你是否也正為居屋家人的戶籍問題而煩惱？想為家人辦理居屋除名,卻分不清「刪除戶籍」和「業權轉讓（甩名）」的差別？擔心一旦選錯方式,不僅浪費時間金錢,更可能影響日後的置業大計,甚至引發家庭糾紛。處理居屋家庭成員除名是一項重大決定,當中的法律和財務影響不容忽視。
本文將為你提供最完整的指南,從概念釐清、申請條件、詳細步驟,到深入分析居屋除名後果,一步步帶你了解所有關鍵細節,確保你的每一步都正確無誤,助你順利解決問題。
目錄大綱
概念釐清：居屋「刪除戶籍」 vs 「業權轉讓(甩名)」,哪個才是我需要的？
在開始申請程序前,最重要的一步是釐清你的真正目的。很多人將「刪除戶籍」與「業權轉讓（甩名）」混為一談,但兩者在法律意義、申請難度及後續影響上,有著天壤之別。
目的不同：什麼是「刪除戶籍」？
「刪除戶籍」或稱「刪除家庭成員戶籍」,本質上是一個行政程序。它的目的僅是向房屋委員會（房委會）更新居住在該單位內的家庭成員名單。這通常發生在有家庭成員因結婚、移民、或遷出等原因而不再於該居屋單位居住的情況。
- 不涉及業權變更： 整個過程完全不觸及物業的擁有權。即使某位成員的戶籍被刪除,如果他/她本身是業主之一,其業權份額不會有任何改變。
- 手續相對簡單： 申請人只需填寫相關表格,並提供證明文件（如結婚證書、海外定居證明等）,解釋為何該成員不再居住於此。
法律效力不同：什麼是「業權轉讓/甩名」？
「業權轉讓」,俗稱「甩名」,則是一個正式的法律程序,涉及物業擁有權的變更。當其中一位聯名業主想將其持有的業權份額轉讓給單位內的其他家庭成員時,便需要進行此項申請。完成後,該名成員將不再是該物業的業主。
- 涉及業權變更： 這是最核心的區別。「甩名」會直接改變樓契上的業主名單,具有法律約束力。
- 申請嚴格且複雜： 由於居屋是政府資助房屋,其轉讓受到嚴格限制。申請人必須有房委會接納的特殊理由,並需聘請律師處理繁複的法律文件。
快速比較表：一張圖看懂兩者天壤之別
為了讓你更清晰地理解,以下表格詳細比較了「刪除戶籍」與「業權轉讓（甩名）」的主要分別：
| 項目 | 刪除戶籍 | 業權轉讓 (甩名) |
|---|---|---|
| 核心目的 | 更新居住成員記錄 | 轉移物業擁有權 |
| 是否涉及業權 | 否 | 是 |
| 申請難度 | 較低,行政手續 | 高,需房委會批准及特定理由 |
| 是否需要律師 | 不需要 | 必須 |
| 相關費用 | 免費 | 房委會手續費、律師費、印花稅 |
| 對「首置身份」影響 | 沒有影響 | 被除名者有機會恢復首次置業身份 |
辦理居屋家庭成員除名前,你必須符合這些條件
與私人樓宇不同,居屋的業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格規管。房委會只會在極為特殊的理由下,才會批准業主在限制期內轉讓業權。因此,在動身申請前,務必確認你的情況是否符合資格。
房委會接納的8大業權轉讓（甩名）原因
根據香港房屋委員會的官方指引,房委會通常會考慮以下幾種特殊情況下的業權轉讓申請：
- 離婚或分居： 因夫婦關係破裂,法庭判令其中一方需要將業權轉讓給另一方。
- 結婚搬遷： 家庭成員因結婚而需要遷出,並希望將業權轉給單位內的其他成員。
- 移民或海外工作： 業主需要到海外永久定居或長期工作,無法繼續持有物業。
- 參與政府資助房屋計劃： 業主獲准購買其他政府資助房屋（如綠置居）,需要放棄現有居屋業權。
- 業主離世： 聯名業主之一去世,業權需要根據遺囑或遺產法轉讓給其他在生的聯名業主或受益人。
- 業主年邁： 業主因年滿65歲或以上,希望將業權轉讓給下一代（單位內的其他家庭成員）。
- 健康問題： 業主因病重或身體殘障,無法妥善管理物業。
- 經濟困難： 業主因破產或陷入嚴重財困,需要透過轉讓業權以解決債務問題。
重要提示
所有申請都必須提供充足的證明文件,例如離婚令、結婚證書、海外簽證、醫生證明等。房委會將會作個案審批,並保留最終決定權。
為什麼「為了恢復首置身份」通常不被接納？
一個常見的誤解是,業主可以隨意透過「甩名」來恢復自己的「首次置業」身份,以便日後能以較低稅率購買私樓。然而,房委會的政策目標是確保資助房屋資源能妥善運用,而非協助業主進行財務規劃。因此,單純以「恢復首置身份」或「方便購買其他物業」為由的申請,幾乎肯定會被拒絕。
什麼是「關鍵成員」？對除名申請有何影響？
「關鍵成員」（Key Member）是指在購買居屋時,其入息及資產被用作資格審查的家庭成員。通常,這類成員是業主或其配偶。如果申請除名的成員是「關鍵成員」,房委會的審批會更加嚴格,因為這可能影響到當初購買該單位的資格基礎。在這種情況下,申請人需要提供更強而有力的理由,才能說服房委會批准業權變更。
居屋除名（業權轉讓）申請6大步驟全流程
一旦確定你需要辦理的是「業權轉讓」並且符合房委會的要求,便可以按照以下六個步驟進行申請。整個流程涉及法律文件,建議及早諮詢專業律師意見。
第一步：填寫業權轉讓申請書 (HD7)
向房委會索取或在其官方網站下載「更改/轉讓資助出售單位業主權申請書」（表格HD7）。申請書需要由所有現有業主及擬議業主共同簽署。
第二步：備妥所需證明文件
這是申請中最關鍵的一環,文件不齊全會導致延誤。所需文件通常包括：
- 所有相關人士的身份證副本
- 與業主關係的證明文件（如出世紙、結婚證書）
- 支持業權轉讓理由的證明文件（如離婚令、醫生證明、移民簽證等）
- 樓契副本
第三步：遞交申請及繳付手續費
將已填妥的申請書連同所有證明文件,親身交往或郵寄至租約事務管理處,並繳付相關的行政手續費。請留意,此費用不論申請成功與否,均不獲退還。
第四步：等待房委會審批
房委會收到申請後會進行審核,過程一般需時約六個星期。期間,房委會可能會要求申請人補交文件或提供進一步資料。
第五步：聘請律師辦理轉讓契約
一旦收到房委會的「原則上同意」通知書,申請人便需要立即聘請律師行,負責草擬及處理業權轉讓的法律文件,即「轉讓契約」（Assignment）。
第六步：完成手續及更新樓契
律師會安排所有相關人士簽署轉讓契約,並處理打釐印（繳付印花稅）及到土地註冊處登記等手續。完成後,樓契上的業主資料便會正式更新,整個除名程序亦告完成。
居屋除名後果全面睇：對現有業主和被除名者有何影響？
成功「甩名」並非終點,它會為各方帶來一連串的財務和身份轉變。在做決定前,必須充分了解這些潛在的後果。
對被除名者：能否恢復「首次置業」身份資格？
這通常是進行居屋除名的主要動機之一。 根據現行政策,若個人在完成業權轉讓後,在香港不再持有任何住宅物業的權益,理論上便可恢復「首次置業」的身份。這意味著：
- 印花稅優惠： 日後購買私人住宅物業時,可以繳付較低的第二標準稅率（從價印花稅）,而非懲罰性的15%稅率。
- 高成數按揭： 有機會申請按揭保險計劃,承造高達九成的按揭貸款。
然而,必須注意,稅務局及銀行在審批時會考慮申請人的具體情況,並非所有「甩名」個案都能百分百確保享有首置待遇。
對現有業主：是否需要重新申請按揭？壓力測試有何變化？
對於留守在物業中的現有業主,影響同樣深遠。由於業主組合發生了變化,銀行會視之為一次新的按揭申請。
- 重新審批按揭： 留下的業主需要以個人或新的聯名組合,重新向銀行申請按揭貸款,以承接原有的按揭餘額。
- 壓力測試挑戰： 假設原本由兩夫婦共同承擔按揭,現在「甩名」後只剩一人。這位留下的業主必須獨力通過銀行的入息審查及壓力測試,對其還款能力的要求將會大幅提高。如果入息不足,銀行有權拒絕批出按揭,屆時業主可能需要尋找擔保人或籌集資金償還部分貸款。
費用與稅務：除名涉及哪些費用？
居屋除名（甩名）涉及多項開支,絕非免費。在預算時必須考慮以下費用：
- 房委會手續費： 約數千港元,用於處理申請的行政開支。
- 律師費： 處理轉讓契約及相關法律文件的費用,視乎律師行收費而定,一般由萬多元起。
- 印花稅： 這是最大的一筆潛在開支。業權轉讓在稅務上被視為一次物業買賣。印花稅的計算基準是該物業市值（由差餉物業估價署評估）乘以被轉讓的業權份額。即使是近親轉讓,也可能需要繳付印花稅。想了解更多關於物業轉名印花稅的計算方法,可參考相關文章。
常見問題 (FAQ)
居屋除名（業權轉讓）申請需要多長時間？
整個流程所需時間因個案複雜程度而異。一般而言,由遞交申請表予房委會起計,至審批完成約需6星期。獲批後,聘請律師辦理法律手續,包括簽署文件、打釐印及註冊等,通常再需要4至6星期。因此,整個過程預計需時約3至4個月。
如果家庭成員不合作,可以單方面申請除名嗎？
不可以。業權轉讓是法律程序,必須得到所有現有業主及擬議業主的同意和簽署。如果任何一方不合作,例如拒絕簽署申請表或轉讓契約,程序便無法進行。若因家庭糾紛（如離婚）而無法達成共識,可能需要透過法律途徑,由法庭頒令強制執行。
在居屋擔保期內可以辦理除名（轉讓業權）嗎？
可以,但程序會更複雜。居屋設有由房委會提供的按揭還款擔保期。若在擔保期內進行業權轉讓,除了要獲得房委會批准外,還必須得到承按銀行或財務機構的同意。銀行會重新評估新業主的還款能力,並可能要求更新貸款協議。
如果我的轉讓理由不在房委會接納的8大原因之內,是否就完全沒有機會？
機會非常渺茫。房委會的政策相當嚴格,旨在防止業主利用資助房屋進行投機或套利。雖然房委會表示會按個別情況的特殊性作考慮,但除非申請人能提出極具說服力且有文件證明的特殊人道理由,否則偏離該8大原因的申請,獲批的可能性極低。
居屋除名是否需要補地價？
如果業權轉讓是給單位內已登記的家庭成員,並且該成員符合房委會的資格（例如本身是香港永久居民）,這種情況下一般「毋需補地價」。但如果受讓人並非單位內的登記成員,或者轉讓是在公開市場進行,則必須先向政府補回地價差額。
總結
總結來說,辦理居屋除名前,最關鍵的一步是清晰地辨別「刪除戶籍」與「業權轉讓（甩名）」的根本分別。前者僅為行政更新,後者則是牽涉重大的法律及財務變動。若你的目標是變更物業擁有權或為未來置業鋪路,那麼你需要進行的是程序嚴格的「業權轉讓」。
在啟動任何程序前,請務必確認自己是否符合房委會列出的特定理由,並準備好所有證明文件。同時,必須全面評估居屋除名後果,包括對留守業主按揭壓力測試的影響,以及被除名者恢復首置身份的可能性。由於過程涉及複雜的法律程序及潛在的稅務開支,強烈建議在提交申請前諮詢專業法律及財務意見,以確保流程順利,並充分保障各方權益。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
