成交價的1%。簽署即代表你同意此收費。 |
理解睇樓紙的內容是整個買樓流程中保障自己的第一步,切勿草率行事。
單位內部核心檢查清單：魔鬼藏在細節裡
進入單位後,才是真正考驗眼力的時候。一個單位的真實狀況,往往隱藏在不起眼的細節中。以下是一份核心檢查清單,助你全面評估物業的內部狀況。
💧【防漏水】檢查天花板、牆角、窗邊是否有水漬或發霉
漏水是物業最常見也最「手尾長」的問題。檢查時應特別留意：
- 天花板與牆角：尋找異常的黃色水漬、隆起的油漆或牆紙,甚至是黑色的霉點。
- 窗邊及冷氣機位：這些是滲水高危區,仔細觀察窗框四周的牆壁是否有水痕或油漆剝落。
- 廚房與浴室：檢查鋅盤、洗手盆下方及去水喉管周邊,確保沒有滲漏情況。可以用紙巾輕觸喉管接駁位,測試是否有濕氣。
⚡️【測水電】親手測試所有水龍頭出水、去水速度及電源開關
親身動手測試,勝過千言萬語。一個簡單的動作就能反映出單位的基本維護狀況：
- 水壓與去水：打開所有水龍頭（包括花灑）,感受水壓是否足夠。放水一段時間後,觀察去水速度是否流暢,有沒有淤塞跡象。
- 沖廁系統：至少沖廁兩次,確保運作正常,並留意水箱入水時間會否過長或有異響。
- 電源插座：雖然不能逐一測試,但可以開啟所有電燈開關。如果想更穩妥,可帶備手機充電器,隨機測試幾個插座是否通電。
☀️【觀景觀】評估單位座向、採光、通風及窗外未來景觀
一個單位的居住舒適度,很大程度取決於其座向與景觀。
- 座向與採光：單位是「坐北向南」還是「西斜」？不同座向影響著四季的日照時間和室內溫度。感受單位在睇樓時的自然光線是否充足。
- 通風情況：打開窗戶,感受空氣是否對流。良好的通風能保持室內乾爽,減少發霉機會。
- 窗外景觀：除了目前的景觀,更要留意未來潛在的變化。窗外是否有空地或舊樓？未來可能興建新樓宇,影響景觀和採光。亦要留意附近有沒有厭惡性設施,如垃圾站、醫院等。
📐【看間隔】留意是否有非法改動,索取單位圖則核對
實用間隔是安居的基本。參觀時,應留意單位間隔是否方正實用,傢俬擺位是否方便。同時,要警惕潛在的非法改動（僭建）,例如打通主力牆、自製開放式廚房等。這些改動可能違反《建築物條例》,影響樓宇結構安全,更有可能導致銀行拒絕按揭申請。最穩妥的做法是向經紀索取單位圖則作比對。
如何識破「化妝樓」？常見3大裝修陷阱
「化妝樓」是二手樓市場中一個常見的陷阱。業主為了以更高價錢出售物業,會用低成本的裝修來掩蓋單位的嚴重瑕疵。學會識破這些「偽裝」,是保障自己免受損失的關鍵一環。
💄 什麼是化妝樓？為何要特別小心？
所謂「化妝樓」,就是指那些只進行了表面翻新,用以遮蓋如漏水、牆身龜裂、結構問題等內在瑕疵的單位。買家購入後,當「妝容」脫落,往往需要花費巨額金錢和時間進行執漏和維修,得不償失。因此,睇樓時對簇新的裝修要抱持一份警覺心。
🎨 注意新油漆或牆紙是否用來掩蓋漏水或裂縫
全新的油漆或牆紙,雖然悅目,卻可能是最大的「煙幕」。
- 檢查方法：用手輕輕按壓牆身,特別是天花板和牆角位置。如果感覺鬆軟、不平實,可能底層有剝落或滲水問題。
- 細心觀察：即使重新上漆,嚴重的漏水問題有時仍會留下淡淡的印痕。在充足光線下,從不同角度觀察牆壁,看是否有顏色不均或輕微凸起的情況。
🔨 檢查地板是否異常平整,可能隱藏結構問題
新鋪設的地板或地磚,同樣有可能是為了掩飾問題。
- 檢查方法：在單位內來回走動,感受地板是否平穩結實。如果踩下去有「虛浮」或發出異常聲響,可能是因為舊有地台不平,或甚至是為了遮蓋爆裂的地磚。
- 觀察細節：留意牆邊的地腳線與地板的接合處是否緊密。若縫隙過大或處理粗糙,反映裝修手工欠佳,其遮掩的問題可能更嚴重。
🔎 推薦文章
在決定買樓前,除了了解睇樓技巧,熟悉整個交易流程和相關費用也同樣重要。推薦閱讀 買樓律師費陷阱全拆解：專家教你揀啱律師樓避險自保【2025攻略】,全面了解法律程序,保障你的資產安全。
單位外部及周邊環境評估
一個理想的居所,不僅僅是單位本身,還包括整個大廈的質素和周邊社區的配套。睇樓時,記得將目光延伸到單位以外的地方。
🏢 大廈公用空間：留意走廊、大堂的維護狀況及公告
大廈的公共空間是物業管理質素的直接反映。
- 維護狀況：大堂是否光潔明亮？走廊和樓梯間有沒有雜物堆積或剝落的牆漆？電梯運作是否暢順？這些細節都反映出管理公司的效率和業主立案法團的質素。
- 重要公告：花時間閱讀大堂公告板上的通告,可以了解大廈近期是否有大型維修工程（可能涉及大額集資）、管理費調整,甚至是鄰里糾紛等重要資訊。
🌇 鄰里與環境：在不同時段觀察周邊環境
只在一個時間點睇樓,很可能會錯過單位的真實環境。強烈建議在不同時段重訪單位附近,以獲得更全面的了解。
| 時段 | 觀察重點 |
|---|---|
| 平日白天 | 觀察附近交通流量、是否有地盤工程噪音、社區人流等。 |
| 平日晚上 | 感受社區的寧靜程度、治安狀況、是否有噪音滋擾（如食肆、酒吧）。 |
| 週末/假日 | 了解假日社區活動情況,例如公園是否過於擠擁、附近商場人流等。 |
🚇 社區配套：交通、購物、學校等設施是否便利
生活的便利性是決定居住質素的重要因素。根據自己的生活習慣,評估周邊的配套設施：
- 交通網絡：步行至最近的港鐵站或巴士站需要多久？交通選擇多不多？
- 生活購物：附近是否有街市、超級市場、便利店及食肆？
- 校網與康樂設施：若家中有小孩,所屬校網是重要考慮因素。另外,附近是否有公園、運動場、圖書館等公共設施？
法律文件核實：查冊的重要性
睇樓過程的最後,也是最關鍵的一步,就是在簽署任何臨時買賣合約前,進行「查冊」（Land Search）。這是保障買家權益、避免購入「問題樓」的終極防線。
🔍 為什麼睇樓後、簽約前一定要查冊？
查冊是透過土地註冊處的紀錄,了解一個物業的「身世」。這份官方文件能揭示單位的業權狀況和所有法定記錄。忽略查冊,就如同蒙著眼買樓,隨時可能承擔巨大的法律和財務風險。通常這個步驟會由代表你的律師處理,是整個置業教學中不可或缺的一環。
📄 查冊能告訴你的關鍵資訊
一份完整的土地註冊紀錄,會包含以下重要資訊：
- 業權資料：確認當前業主的身份,核實賣方是否單位的合法擁有人。
- 物業資料：包括單位的面積、落成年份、政府批地年期等。
- 物業產權負擔：顯示單位是否仍有按揭未還清,以及是否有其他財務公司的押記。
- 政府命令（俗稱「釘契」）：這是查冊的重中之重。紀錄會顯示單位是否因有僭建物、斜坡維修令、消防令等而被政府「釘契」。附有「釘契」的物業,銀行極有可能拒絕批出按揭,買家隨時上會失敗,訂金化為烏有。
常見問題 (FAQ)
⏱️ 睇樓時間需要多久才足夠？
建議預留至少30至45分鐘。時間太短容易錯過細節,特別是需要仔細檢查漏水、水電等地方。如果單位是你的心頭好,不妨要求進行第二次睇樓,並選擇在不同的時間（如晚上或雨天）進行,以作更全面的評估。
🗣️ 發現單位有問題,應該如何向地產經紀反映？
應冷靜、客觀地向經紀指出你發現的問題。這些問題既可以幫助你判斷單位是否值得購入,也可以成為與業主議價的籌碼。一個專業的經紀會協助你向業主查詢問題的詳情及過往的維修記錄。
🏡 二手樓和新盤的睇樓注意事項有何不同？
兩者重點不同。二手樓的睇樓重點在於「尋找瑕疵」,如樓宇的損耗、維護狀況、是否有漏水及僭建等隱藏問題。而新盤（一手樓）,特別是樓花,更多是透過示範單位和售樓書去了解,重點在於發展商品牌、用料質素、預計的完工質素、以及合約條款等。
📸 睇樓時可以拍照或錄影嗎？
在香港,睇樓時拍照或錄影是常見的做法,有助於回家後仔細回顧和比較不同單位。不過,出於對業主私隱的尊重,最好在拍攝前先徵求地產經紀或業主的同意,這是一個基本的禮貌。
總結
總括而言,一份周全的睇樓注意事項清單是你覓得心儀家園的最佳保障。從簽署睇樓紙開始,到仔細檢查單位內外的漏水、電路,再到學會識破「化妝樓」的偽裝,並透過最終的查冊來確認物業的法律狀態,每一步都環環相扣,至關重要。睇樓不應只看裝潢,更要用心觀察細節。希望這份詳盡的睇樓清單和查冊教學,能助你在置業或租賃的路途上更有信心,避開潛在風險,做出最明智的決定。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
