您是否正為大額資金周轉而煩惱,卻又不想將辛苦購入的物業抵押出去？「業主貸款」正是專為您這類物業持有人設計的理想方案。它最大的優點是免抵押、免樓契,讓您在保留物業完整權益的同時,獲得比一般私人貸款更高額度的資金。本文將為您提供最完整的業主貸款資訊,從基本定義、申請條件,到深入比較市面上7大熱門方案,助您輕鬆找到最適合的現金周轉方法,解決燃眉之急。
目錄大綱
什麼是業主貸款？跟一般私人貸款、按揭有什麼不同？
定義：免抵押、高額度的資金方案
業主貸款,又稱為「物業二按」的無抵押版本,是專為香港物業持有人（業主）而設的無抵押私人貸款。金融機構（銀行或財務公司）會根據申請人持有的物業價值、個人信貸狀況及還款能力等因素,批出比一般私人貸款更高的貸款額。整個過程,申請人無需交出樓契作抵押,物業的按揭狀況（不論是供完還是仍在按揭中）通常不影響申請資格,因此資金周轉更靈活、更安心。
業主貸款 vs. 私人貸款 vs. 按揭/轉按 快速比較表
為了讓您更清晰地理解箇中差異,我們整理了以下比較表：
| 貸款類型 | 業主貸款 | 一般私人貸款 | 按揭 / 轉按 / 加按 |
|---|---|---|---|
| 是否需要抵押樓契？ | 否 | 否 | 是 |
| 貸款額度 | 較高,可達物業估值某個倍數或百萬港元 | 較低,通常為月薪的10至20倍 | 最高,可達物業估值的50%-70% |
| 利率 (APR) | 中等,低於一般私人貸款,高於按揭 | 較高 | 最低 |
| 審批速度 | 快,最快可即日批核 | 快 | 慢,涉及律師樓及土地註冊處程序 |
| 申請門檻 | 必須持有香港物業 | 有穩定收入即可 | 持有物業,並需通過壓力測試 |
業主貸款的3大優點與潛在風險
✅ 核心優點
- 貸款額度高： 由於有物業作為信貸背景的「隱形資產」,即使無需抵押,金融機構也願意批出比一般私人貸款比較更高的金額,部分可達HK$1,000,000或以上,能有效解決大額資金需求。
- 無需抵押物業： 這是業主貸款最吸引之處。您無需擔心樓契被抵押,物業買賣、出租等權益完全不受影響,大大降低了貸款的心理負擔。
- 資金用途靈活： 不論是用於生意周轉、裝修家居、子女升學、投資,甚至整合卡數,業主貸款的資金用途均無限制,給予您最大的財務彈性。
⚠️ 潛在風險
- 利率高於按揭： 由於是無抵押貸款,其風險較按揭高,因此實際年利率 (APR) 會高於按揭貸款,但通常仍優於一般私人貸款和信用卡結欠。
- 對信貸評級有要求： 雖然無需抵押,但金融機構極為看重申請人的信貸紀錄。良好的信貸評級 TU是成功獲批大額低息貸款的關鍵。若TU評級不佳,可能導致獲批金額減少、利率提高,甚至被拒絕申請。
誰適合申請業主貸款？申請條件與所需文件總整理
基本申請資格
- 年齡要求： 通常需年滿18歲或以上。
- 身份要求： 必須為香港永久性居民。
- 物業狀況： 必須為香港任何類型住宅或工商舖物業的業主之一。
- 入息要求： 大部分機構要求申請人有穩定收入,但部分財務公司亦接受非固定收入或自僱人士申請。
各類物業接受程度
業主貸款的一大優勢是其對物業類型的廣泛接受度,遠超傳統按揭。不同機構的政策略有差異：
✅ 普遍接受：
- 私人住宅（不論樓齡）
- 唐樓
- 村屋
⚠️ 部分接受 (需視乎個別機構政策)：
- 已補地價的居屋 / 公屋
- 未補地價的居屋 / 公屋 (關鍵！部分財務公司特設此類計劃)
- 車位、工廈、商舖
申請所需文件清單
準備充足的文件是加快審批的關鍵。一般而言,您需要準備以下文件：
- 📄 身份證明： 香港永久性居民身份證。
- 💰 入息證明： 最近3個月的糧單、稅單或銀行月結單。自僱人士可提供公司財務報表。
- 🏠 住址證明： 最近3個月內的水電煤費單或銀行結單。
- 🏡 物業證明： 顯示您是業主的文件,如差餉單、地租單、買賣合約或最新的按揭還款單。
【2025最新】7大熱門銀行及財務公司業主貸款方案比較
市場上提供業主貸款的機構眾多,我們為您精選了7間備受關注的銀行及財務公司,並分析其特色,助您快速鎖定目標。
| 機構 | 特色 | 參考利率 (APR) | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|---|
| UA亞洲聯合財務 | 免TU、接受各类物業,包括未補地價居屋 | 視乎信貸狀況 | 審批寬鬆,速度快 | 利率可能較高 |
| 安信PrimeCredit | 貸款額高,還款期長 | 低至3.33% | 品牌信譽良好 | 需查閱TU |
| WeLend | A.I. 網上審批,流程全自動化 | 低至1.88% | 方便快捷,無需現身 | 對信貸評級要求較高 |
| 中銀「易達錢」 | 銀行體系,利率具競爭力 | 低至2.8% | 利率穩定,信譽保證 | 審批嚴格,物業類型限制多 |
| K Cash | 接受聯名或近親物業 | 視乎信貸狀況 | 申請彈性高 | 利率透明度一般 |
| 東亞銀行「息慳錢」 | 結合存款掛鈎,有額外利息收入 | 低至3.5% | 變相降低利息支出 | 申請門檻較高 |
| OK財務 | 專注各類「奇難雜症」物業 | 視乎物業及信貸狀況 | 村屋、唐樓、半契樓皆可 | 利率通常較高 |
業主貸款申請流程教學 (4步驟)
申請業主貸款的流程直接簡單,主要分為以下四個步驟：
步驟一：評估自身財務狀況與需求
清楚計算您需要的貸款金額、預計還款年期,並客觀評估自己的還款能力,確保每月還款額在可負擔範圍內。
步驟二：比較不同貸款方案並選擇
利用上文的比較資訊,或到訪不同機構網站,詳細比較各方案的實際年利率(APR)、手續費、還款期及優惠條款。選擇最切合您需要的方案。
步驟三：準備文件並提交申請
根據所選機構的要求,準備好身份、入息、住址及物業證明文件,透過網上、電話或分行渠道提交申請。
步驟四：等待審批與現金過數
提交申請後,機構會進行審批,或會致電確認資料。成功批核後,貸款會直接轉賬至您指定的銀行戶口,最快可於即日完成。
業主貸款常見問題 (FAQ)
聯名物業可以由其中一位業主單獨申請嗎？
可以。大部分財務公司都接受聯名物業的其中一位業主單獨申請業主貸款,無需所有業主同意或簽名。這為聯名物業的業主提供了極大的便利,但申請前最好先與其他業主溝通。
未補地價的居屋或公屋可以申請業主貸款嗎？
可以,但選擇相對較少。傳統銀行一般不接受未補地價的資助房屋作業主貸款申請,因為物業有轉讓限制。不過,市面上有些財務公司（如UA亞洲聯合財務）專門提供「免補地價」的居屋或公屋業主貸款方案,解決了這類業主的融資困難。
申請業主貸款會影響我的信貸評級(TU)嗎？
會。當您提交申請時,大部分銀行及財務公司會查閱您的信貸報告（TU）,這會留下查詢紀錄。短期內多次申請不同貸款,可能會短暫拉低評分。然而,只要您獲批貸款後準時還款,這筆貸款紀錄反而有助於建立正面的信貸歷史,長遠對提升信貸評級有正面作用。
物業仍在按揭中,可以申請業主貸款嗎？
絕對可以。業主貸款正是為已持有物業（不論是否仍在按揭）的業主而設。由於它不涉及將物業作二次抵押,因此您現有的按揭計劃完全不受影響,亦無需通知原按揭銀行。
如果物業價值下跌,會影響已批核的業主貸款嗎？
不會。一旦業主貸款成功批核並放款,它就是一筆獨立的無抵押分期貸款。即使之後樓市波動,物業價值下跌,金融機構也不會要求您提早還款（call loan）或增加抵押品,您只需按照貸款合約準時還款即可。
總結
總括而言,業主貸款是物業持有人在無需抵押樓契、不影響現有按揭的情況下,獲取大額資金的絕佳途徑。它的申請門檻比按揭或加按低,審批速度快,資金用途靈活,特別適合應對突發的財務需求。在申請前,請務必仔細評估自身的還款能力,貨比三家,比較不同方案的條款及實際年利率(APR),並參考如香港金融管理局等官方機構提供的資訊,選擇最能滿足您需求的業主貸款計劃,做個精明的借款人。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
