正在為置業上會或轉按煩惱？面對五花八門的銀行按揭計劃,其中「按揭現金回贈」的數字最是吸引眼球,但同時也令人花多眼亂。究竟回贈百分比是否愈高愈好？聽聞回贈超過1%要從貸款額中扣減,這又是什麼操作？選擇錯誤的方案,隨時得不償失。
本文為你一站式拆解2025年香港最新的銀行按揭回贈比較,整合各大銀行的現金回贈、利率及優惠。更重要的是,我們會提供詳盡的按揭回贈計算教學,並揭示申請時的潛在陷阱,助你避開高回贈的糖衣毒藥,作出最精明的財務決策。
目錄大綱
2025年最新各大銀行按揭現金回贈及利率比較
踏入2025年,銀行之間的按揭業務競爭依然激烈,「按揭戰」的核心武器之一就是現金回贈。為了讓你能快速掌握市場全局,我們整理了以下主要銀行的按揭優惠資訊,讓你一目了然。
主要銀行現金回贈優惠一覽表
下表整合了市場上主流銀行的按揭計劃,包括現金回贈率、利率及其他附帶優惠。請注意,這些數據僅供參考,最終優惠可能因應你的信貸狀況、貸款額及物業類型而有所調整。
| 銀行名稱 | 最高現金回贈 (%) | 最低貸款額要求 | 主要按揭利率 (H按/P按) | 其他優惠 |
|---|---|---|---|---|
| 滙豐銀行 (HSBC) | 高達 1.6% | HK$100萬 | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | 高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-link) |
| 中銀香港 (BOC) | 高達 1.55% | HK$100萬 | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | 綠色按揭額外回贈、Mortgage-link |
| 恒生銀行 (Hang Seng) | 高達 1.5% | HK$150萬 | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | Mortgage-link |
| 渣打銀行 (Standard Chartered) | 高達 1.6% | HK$100萬 | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | Mortgage-link、額外獎賞 |
| 花旗銀行 (Citibank) | 高達 1.65% (指定客戶) | HK$200萬 | H+1.3% (封頂 P-2.25%) | 開戶優惠、Mortgage-link |
如何選擇最適合你的按揭計劃？H按 vs P按
在比較按揭計劃時,除了現金回贈,利率是決定你長遠供款開支的關鍵。香港的按揭計劃主要分為「H按」和「P按」兩種：
- H按（銀行同業拆息按揭）： 利率以「香港銀行同業拆息 (HIBOR)」為基礎,再加上銀行利潤（如 H+1.3%）。HIBOR波動性較大,但H按通常設有「鎖息上限」（Cap Rate）,一般以P按利率為基礎,保障供款不會無限上升。在低息環境下,H按通常比P按更划算。
- P按（最優惠利率按揭）： 利率以「最優惠利率 (Prime Rate)」為基礎作加減（如 P-2.25%）。P利率由各銀行自行釐定,相對穩定,供款額較易預算。
想深入了解兩者的分別及如何選擇？可以參考《減息供樓必讀：P按H按慳息攻略》,文章中有更詳細的分析。
高回贈就是最好嗎？你需要考慮的面向
雖然高現金回贈非常吸引,但它不應是唯一的決策標準。在選擇按揭計劃時,必須綜合考慮以下幾個因素：
- 利率水平： 低利率才能在長遠節省更多利息開支,這比利息回贈更為重要。
- 罰息期長短： 高回贈往往伴隨著更長的罰息期（通常2-3年）。若你計劃在罰息期內賣樓或轉按,可能需要向銀行賠償部分或全部回贈及額外費用。
- 銀行服務與批核速度： 銀行的估價是否準確、批核流程是否暢順,也是重要的考慮因素,尤其對於急於成交的買家。
- 其他優惠： 例如 Mortgage-link 高息掛鈎戶口,可以讓你將備用資金存入戶口中,賺取與按揭利率相同的利息,有效抵銷部分利息支出。
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想了解更多關於轉按的操作和好處嗎？立即閱讀我們的詳細指南：供樓免稅額2025終極攻略：一文看清扣稅上限、年期、資格與慳稅秘訣,全面掌握轉按的財務效益。
一篇搞懂按揭現金回贈：計算方法與重要規則
了解市場上的優惠後,下一步就是學懂如何準確計算你能獲得的回贈,以及當中最重要的金管局規定。
按揭現金回贈如何計算？（實際案例教學）
現金回贈的計算看似簡單,但根據回贈率是否超過1%,處理方式會有所不同。讓我們透過兩個實例來看看：
💡 範例一：回贈率低於或等於1%
假設你申請的貸款額為 HK$6,000,000,銀行提供的現金回贈為 0.8%。
- 貸款額： HK$6,000,000
- 現金回贈率： 0.8%
- 計算方式： HK$6,000,000 x 0.8%
- 你能獲得的現金回贈： HK$48,000
由於回贈率未超過1%,計算非常直接,你將會收到 HK$48,000 的現金,而貸款本金維持不變。
💡 範例二：回贈率高於1%
假設你申請的貸款額同樣為 HK$6,000,000,但銀行提供的現金回贈為 1.6%。
- 貸款額： HK$6,000,000
- 現金回贈率： 1.6%
- 總回贈金額： HK$6,000,000 x 1.6% = HK$96,000
- 需扣減貸款本金部分： (1.6% – 1%) x HK$6,000,000 = HK$36,000
- 調整後的新貸款本金： HK$6,000,000 – HK$36,000 = HK$5,964,000
- 最終你實際收到的現金是 HK$96,000,但你的按揭貸款本金會被下調至 HK$5,964,000。
金管局關鍵規定：現金回贈為何會影響貸款額？
上述範例二的計算方式,源於香港金融管理局（金管局）的指引。金管局規定,若銀行提供的現金回贈超過貸款額的1%,超出的部分必須在貸款本金中扣除。
此規定的主要目的：是為了防止銀行透過提供極高的現金回贈,變相地提高了實際的按揭成數,從而增加銀行體系的信貸風險。例如,一個原本申請九成按揭的買家,如果獲得了高額回贈,實際支付的首期比例就會降低,槓桿比率因而上升。
對首期預算的影響：由於貸款本金被扣減,意味著你需要準備更多的首期資金來完成交易。以上述範例二為例,貸款額減少了 HK$36,000,這筆差額就需要由買家自掏腰包補上。因此,在計算首期預算時,必須考慮到這個因素。
現金回贈的發放時間與形式
一般而言,現金回贈並非在簽署貸款文件時立即發放。銀行通常會在按揭貸款成功提取（drawdown）後的1至2個月內,將回贈金額直接存入你的按揭供款戶口。具體時間和形式,應以個別銀行的最終條款為準。
申請按揭現金回贈的注意事項與常見陷阱
在追逐高額回贈的路上,別忘了細閱條款,避開一些常見的「陷阱」。
「高現金回贈」背後可能的隱藏條款
天下沒有免費的午餐。銀行提供吸引的現金回贈,通常會附帶一些約束條款,其中最常見的就是「罰息期」。
- 什麼是罰息期？ 這是指一個鎖定期,在此期間內,如果你選擇提早全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按）,銀行有權向你追討罰款。
- 罰款如何計算？ 罰款通常包括兩部分：一是按貸款額某個百分比計算的費用,二是有可能需要退還全部或部分的現金回贈。
- 高回贈與罰息期的關係： 一般來說,越高的現金回贈,可能意味著越長的罰息期（例如3年 vs 一般的2年）。在申請前,務必問清楚罰息期的長度及具體條款。
透過按揭中介申請,會影響回贈金額嗎？
這是一個常見的迷思。事實上,透過專業的按揭中介公司申請按揭,通常不會影響你從銀行獲得的現金回贈。更有甚者,由於中介公司與銀行有長期合作關係,處理大量申請,有時還能為客戶爭取到「額外回贈」或更佳的條款。中介服務對申請人是免費的,他們的角色是協助你比較不同方案及處理申請文件,節省你的時間和精力。
轉按賺取現金回贈的可行性與最佳時機
當你現有按揭的罰息期屆滿後,進行「轉按」（Refinance）是賺取新一輪現金回贈的絕佳策略。轉按即是將現有按揭從A銀行轉移到B銀行,B銀行為了吸引你的生意,會提供新的現金回贈和按揭優惠。
最佳時機：
- 罰息期完結前2-3個月： 這是開始申請轉按的黃金時間,因為按揭審批需時,這樣可以確保在舊罰息期一結束,就能無縫銜接到新的按揭計劃。
- 市場減息週期： 如果預期利率將會下調,轉按可以讓你鎖定更低的利率,達至「財息兼收」的效果。
不過,轉按也涉及律師費等成本,需要計算清楚轉按賺得的回贈是否能覆蓋這些開支。想了解更多轉按的細節,可閱讀我們的P按H按慳息攻略與轉按時機分析。
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按揭現金回贈常見問題 (FAQ)
問：如果我提前還清按揭,需要退回已收取的現金回贈嗎？
答：是的,很有可能需要。 如果你在銀行規定的「罰息期」內提早全數清還貸款,銀行通常會根據貸款協議的條款,要求你退還全部或按比例計算的現金回贈,並可能加收額外的手續費或罰息。因此,在接受高回贈方案前,必須確認自己短期內沒有賣樓或轉按的打算。
問：樓花按揭（新盤）和現樓按揭的現金回贈有分別嗎？
答：通常沒有本質上的大分別,但優惠可能不同。 樓花按揭和現樓按揭的基本回贈計算規則是相同的。不過,發展商為了促銷新盤,有時會與指定銀行合作,推出特定的「發展商二按」或額外優惠,這可能令樓花按揭的整體優惠組合看起來更吸引。但單就銀行提供的基本現金回贈而言,兩者差異不大。
問：銀行的估價不足會如何影響我的現金回贈金額？
答：會直接影響。 現金回贈是按「最終批出的貸款額」來計算的。如果銀行對物業的估價低於成交價,而你又需要申請高成數按揭,那麼最終的貸款額便會以較低的估價為基礎計算。貸款額減少,按比例計算的現金回贈自然也會隨之減少。
問：申請按揭時,我應該只選回贈最高的銀行嗎？
答：絕對不應該。 這是一個常見的誤區。選擇按揭計劃應作綜合評估,利率是長遠影響供款負擔的最重要因素。一個利率稍高但回贈略高的計劃,在整個貸款期內可能比一個低息但回贈較少的計劃花費更多。此外,還需考慮罰息期、銀行服務質素及Mortgage-link等其他配套優惠。
總結
總括而言,按揭現金回贈無疑是置業或轉按時一個非常吸引的甜頭,能有效減輕初期的財務壓力。然而,精明的消費者不應只被表面的回贈數字所迷惑。在做出最終決定前,必須深入理解回贈的計算方法,特別是金管局關於回贈超過1%需扣減本金的規定,並仔細評估高回贈背後可能附帶的較長罰息期。
最理想的策略是將現金回贈、按揭利率、罰息期長短、銀行服務以及個人未來的財務規劃（如會否提早還款）等因素放在同一天秤上衡量。希望本文提供的2025年各大銀行優惠比較和詳細分析,能助你在云云按揭計劃中,找到最符合自身需求、最划算的精明之選。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
