置業是人生大事，而選擇合適的按揭計劃，尤其是了解清楚匯豐按揭利率的構成，絕對是上車前最關鍵的功課。面對五花八門的按揭產品，特別是匯豐銀行提供的「H按」和「P按」計劃，不少準業主都感到困惑。究竟兩者有何分別？利率如何計算？申請過程中有什麼「魔鬼細節」需要留意？本文將以專家角度，為您逐一拆解。
目錄大綱
拆解匯豐兩大按揭計劃：H按 vs P按點樣揀？
在香港，銀行提供的按揭計劃主要分為兩大類：以「銀行同業拆息」為基準的H按計劃，以及以「最優惠利率」為基準的P按計劃。匯豐銀行作為市場領導者之一，其按揭產品亦以此兩類為主軸。選擇哪一個計劃，直接影響您未來數十年的供款負擔和理財彈性。
認識H按：與市場脈搏同步
H按的「H」指的就是HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate），即香港銀行同業拆息。簡單來說，這就是銀行之間互相借貸的利率，每日都會浮動。您的H按利率便是以一個月HIBOR為基礎，再加上銀行訂定的息差（例如 H+1.3%）。
- ✅ 優點： 在低息環境下，HIBOR通常處於低位，H按的實際利率會比P按更低，意味著初期供款可能更輕鬆。
- ❌ 缺點： HIBOR波動性較大，受市場資金流向、美國利率政策等因素影響。若市場利率抽升，您的供款壓力也會隨之增加。
核心要點：H按的「鎖息上限」保護網
- 為應對HIBOR波動的風險，銀行普遍會為H按計劃設置一個「鎖息上限」（Cap Rate）。
- 這個上限通常與P按利率掛鉤（例如 P-1.75%）。
- 當「H + 銀行息差」的利率高於「鎖息上限」時，您只需按鎖息上限的利率供款，猶如一個安全網，避免利率無限飆升。
認識P按：穩健至上的選擇
P按的「P」則代表最優惠利率（Prime Rate），這是由各家銀行自行釐定的商業貸款基準利率。相比每日浮動的HIBOR，P利率的調整頻率低得多，通常只有在美國聯儲局大幅加息或減息後，本地銀行才會跟隨調整。您的P按利率是以最優惠利率為基礎，減去銀行提供的息差（例如 P-1.75%）。
- ✅ 優點： 利率相對穩定，供款額的可預測性高，讓您更容易規劃個人財務。
- ❌ 缺點： 在加息週期前或低息環境下，P按的起步利率通常高於H按。
想更深入了解香港的利率環境，可以參考香港金融管理局公布的基本利率，它是影響P按和H按的重要指標。
| 比較項目 | H按計劃 (HIBOR-based) | P按計劃 (Prime-based) |
|---|---|---|
| 利率基礎 | 香港銀行同業拆息 (HIBOR) + 銀行息差 | 最優惠利率 (Prime Rate) – 銀行息差 |
| 利率波動性 | 高，每日浮動 | 低，相對穩定 |
| 透明度 | 高，HIBOR每日公開 | 中，P Rate由各銀行自行決定 |
| 保護機制 | 設有「鎖息上限」(Cap Rate) | 本身波動性低 |
| 適合人士 | 能承受利率波動風險，並希望在低息環境下節省利息的申請人 | 偏好穩定、追求財務規劃可預測性的申請人 |
匯豐按揭利率如何計算？實際供款大揭秘
了解了H按和P按的基本概念後，讓我們用一個實際例子來看看匯豐按揭利率如何影響您的每月供款。這有助您更具體地評估自己的負擔能力。
情境模擬：假設您申請一筆港幣300萬元的貸款，還款期為30年（360期）。
我們基於【原始素材】提供的利率作參考示例（請注意，實際利率以銀行最終批核為準）：
- H按計劃： H+1.3%，鎖息上限為 P-1.75%
- P按計劃： P-1.75%
- 假設當前HIBOR： 1.5%
- 假設匯豐最優惠利率 (P)： 5.875% (此為2026年市場普遍水平的假設)
H按計劃供款計算：
首先，計算實際按揭利率：
當前 HIBOR (1.5%) + 息差 (1.3%) = 2.8%
然後，計算鎖息上限利率：
最優惠利率 P (5.875%) – 息差 (1.75%) = 4.125%
由於實際利率 (2.8%) 低於鎖息上限 (4.125%)，因此會採用 2.8% 計算供款。
👉 每月供款約為：港幣 $12,327
P按計劃供款計算：
實際按揭利率即為：
最優惠利率 P (5.875%) – 息差 (1.75%) = 4.125%
👉 每月供款約為：港幣 $14,547
利率情景分析
如果未來HIBOR大幅上升至3.0%，H按的實際利率將變為 3.0% + 1.3% = 4.3%。這時，由於利率已超過4.125%的鎖息上限，您的供款將會以鎖息上限利率計算，每月供款變為港幣$14,547，與P按看齊，發揮了保護作用。
從以上例子可見，在低息環境下，H按的供款優勢非常明顯。但選擇前，必須考慮自身對利率上升的承受能力。
避開陷阱：了解匯豐按揭的額外費用與提早還款罰息
除了關心匯豐按揭利率，按揭合同中隱藏的各類費用和條款同樣不容忽視，特別是關於提早還款罰息的規定，這直接關係到您未來換樓或轉按的財務成本。
⚠️ 注意「罰息期」
大部分銀行按揭計劃都設有2至3年的罰息期。在罰息期內提早全數清還或部分清還貸款，銀行將會收取手續費或罰款。匯豐銀行的罰息期條款一般如下（僅供參考，以貸款確認書為準）：
- 提取貸款後首年內： 原來貸款額的 3%
- 提取貸款後第二年內： 原來貸款額的 2%
- 提取貸款後第三年內： 原來貸款額的 1%
舉例：若您貸款300萬，在第一年內賣樓並還清貸款，可能需支付高達 3,000,000 x 3% = 90,000港元的罰款！因此，在申請前必須規劃好未來幾年的資金安排。
其他潛在收費一覽
在整個按揭申請及供款過程中，您可能還會遇到以下收費：
- 取消手續費： 簽署貸款確認書後取消申請，可能需支付貸款額0.15%的費用（最低HK$5,000）。
- 更改計劃手續費： 如想更改按揭計劃（例如H按轉P按），每項申請收費約HK$1,500。
- 逾期還款手續費： 若未能準時供款，除了罰息外，每次還可能被收取HK$380的手續費。
- 物業出租同意書： 若將按揭物業出租，需向銀行申請同意書，費用約為每封HK$1,000。
這些費用看似零碎，但累積起來也是一筆不小的開支，申請前務必向銀行職員查詢清楚。
必經關口：匯豐按揭與壓力測試要求
在銀行批出按揭貸款前，申請人必須通過「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DSR）的審查。雖然香港金融管理局在2024年2月暫停了在DSR基礎上假設利率上升2%的壓力測試要求，但基本的DSR審查依然是硬指標。
供款與入息比率 (DSR) 是什麼？
DSR旨在確保您的每月總債務供款（包括按揭、私人貸款、卡數等）不會超出您每月入息的特定百分比。這是一個核心的風險管理措施。
- 基本要求： 所有每月債務供款，不得超過每月入息的50%。
- 計算公式： (每月按揭供款 + 其他債務供款) / 每月入息 ≤ 50%
💡 專家提示：如何順利通過審查？
要滿足DSR要求，最直接的方法就是證明您有足夠的收入。如果您是固定月薪的受薪人士，通常只需提供最近3至6個月的糧單和銀行月結單。但如果您是自僱人士或收入不穩定者，銀行可能會要求您提供更長時間的財務記錄（如稅單、公司財務報表等）來評估您的平均收入。
💡 提高勝算的秘訣
申請按揭前，盡量清還其他無抵押貸款（如私人貸款、信用卡結欠），可以有效降低您的DSR，增加成功批核的機會。若收入不足，亦可考慮增加有穩定收入的擔保人。
按揭保險知多少？高成數按揭的雙面刃
對於首期資金不足的準業主，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme, MIP）提供了一個申請高成數按揭的途徑。透過向香港按證保險有限公司（HKMCi）等機構購買按揭保險，您可以向銀行申請遠高於傳統成數上限的貸款。
按揭保險的核心作用
- 保障對象是銀行： 很多人誤會按揭保險是保障業主，但事實上，它的保障對象是承造按揭的銀行。萬一業主斷供，物業被銀行沒收拍賣後仍不足以償還貸款差額，保險公司便會向銀行賠償損失。
- 保費負擔： 業主需要支付保險費用，可選擇一筆過繳付，或將其攤分到按揭貸款中一併償還，後者會輕微增加每月供款額。
- 申請條件： 申請人必須為持有香港身份證的固定受薪人士，且主要收入來源於香港。
雖然按揭保險能助您提早上車，但總貸款額增加，也意味著總利息支出會更高。申請前必須仔細衡量自身的長遠還款能力。
匯豐按揭申請流程全攻略
了解所有理論後，實戰申請又是怎樣的呢？一般而言，向匯豐申請按揭的流程清晰，但準備充足可以讓過程更順暢。
第1步：初步評估與文件準備
在簽署臨時買賣合約前，可先向銀行進行初步評估。準備好身份證明、最近3-6個月的入息證明（糧單、稅單）及住址證明，以便銀行估算您的貸款能力。
第2步：遞交正式申請
簽署臨時買賣合約後，連同合約副本及所有證明文件，正式向匯豐銀行遞交按揭申請。
第3步：物業估價
銀行會委託測量師行為您的目標物業進行估價。估價結果會直接影響最終的貸款批核金額。
第4步：批核與簽署貸款確認書
若文件齊備且符合資格，銀行一般會在1-2星期內完成審批，並發出「貸款確認書」（Offer Letter），列明貸款額、利率、年期等所有重要條款。
第5步：委託律師處理法律文件
您需要委託一位律師，代表您處理樓契、按揭契等法律文件，並與銀行及賣方的律師對接。
第6步：簽署按揭契及放款
在交易完成日（成交日）前，到律師樓簽署按揭契。銀行會在成交日將貸款額直接支付給賣方律師，完成交易。
FAQ 常見問題
H按和P按，哪一個更適合我？
這取決於您的風險承受能力和對利率市場的看法。如果您對利率前景樂觀，認為加息週期已近尾聲或將進入減息期，並能接受一定程度的供款波動，H按的潛在利息支出較低。反之，如果您追求穩定，希望每月供款額固定，方便理財規劃，那麼P按會是更穩妥的選擇。
轉按到匯豐有什麼好處和注意事項？
轉按（Refinance）的主要好處是尋求更低的按揭利率、獲取現金回贈，或進行「轉按套現」以獲得額外資金周轉。轉按到匯豐，您可以利用其具競爭力的按揭計劃。但注意事項亦不少，包括必須已過原有按揭的罰息期，並需重新支付律師費、估價費等開支。在決定前，應仔細計算轉按的總成本與得益。
如果我的收入不穩定，申請匯豐按揭會否很困難？
對於非固定收入人士（如自僱人士、佣金制銷售員），銀行審批會更為審慎。匯豐銀行會要求您提供更詳盡的證明文件，例如過去6-12個月的個人及公司銀行戶口紀錄、已審核的財務報表、稅務局發出的利得稅或薪俸稅評稅通知書等，以綜合評估您的平均還款能力。只要能提供充足證明，證明業務穩定且收入足以應付供款，仍然有很大機會獲批。
什麼是「鎖息上限」，它為什麼重要？
「鎖息上限」（Cap Rate）是H按計劃中最重要的保護機制。它為浮動的H按利率設定了一個封頂水平。當HIBOR因市場波動而大幅飆升，導致「H+銀行息差」的總利率高於鎖息上限時，您只需按較低的鎖息上限利率供款。這個機制讓您在享受H按低息好處的同時，也有效管理了利率急升的風險，是選擇H按時必須詳細比較的關鍵條款。
結論
總括而言，深入了解匯豐按揭利率的運作模式，是每位準業主必做的功課。無論是選擇與市場掛鉤的H按，還是穩健的P按，都沒有絕對的「最好」，只有「最適合」。在做決定前，務必結合自身的財務狀況、風險承受能力及對未來利率走勢的預期，作出最明智的抉擇。同時，切勿忽略罰息期、各項雜費等合約細節，確保整個置業過程順利穩妥。記住，借貸置業是長達數十年的承擔，量力而為，方為上策。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
