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負資產是什麼？2026終極指南：一篇看懂成因、影響與自救方法
近期香港樓市氣氛轉變，「負資產」再次成為業主們揮之不去的憂慮。根據香港金融管理局（金管局）2026年1月公佈的數據，2025年第四季末的負資產住宅按揭貸款宗數為21,304宗。看著自己的物業市值，您是否也擔心它會低於尚欠的按揭貸款？究竟負資產是什麼？本文將為您全面拆解負資產的定義，深入剖析其成因與對個人財務的實際影響，並提供在樓價下跌時的自救策略，助您清晰應對，消除疑慮。
核心要點：
- 負資產定義：指物業的當前市場價值低於其未償還的按揭貸款總額。
- 主要成因：樓價顯著下跌及承造高成數按揭是兩大主因。
- 最大風險：並非物業貶值本身，而是因斷供而被銀行追討貸款（Call Loan）的風險。
- 應對關鍵：只要保持準時供款，銀行一般不會主動Call Loan。穩健的現金流是渡過難關的核心。
負資產是什麼？為何會出現？
負資產聽起來令人不安，但其概念本身非常簡單。理解它是如何形成，是避免恐慌的第一步。
3分鐘理解負資產：當物業市值低於剩餘按揭
所謂「負資產」，在學術上稱為「負資產淨值」（Negative Equity），指的是一項資產的市場價值，低於用來購買該資產的貸款餘額。就香港業主而言，最常見的情況就是：
物業當前市值 < 剩餘按揭貸款 = 負資產
舉一個簡單的假設情境：
- 您在樓市高峰期以800萬港元購入一個單位，申請了九成按揭，即貸款720萬港元。
- 數年後，您已償還了部分本金，按揭餘額降至680萬港元。
- 然而，由於市場環境轉變，該單位的市價下跌至650萬港元。
在這個情況下，您的物業價值（650萬）已經低於您欠銀行的錢（680萬），差額為30萬港元。這意味著即使您立即賣樓，所得款項也不足以清還全部按揭，這30萬的差額就是您的「負資產淨值」。
兩大核心成因分析：樓價下跌與高成數按揭的雙重打擊
成為負資產並非單一因素造成，通常是以下兩大因素疊加的結果：
📉 1. 整體樓價顯著下跌
這是最直接、最主要的成因。當經濟週期逆轉、利率上升或房屋供應增加等因素導致樓價從高位回落時，近期購入物業的業主，特別是在樓價頂峰期入市的，最容易首當其衝。樓價跌幅越大，跌入負資產陷阱的風險就越高。
🏦 2. 承造高成數按揭
為了更容易「上車」，不少買家會選擇申請高成數按揭（例如八成或九成）。這意味著業主投入的首期資金較少，貸款比例極高。雖然這降低了置業門檻，但也大大削弱了對抗樓價下跌的緩衝能力。首期支付越少，物業價值只需輕微下跌，便可能觸及負資產的警戒線。
可以說，高成數按揭是放大樓價下跌風險的催化劑。一個只借貸五成的業主，需要樓價下跌超過50%才會面臨負資產；而一個借貸九成的業主，樓價只需下跌超過10%，其資產淨值就可能變為負數。
負資產的可怕影響與應對策略
成為負資產，最讓業主擔心的莫過於銀行的下一步行動。樓價跌變負資產點算？了解潛在影響和應對方法至關重要。
最大的恐懼：銀行會立即Call Loan嗎？拆解Call Loan的真正條件
許多人誤以為，一旦物業變成負資產，銀行就會立即「Call Loan」（要求借款人立即全額償還貸款）。這其實是最大的迷思。
事實上，單純的「負資產」本身並不是銀行Call Loan的充分理由。對於銀行而言，按揭貸款的核心是借款人能否持續穩定地還款。只要您準時供款，保持良好的還款記錄，銀行通常不會採取任何行動。因為強制收回一個貶值的物業並拍賣，對銀行來說同樣耗時費力，且可能造成損失。
那麼，銀行在什麼情況下才會考慮Call Loan？
- 持續拖欠供款：這是最主要的原因。如果業主連續數月未能還款，銀行便會啟動法律程序追討。
- 違反按揭合約條款：例如，申請高成數按揭時聲明物業為自住，其後卻在未經銀行及按證公司同意下擅自出租。
- 申請貸款時提供虛假資料：如被發現入息證明或身份文件造假。
- 業主破產：當業主被法庭頒布破產令，其資產將由破產管理署接管，銀行會立即向其追討所有欠款。
樓價跌變負資產點算？4個業主自救錦囊
如果不幸成為負資產一員，切勿自亂陣腳。以下四個錦囊，能助您平穩渡過這個週期：
✅ 錦囊一：準時供款是王道
這是最重要的一點。無論物業市值如何波動，只要您的現金流穩定，能按時履行還款責任，銀行就視您為優質客戶，Call Loan的風險極低。
💰 錦囊二：增加應急儲備
審視個人或家庭的財務狀況，盡可能削減非必要開支，增加一筆應急儲備金。這筆資金能應對突如其來的失業或醫療開支，確保您在困難時期仍有能力繼續供款。
⚖️ 錦囊三：切忌恐慌性賣樓
負資產只是一個賬面上的概念。如果您選擇在樓價低谷時賣樓，便會將賬面虧損變成實際債務。屆時，您不僅失去物業，還需立即籌集資金償還物業售價與按揭餘額之間的差價。
🤝 錦囊四：預視困難，主動溝通
若預見未來可能出現還款困難，應在問題惡化前主動聯絡銀行。部分銀行或會提供「只供利息」或延長還款期等短期紓困方案，幫助您渡過難關。坦誠溝通遠勝於逃避問題。
❓ 負資產FAQ
只要我準時供款，銀行就一定不會Call Loan嗎？
可以說99%的情況下是的。銀行最關心的是貸款能否收回，而不是抵押品的短期價值波動。準時還款證明您是個有信譽的借款人。唯一的例外是您嚴重違反了按揭合約的其他關鍵條款，例如申請貸款時存在欺詐行為，但這種情況極為罕見。
負資產期間，我還可以賣樓或轉按嗎？
賣樓：技術上是可行的，但前提是您必須有足夠的現金去填補「物業售價」與「按揭餘額」之間的差價。例如，物業只賣得650萬，但按揭尚欠680萬，您需要額外拿出30萬現金才能完成交易並解除按揭。
轉按：基本上是不可能的。轉按的本質是找一家新的銀行承接您的按揭貸款。在負資產的情況下，物業的價值已不足以作為足額抵押，沒有銀行會願意批出高於物業價值的貸款。
除了樓宇，股票或汽車會否也構成負資產？
會的。負資產的概念適用於任何透過借貸購入的資產。例如，您透過「孖展」（保證金交易）借款買入股票，當股價大跌，您的持倉總值低於孖展貸款額時，便會形成股票上的負資產，券商會要求您「補倉」。同樣地，如果您為汽車申請了高額貸款，而二手車的折舊速度快於您的還款速度，汽車也可能成為負資產。
總結
總括而言，負資產雖然為業主帶來財務和心理上的雙重壓力，但絕非世界末日。深入理解負資產是什麼及其成因後，我們應更審慎地評估自身的借貸風險，尤其在考慮承造高成數按揭時，必須量力而為。對於已成為負資產的業主，最關鍵的行動是確保現金流穩定，並將準時供款作為首要任務。只要做好周全的財務規劃，即使面對樓市下行週期，也能安然渡過，守護好自己的安樂窩。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
