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按揭保險費計算2026：一文看懂HKMC收FEES、折扣回贈及慳錢攻略
在香港要成功「上車」，除了要儲夠首期，更要面對各種買樓開支，其中一項最常被提及但又容易令人混淆的，就是「按揭保險費」。尤其對於資金有限、需要申請高成數按揭的年輕人或首次置業人士來說，這筆費用絕對不是小數目。究竟按揭保險費是如何計算的？有什麼因素會影響其高低？有沒有方法可以慳得更多？
別擔心，這篇文章將以最深入淺出的方式，為你全面拆解按揭保險費的種種疑問。從理解基本概念，到掌握最新的官方收費標準，再到發掘隱藏的折扣竅門，我們將一步步引導你，讓你對這筆置業路上的重要開支瞭如指掌，做出最精明的財務決策。
本文核心內容預覽：
- 按揭保險是什麼： 為何申請高成數按揭必須有它？
- 影響保費的4大關鍵： 按揭成數、年期、樓價如何影響你的支出？
- 最新保費率速查： 整合HKMC最新數據，製作清晰易明的收費表。
- 付款方式大比拼： 一次付清 vs 每年支付，哪個更適合你？
- 慳錢終極攻略： 如何利用銀行回贈及折扣優惠，變相降低保費成本？
什麼是按揭保險？為何置業路上需要它？
在深入研究按揭保險費之前，我們必須先理解什麼是「按揭保險」。簡單來說，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）是由香港按揭證券有限公司（HKMC）及另外兩間商業保險公司（QBE及AIG）提供的一項服務。
它的核心作用是什麼？就是讓銀行在符合金管局（HKMA）監管要求下，能夠為置業人士提供高於傳統按揭成數上限（一般為60%-70%）的貸款。當你因為首期不足，需要向銀行借取例如八成、甚至九成的按揭時，銀行為了管理自身的風險，就會要求你申請按揭保險。
一個常見的誤解：很多人以為按揭保險是保障業主，萬一斷供，保險公司會幫忙還款。這絕對是錯誤的！
事實上，按揭保險的真正受益人是「銀行」。它保障的是銀行，若借款人不幸斷供，物業被沒收拍賣後仍資不抵債，保險公司會向銀行賠償差額。然而，保險公司之後會再向借款人追討這筆款項。所以，它的本質是一個讓你能成功借到高成數按揭的「入場券」，而按揭保險費就是購買這張入場券的成本。
拆解按揭保險費：影響保費高低的4大關鍵因素
按揭保險費並非一個固定數目，而是根據多個因素浮動的。了解這些因素，有助你預算開支，甚至在置業決策上作出調整。以下是四個最主要的影響因素：
💡 1. 按揭成數 (Loan-to-Value, LTV)
這是最直接、影響最大的因素。你向銀行借貸的成數越高，代表銀行的風險越大，因此需要支付的按揭保險費率也越高。舉個例，同樣是購買一個價值800萬的單位，申請九成按揭的保費，會遠高於申請八成按揭的保費。
💡 2. 還款年期
按揭的還款年期越長，意味著貸款的總利息支出越高，銀行和保險公司需要承擔風險的時間也越長。因此，選擇30年還款期的保費，會比選擇20年或15年期的為高。這是典型的「以時間換取空間」的財務考量，每月供款壓力較低，但總體保費成本會增加。
💡 3. 物業價格
HKMC的保費表是根據不同的物業價格區間來制定的。不同樓價的物業，其適用的最高按揭成數及保費率都有所不同。例如，1,000萬以下的物業最高可承造九成按揭，而更高價值的物業，其按揭成數上限會相應下調，保費率的計算基礎亦有差異。
💡 4. 貸款利率種類 (浮息 vs 定息)
按揭計劃主要分為浮息按揭（H按或P按）和定息按揭。由於浮息按揭的利率會隨市場波動，不確定性較高，其對應的按揭保險費率通常會比定息按揭稍高。不過，考慮到目前市場上絕大多數人選用浮息按揭，下文的討論也將主要以此為基礎。
最新按揭保險費率一覽表 (2026年更新版)
理論講完，是時候看看實際的收費標準。這裡我們根據HKMC的最新資料，為你整理出最常用的按揭保險費率表。要注意的是，原始的保費表非常繁複，我們將其簡化，集中展示「首次置業人士」及「浮息按揭」中最常見的「一次付清」保費情況，讓你一目了然。
情境一：首次置業人士 (樓價1,000萬港元或以下)
這是最常見的上車情境，適用於希望借足九成按揭的買家。
| 按揭成數 | 還款年期: 15年 | 還款年期: 20年 | 還款年期: 25年 | 還款年期: 30年 |
|---|---|---|---|---|
| 80% | 1.02% | 1.25% | 1.35% | 1.41% |
| 85% | 1.48% | 1.79% | 2.03% | 2.16% |
| 90% | 2.43% | 2.98% | 3.39% | 3.60% |
註：以上保費率為貸款額的百分比，僅供參考，最新及詳細收費請以香港按揭證券有限公司公佈為準。
計算示例：
假設小明購買一個價值800萬港元的單位，申請九成按揭，還款期30年：
- 貸款額 = 800萬 x 90% = 720萬港元
- 查表得出對應的保費率約為 3.60%
- 一次付清的按揭保險費 = 720萬 x 3.60% = 259,200港元
情境二：樓價1,000萬至1,125萬港元 (最高85%按揭)
對於中高價位的物業，按揭成數上限有所調整，保費率亦不同。
| 按揭成數 | 還款年期: 15年 | 還款年期: 20年 | 還款年期: 25年 | 還款年期: 30年 |
|---|---|---|---|---|
| 80% | 1.20% | 1.46% | 1.57% | 1.64% |
| 85% | 1.72% | 2.08% | 2.35% | 2.50% |
延伸閱讀：了解高成數按揭的壓力測試要求
申請高成數按揭，除了要支付保費，更要通過銀行的入息審查，即「壓力測試」。想知道最新的壓力測試要求以及如何計算自己的供款能力嗎？不妨參考我們的詳細分析文章：何謂首次置業？3大官方認可情況＋買樓前必知條件。
按揭保險費的付款方式：一次付清 vs 每年支付
繳付按揭保險費主要有兩種方式，它們各有優劣，適合不同財務狀況的申請人。
✅ 一次性付清 (Lump Sum)
這是最普遍的做法。申請人可以選擇將整筆保費加借入按揭貸款額中，分期攤還。這樣做的好處是無需額外動用現金，對於首期資金非常緊張的買家尤其有利。缺點是會輕微增加總貸款額，從而令每月供款額及總利息支出有所上升。
🔄 每年支付 (Annual Payment)
另一種選擇是每年支付保費，直至按揭貸款的未償還本金降至物業價值的七成或以下。首年保費會在提取貸款時支付，之後每年續保。這種方式的好處是首年支出較低，但壞處是總保費成本通常會比一次性付清更高，且每年都需要預留一筆資金作續保之用。
決策建議：對於絕大多數置業人士，特別是資金不充裕的首次置業買家，選擇「一次性付清」並將保費加借入按揭是更為現實和可取的方案。
精明計算！如何獲得按揭保費折扣與回贈？
看著數以十萬計的按揭保險費，你可能會問：「有沒有方法可以便宜一點？」答案是：有的！雖然HKMC的保費率是固定的，但我們可以透過銀行的優惠，間接降低這筆開支。
目前市場上的普遍做法是，HKMC會為大部分個案提供保費折扣，一般可達65折至7折。這意味著你最終需要支付的保費，可能只是原價的六至七成。
更重要的是銀行的「現金回贈」！
銀行為了爭取按揭業務，通常會提供貸款額一定百分比的現金回贈。這筆回贈可以直接用來抵銷你的部分置業開支，當中自然也包括了按揭保險費。假設銀行提供1%的現金回贈，一筆720萬的貸款就能獲得7.2萬的回贈，這筆錢足以覆蓋近三成的保費開支！
慳錢實戰計算
沿用小明的例子：
- 原保費：259,200港元
- 假設獲得7折優惠，折扣後保費：259,200 x 0.7 = 181,440港元
- 假設銀行提供1%現金回贈 (基於貸款額720萬)：72,000港元
- 實際保費淨支出 = 181,440 – 72,000 = 109,440港元
通過善用折扣和回贈，最終的保費負擔可以大幅降低超過一半！因此，在申請按揭時，務必向不同銀行查詢其最新的現金回贈率及保費折扣詳情。
FAQ – 關於按揭保險費的常見問題
Q1. 如果我提早還清按揭，可以退回部份按揭保險費嗎？
可以的。如果你是一次性付清保費，並在指定期限內提早全數還清按揭貸款，你有權申請退還部分保費。退還比例根據你還款的時間點而定：
- 在首年內還清：可退還保費的40%。
- 在第二年內還清：可退還保費的25%。
- 在第三年內還清：可退還保費的15%。
- 持有超過三年後還清：則不獲任何保費退還。
Q2. 申請轉按時，按揭保險需要重新申請嗎？
這取決於你的轉按操作。如果你的轉按是「平手過戶」（即新貸款額等於舊貸款的未償還餘額），並且符合特定條件，按揭保險可以一同轉至新銀行，無需重新支付保費。但如果你希望在轉按時「套現」（即借取比未償還餘額更多的款項），那麼套現的部分可能需要重新計算並支付額外的按揭保險費。想了解更多轉按細節？可以參考我們的轉按比較2026終極指南。
Q3. 按揭保險費可以計入貸款總額嗎？
是的，如前文所述，選擇「一次性付清」方式的申請人，可以將整筆按揭保險費加到原有的按揭貸款總額中，然後與樓價的貸款部分一併分期償還。這大大減輕了買家在置業初期的現金壓力。
Q4. 所有物業種類都符合按揭保險資格嗎？
並非所有物業都適用。按揭保險計劃主要適用於私人住宅物業。對於一些特殊類型的物業，例如村屋、唐樓、工廈或商舖等，銀行審批按揭的成數會更為保守，而且通常不符合申請按揭保險的資格。在考慮購買非主流物業前，必須先向銀行查詢清楚其按揭及保險政策。
總結
總括而言，按揭保險費是香港置業人士，尤其是需要高成數按揭的買家，必須面對的一項重要開支。它雖然看似複雜，但只要掌握了其計算背後的邏輯——即按揭成數、年期、樓價這幾大核心因素——便能更有效地進行財務規劃。
更重要的是，置業人士不應只著眼於保費的原始標價。透過積極比較不同銀行的保費折扣和現金回贈方案，你將有機會大幅削減實際的保費支出。記住，在置業這條路上，每一個百分比的節省，都意味著你能將更多寶貴的資金投放到家居裝修或其他重要領域上。做足功課，精明決策，才能讓你更輕鬆地實現安居夢想。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
