抽中居屋本應是人生樂事，但隨著家庭結構或財務狀況轉變，不少業主或會萌生出售單位的念頭。然而，面對香港房屋委員會（房委會）複雜且不斷演變的居屋禁售期規定，您是否感到困惑？政府近年多次調整政策，市場上流傳著15年、10年、5年等不同說法，究竟哪個才適用於您的單位？本文將為您提供一份終極指南，從最新政策變動、不同年份的禁售期計法，到居屋補地價計算，再到兩大市場的出售流程，助您一次過清晰掌握所有賣樓細節。
目錄大綱
最新政策變動：居屋禁售期15年限制的調整
近年市場最關注的，莫過於資助房屋轉售限制的調整。政府為了更好地促進房屋流轉，同時堅持「自住優先」的原則，在2023年底宣佈調整資助房屋的轉售限制。值得注意的是，這次調整並非簡單地將15年禁售期縮短，而是優化了禁售期內的轉售安排。
政策修改的背景與目的
過去，2022年及以後出售的居屋單位，業主在首5年內不得出售，在第6至15年內，亦只能以不高於原價的價格，在第二市場轉售予綠表或「白居二」買家。這種嚴格的限制原意是遏止短期炒賣，但也被指降低了單位的流轉率。因此，政府提出修訂，旨在給予業主更大彈性，同時確保資助房屋資源能有效流轉予有需要人士。
哪些新居屋計劃將會受惠？
這項新政策將適用於2024年起推售的資助出售房屋計劃，包括「居屋2024」及其後的銷售計劃。這意味著，如果您是從這個時間點或之後購入新居屋的業主，您的單位將會採用新的轉售限制階梯。對於之前已購入單位的業主，則仍需遵循其購入時所屬的舊有規定。
新規定的核心改變
新的轉售限制下，業主在購入單位首5年內同樣不得出售。但在第6年起，便可以在第二市場（即售予綠表或白居二人士）自行議定價格出售單位，而毋需再受「不高於原價」的限制。至於想在公開市場自由出售，則仍需等待滿15年並完成補地價程序。
對未來居屋市場流轉的影響
這項政策調整預計將會為第二市場注入更多活力。由於業主在持有單位滿5年後，即可根據當時市況為單位定價，增加了他們出售單位的誘因。對於合資格的買家而言，市場上可供選擇的盤源有望增加，儘管價格可能更貼近市價，但選擇的彈性也相應提高。
圖解新舊制！不同年份買入的居屋，禁售期有何不同？
要準確判斷您的居屋何時可以出售，最關鍵的一步是找出單位的「首次轉讓契據」日期。房委會以這個日期為起點，計算不同時期的居屋禁售期。由於政策歷經多次修改，不同年份購入的單位，其轉售限制可謂大相徑庭。以下我們用表格清晰比較：
| 首次轉讓契據日期 | 轉讓限制重點 | 第二市場出售 (未補地價) | 公開市場出售 (需補地價) |
|---|---|---|---|
| 2024年1月起 (新政策) |
禁售期共15年 | 首5年：除極端情況外，不得出售。 第6至15年：可自行議價，轉售予綠表或「白居二」買家。 |
滿15年後：繳付補價後，可在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2022年至2023年 | 最嚴格的15年禁售期 | 首5年：除極端情況外，不得出售。 第6至15年：只能以不高於原價，轉售予綠表或「白居二」買家。 |
滿15年後：繳付補價後，可在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2019年至2021年 | 10年禁售期規定 | 首2年：除極端情況外，不得出售。 第3至10年：可自行議價，轉售予綠表或「白居二」買家。 |
滿10年後：繳付補價後，可在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2018年 | 5年禁售期規定 | 首2年：除極端情況外，不得出售。 第3至5年：可自行議價，轉售予綠表或「白居二」買家。 |
滿5年後：繳付補價後，可在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
| 2017年及以前 (舊居屋) |
兩年禁售期及補地價安排 | 首2年：除極端情況外，不得出售。 第3年起：可自行議價，轉售予綠表或「白居二」買家。 |
滿5年後：繳付補價後，可在公開市場自由出售、出租或轉讓。 |
重要提示： 上述的「除極端情況外」，是指業主因破產、或因家庭收入驟降而無法償還按揭等極端情況，經房委會批准後才可能獲豁免。一般情況下，業主必須嚴格遵守禁售期規定。
兩大出售途徑：公開市場 vs. 第二市場點樣揀？
當您的單位終於滿足出售年期條件後，您將面臨一個重要的抉擇：應該在「公開市場」出售，還是在「第二市場」放盤？這兩個市場的性質、目標買家和操作流程截然不同，直接影響您的潛在回報和賣樓速度。
| 比較項目 | 公開市場 (自由市場) | 第二市場 (居屋第二市場 / 綠表市場) |
|---|---|---|
| 🎯
目標買家 |
任何人士，包括公司買家 (沒有身份限制) | 只限持有有效「購買資格證明書」的綠表及白居二人士 |
| 💰
核心要求 |
必須先向房委會繳付補地價，解除單位的轉讓限制 | 毋須補地價，但需向房委會申請「可供出售證明書」(俗稱准賣證) |
| 📈
單位定價 |
業主可完全按市場自由定價，潛在回報較高 | 業主可自行議價 (除特定舊政策時段外)，但因買家群受限，價格通常較自由市場低 |
| ⏱️
流程複雜度 |
較複雜，因涉及申請評估補價、繳付補價等額外步驟，時間較長 | 相對簡單，主要為申請准賣證，流程較快 |
| ✅
優點 |
潛在買家多，單位價值能完全反映市場價，回報最高 | 省卻補地價的巨大開支，賣樓流程較快，適合希望盡快套現的業主 |
| ❌
缺點 |
需準備大筆資金作補地價之用，前期程序繁複 | 買家基礎較小，單位售價有一定折讓 |
如何作出選擇？情境模擬
- 追求最高利潤： 如果您的單位已過禁售期，且您有充足的資金，希望將物業價值最大化，那麼「公開市場」是您的不二之選。
- 資金有限或想快速換樓： 如果您不希望動用大筆資金補地價，或者計劃在資助房屋市場內換樓（例如賣出現有居屋再買入另一間二手居屋），那麼在「第二市場」出售會是更便捷的選項。
賣樓關鍵一步：如何計算及申請「補地價」？
「補地價」是所有居屋業主若想將單位投放到自由市場前，必須跨過的一道門檻。它本質上是向政府補回當年購房時所享有的地價折扣。理解居屋補地價計算方式，對您的賣樓預算規劃至關重要。
補地價的計算方程式與實例
補地價的金額並非一個固定數值，而是會隨著樓市波動而改變。其核心公式如下：
補價金額 = 補價時的物業評估市值 × (購入時的十足市值 – 購入時的買價) / 購入時的十足市值
公式中的「(購入時的十足市值 – 購入時的買價) / 購入時的十足市值」，其實就是您當年買樓時的「折扣率」。這個折扣率在您當年的買賣合約上已經列明。
舉例說明：
- 假設您在多年前以 210萬 港元購入一個居屋單位。
- 當時該單位的十足市值為 300萬 港元。
- 您的折扣率 = (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%。
- 多年後，您決定賣樓，此時房委會委託的測量師評估您單位在當刻的市值為 600萬 港元。
- 您需要補地價的金額 = 600萬 × 30% = 180萬 港元。
向房委會申請補地價的流程
補地價的過程並非即時完成，需要經過一系列官方程序，業主應預留充足時間辦理。
第1步：遞交申請
業主需填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及手續費，郵寄或親身遞交至房委會總部。可參考房委會官方網站獲取最新表格。
第2步：物業估價
房委會收到申請後，會委派專業的測量師行為單位進行估價，以釐定「補價時的物業評估市值」。
第3步：收到評估結果
房委會將發出「補價通知書」，列明您需要繳付的補價金額。整個過程一般需時約一至兩個月。
第4步：繳付補價
業主在收到通知書後，必須在兩個月內，前往指定的律師樓辦理繳款手續。若逾期未繳，申請將會被撤銷。
第5步：領取證明書
完成繳款後，房委會會發出「解除轉讓限制證明書」，這份文件是您在公開市場上出售、出租或轉讓單位的法律依據。
想了解更多關於補地價的細節和注意事項，可以參考這篇【居屋補地價計算】終極指南。
影響補地價金額的因素
- 樓市整體走勢： 這是最關鍵的因素。樓市暢旺時，單位估值上升，補價金額自然水漲船高。
- 單位狀況： 單位的座向、樓層、景觀、內部裝修等，都會影響測量師的估價。
- 同區成交： 測量師會參考近期同屋苑或鄰近屋苑的成交價作為估價基準。
擴展常見問題 (FAQ)
綠置居的禁售期和居屋一樣嗎？
綠置居（GSH）的轉讓限制與居屋相似但略有不同，同樣遵循「自住優先」原則。以新政策（2024年起）為例，綠置居的禁售期同樣是15年，首5年不得出售。第6至15年，業主可自行定價於第二市場轉售予綠表或「白居二」買家。滿15年並補地價後，方可在公開市場出售。建議業主查閱自己所購綠置居計劃的銷售文件，以獲取最準確的轉售條款。
在禁售期內，我可以將居屋單位出租嗎？
絕對不可以。 根據《房屋條例》，在未補地價及禁售期內的居屋單位，嚴禁以任何形式（包括整個單位或分租）出租。未補地價的居屋單位必須由業主本人及名列於戶籍上的家庭成員作自住用途。非法出租一經發現，後果非常嚴重，房委會有權要求業主將單位還原，甚至收回單位，業主及租客均可能面臨檢控。
整個賣樓流程（由申請准賣證到成交）大約需要多長時間？
時間長短取決於您選擇的市場：
- 第二市場： 流程相對較快。申請「可供出售證明書」一般需時約2至4個星期。找到買家後，簽訂臨時買賣合約，買家再申請「購買資格證明書」（約4至6星期）。整個流程由放盤到完成交易，順利的話大約需要3至4個月。
- 公開市場： 流程較長。單是申請評估及繳付補地價，已需要約2至3個月時間。之後的賣樓流程與一般私人樓宇相若，整個過程可能長達4至6個月，甚至更長。
如果家庭成員想除名或加名，會影響禁售期嗎？
家庭成員的變動（如結婚、新生兒）而申請加名或除名，一般不會重設計算居屋禁售期。但是，這類業權變更需要向房委會提出申請並獲得批准，特別是對於未補地價的單位，程序會比較嚴格。例如，除名通常只在特殊情況下（如家庭成員去世、離婚、結婚遷出等）才會獲批。若涉及業權轉讓（俗稱「甩名」），則可能被視為一次交易，需要遵守當時的轉售限制。
總結
核心要點：
- 確認首次轉讓契據日期： 這是判斷適用哪套禁售期規則的黃金法則。
- 理解新舊政策差異： 2024年起的新居屋在滿5年後即可在第二市場自訂價格出售，彈性更大。
- 分清兩大市場： 公開市場（需補地價，回報高）與第二市場（免補地價，流程快），根據自身財政狀況和目標作出選擇。
- 預算補地價開支： 補地價金額隨市價變動，是賣樓前必須計算清楚的一大成本。
- 嚴禁非法出租： 未補地價的居屋在任何情況下都不能出租，違法後果嚴重。
總括而言，出售居屋的過程遠比出售私人樓宇複雜。業主在行動前，最重要的第一步，就是根據「首次轉讓契據」日期，清晰確認自己單位的居屋禁售期屬於哪個階段。在此基礎上，再仔細評估家庭的財務需求，權衡在「公開市場」補地價出售，還是在「第二市場」快速放盤的利弊。由於過程涉及不少法律及程序文件，若感到不確定，尋求地產代理或律師等專業人士的協助，將能確保整個賣樓過程更為順暢穩妥。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
