置業是人生中最重要的投資之一,當滿心歡喜準備收樓時,如何確保新居的質素符合預期,避免日後因潛在瑕疵而產生高昂的維修費用？聘請專業的「驗樓師」已成為香港新業主收樓的標準動作。然而,市面上驗樓公司眾多,驗樓師收費標準各異,服務質素亦有參差。本文將以專家角度,為您深入剖析香港驗樓行業的現況,比較各大熱門團隊的收費水平,並提供一份詳盡的新樓驗樓清單,助您在收樓過程中保障自身權益,買得安心又放心。
為何香港需要專業驗樓師？拆解「入伙紙」與「滿意紙」的盲點
不少業主可能會疑惑,發展商交樓前不是已經取得了屋宇署的「入伙紙」（Occupation Permit, OP）和地政總署的「滿意紙」（Certificate of Compliance, CC）嗎？這兩份文件是否就代表單位質素完美無瑕？答案是：並非如此。
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入伙紙 (OP)： 主要證明樓宇的建築結構、消防安全及衛生設施等符合《建築物條例》的基本法定標準。它關乎的是「安全」,而非「品質」。 - ✓
滿意紙 (CC)： 證明發展商已履行所有批地條款,例如完成行人通道、天橋、綠化帶等公共設施的建設。這與您購入單位的內部裝修質素並無直接關係。
換言之,即使有這兩份文件,您的新單位仍可能存在油漆不均、瓷磚空鼓、門窗刮花、水管滲漏等裝修瑕疵或施工缺陷。雖然業主可在指定期限內（通常為收樓後7天內）提交「執漏清單」予承建商跟進,但一般業主缺乏專業知識和工具,難以全面、細緻地找出所有問題。這正是專業驗樓師價值所在——他們憑藉豐富經驗和專業儀器,為業主進行地毯式排查,猶如一位「物業醫生」,確保您的重大投資物有所值。了解不同團隊的驗樓師收費與服務,是保障這項投資的第一步。
驗樓師資格解密：行業並無發牌制度,如何揀選驗樓師邊個好？
在香港,一個有趣的現象是政府並未設立強制性的「驗樓師」發牌制度。理論上,任何人都可以自稱驗樓師。這與受嚴格監管的屋宇署強制驗樓計劃下的「註冊檢驗人員」形成鮮明對比。因此,市場的認可度、專業背景、經驗及口碑便成為衡量一位驗樓師是否專業的關鍵指標。
目前,行內主要有幾個專業學會或機構提供認證,為業主提供參考：
| 學會／機構 | 認證／會員級別 | 主要特點 |
|---|---|---|
| 樓宇檢驗中心 | 認證驗樓師 (CBI, PCBI, FCBI) | 根據全職執業年資劃分等級,FCBI為最高級別（超過10年經驗）。 |
| 香港專業驗樓學會 (HKPBIA) | 普通、專業、資深會員 | 2012年成立,由資深驗樓師詹濟南（詹Sir）擔任會長,入會有學歷及經驗要求。 |
| 香港樓宇檢驗學會 (HKBIA) | 驗樓主任 (BIO) | 舉辦較多驗樓課程,會員及畢業學員人數眾多。 |
| 香港驗樓師學會 (HKBI) | 準會員、正式會員等 | 聯合香港專業進修學校舉辦驗樓高等證書課程。 |
專家建議： 在選擇時,除了參考其所屬學會及認證,更應留意其專業背景（如是否持有工程、建築或測量等相關學位或註冊資格）、市場口碑、媒體報導的客觀性,以及其提供的報告樣本是否清晰易明。合理的驗樓師收費,應與其專業資格和經驗成正比。
全方位驗樓工作範圍：從結構到細節的19項核心清單
一位專業的驗樓師,其工作遠不止「睇睇牆身、敲敲地磚」這麼簡單。他們會利用專業儀器,如紅外線熱像儀（測滲水）、濕度計、平水尺、金屬棒等,對全屋進行系統性檢測。以下綜合消委會建議及業界標準,整理出一份全面的新樓驗樓清單：
💧 廚廁水電及潔具
- 來去水測試： 檢查所有水龍頭、花灑、坐廁及地台去水是否順暢,斜水（去水坡度）是否足夠,並觀察喉管接駁位有否滲漏。
- 潔具及廚櫃： 檢查鋅盤、浴缸、坐廁、洗手盆等是否有崩花、裂痕；廚櫃、鏡櫃等安裝是否穩固,櫃門開合是否正常。
- 假天花檢查： 揭開假天花,檢查內藏的喉管或石屎結構有否滲水痕跡,以及是否有建築廢料遺留。
- 電力裝置： 測試所有電掣、插座、燈頭是否通電正常,外觀有否損毀；檢查配電箱（電箱）是否整潔,標示清晰。
- 爐具及煤氣： 確保煤氣爐、熱水爐等運作正常,接駁安全。
🧱 牆身、地台與天花
- 批盪與油漆： 檢查牆身和天花的泥水批盪是否平直,油漆是否平滑,有否起泡、裂紋或色差。
- 瓷磚與地板： 用金屬棒輕敲牆磚及地磚,檢測是否有「空鼓」（內裡中空）；檢查磚塊鋪設是否平直,有否裂紋或崩角。
- 木地板： 檢查木地板有否花痕、色差,踩踏時有否異常聲音,邊緣收口是否妥當。
- 結構與滲水： 檢查牆身、天花是否有裂紋、剝落或水漬,特別留意窗邊及外牆位置。
🚪 門窗、傢俬與電器
- 門戶功能： 測試大門及房門的開合是否順暢,門鎖、門鼓、防盜眼等配件是否運作正常,門框有否刮花。
- 窗戶安全： 檢查鋁窗開關是否暢順,窗鉸、螺絲是否穩固,防水膠邊是否完整,鎖具有否失靈。
- 玻璃檢查： 細看所有玻璃有否刮花、崩裂或氣泡。
- 欄杆穩固性： 測試露台或窗台欄杆是否堅固,符合安全標準。
- 傢俬與電器核對： 核對售樓書上列明的附送傢俬或電器,品牌、型號是否正確,並測試所有電器（如冷氣機、雪櫃、洗衣機）的運作是否正常。
香港熱門驗樓師收費大比較：邊間公司性價比最高？
市場上較知名的驗樓公司比較,其收費模式多數以單位的實用面積（平方呎）計算,並設有最低消費。以下整理了幾家著名驗樓團隊的收費參考,讓您一目了然。請注意,價格或會隨市場調整,建議直接向相關公司查詢最新報價。
| 驗樓師／團隊 | 參考收費 (每平方呎) | 最低收費 (約) | 特點／適合對象 |
|---|---|---|---|
| 詹Sir (詹濟南) 驗樓團隊 | 約 $7.2 | $3,500 | 行內知名度極高,經驗豐富,媒體曝光率多,收費相對較高,適合著重品牌效應的業主。 |
| 鍾Sir (鍾智剛) 驗樓團隊 | 約 $5.8 | $2,800 | 同為資深驗樓師,價格較詹Sir團隊略具競爭力,在市場上亦有良好口碑。 |
| 信誠專業驗樓 | 約 $3.5 | $1,400 | 價格親民,性價比高,適合預算有限、單位面積較細的首次置業人士。 |
| 香港公正行 (賴達明) | 約 $3.5 | $2,400 | 具公正行背景,報告或在法律程序上更具說服力,適合對單位質素有較大爭議或憂慮的業主。 |
影響收費因素： 除了單位面積,部分團隊或會就偏遠地區、獨立屋或特色單位收取附加費。大型屋苑入伙時,或有機會提供團購優惠,業主可多加留意。最終的驗樓師收費,是綜合考量其專業資格、市場聲譽、服務範圍（如是否包括複驗）後的結果。
聘請驗樓師實戰流程與注意事項
選定心儀的驗樓師後,整個服務流程大致可分為以下幾個階段：
1. 預約及準備
在確定收樓日期後,應盡早聯絡驗樓公司進行預約。確認服務內容、收費詳情、報告交付時間,並向對方提供單位基本資料。同時,亦需向管理處查詢驗樓當日的安排,如電錶、水錶位置等。
2. 現場檢驗
強烈建議業主或其代表在驗樓當日全程陪同。這能讓您即時了解單位狀況,驗樓師亦可當場解釋問題所在。驗樓師會用顏色膠紙標示瑕疵位置,方便承建商跟進。整個過程約需2-4小時,視乎單位大小及問題多寡。
3. 報告與跟進
檢驗完成後,驗樓師會在數個工作天內提供一份附有相片及文字描述的詳細報告。業主需根據此報告填寫發展商的執漏表格,並在限期前提交。之後便等待承建商安排維修,完成後再自行或聘請驗樓師進行複驗。
FAQ – 關於驗樓師收費與服務的常見問題
Q1: 驗樓師的報告具法律效力嗎？
專業驗樓師（尤其具公正行背景）出具的報告,詳細記錄了單位的狀況,具備很高的參考價值和證據力。若日後需要透過法律途徑（如小額錢債審裁處）追討,這份報告可作為有力的佐證文件。
Q2: 如果發展商對執漏項目有爭議或拖延,應如何處理？
首先應以書面形式（如電郵）與發展商的客戶服務部溝通,清楚列明問題及附上驗樓報告作證。若問題嚴重且對方不予理會,可考慮向消費者委員會或地產建設商會投訴。在極端情況下,可能需要尋求法律意見。
Q3: 二手樓也需要聘請驗樓師嗎？收費有何不同？
絕對有需要。二手樓因已有一定樓齡及上手住戶的使用痕跡,可能存在更多隱藏問題,如非法改動、嚴重滲漏、結構老化等。驗樓師可助您在簽訂正式買賣合約前了解物業的真實狀況,避免購入「化妝樓」。二手樓的驗樓收費通常與新樓相若,但檢驗重點會更偏向結構性及損耗性問題。
Q4: 參與大型屋苑的「團購驗樓」服務,價格會更優惠嗎？
會的。不少驗樓公司會為大型新盤提供團購折扣,驗樓師收費可能會便宜一至兩成。業主可留意網上討論區或業主群組的相關資訊。但在選擇時,仍需仔細了解該公司的背景和口碑,不要單純因價格便宜而作決定,確保服務質素不受影響。
總結
總括而言,聘請專業驗樓師是對置業這項重大投資的一份重要保障。雖然需要付出一筆數千元的驗樓師收費,但相較於日後可能面對的潛在維修費用和精神困擾,這筆開支絕對是物有所值。透過本文的分析,希望各位準業主能對如何選擇合適的驗樓師、了解其工作範疇及收費水平有更深入的認識,從而充滿信心地迎接新居,開展理想生活。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。