計劃申請居屋，但對複雜的按揭條款感到困惑？香港置業是不少人的夢想，而居屋作為政府資助房屋，其按揭申請條件相對私樓寬鬆，是許多首次置業人士的上車階梯。本文將為您全面解析2026年最新的居屋按揭利息、首置按揭成數，以及如何善用政府房屋貸款計劃，並解構政府擔保期的重要角色，助您輕鬆上車，做出最精明的財務決策。
核心要點：
- 政府擔保期：居屋按揭的最大優勢，買家毋須經按揭保險公司，亦能申請高成數按揭，兼免壓力測試。
- 高成數按揭：綠表申請人最高可承造95%按揭，白表則為90%。
- 利率選擇：主要分為P按（最優惠利率）和H按（銀行同業拆息），各有優劣，選擇前需仔細比較。
- 稅務優惠：合資格業主可申請「居所貸款利息扣稅」，善用稅務優惠減輕供樓負擔。
- 政策更新：房委會已放寬二手居屋按揭貸款保證期及還款期，對買賣二手單位影響深遠。
目錄大綱
剖析居屋按揭：與一般私樓按揭有何不同？
居屋全名為「居者有其屋計劃」，是政府資助的出售房屋。由於有政府作為後盾，其按揭審批與私樓按揭存在顯著差異，主要體現在政府擔保期、按揭成數及壓力測試要求上。理解這些差異，是制定置業預算和申請策略的第一步。
簡單來說，居屋按揭就是為資助房屋而設的「特快通道」，門檻相對較低，旨在協助合資格的香港市民達成置業目標。
關鍵差異：政府擔保期的角色與優勢
政府擔保期是居屋按揭的核心。由香港房屋委員會 (房委會) 為銀行提供按揭還款保證，若借款人斷供，房委會將會向銀行還清剩餘貸款。這項保證大大降低了銀行的風險，因此銀行願意提供更優惠的按揭條件。
根據2024年初實施的新政策，房委會已放寬資助出售單位的按揭安排：
- 一手居屋：擔保期由單位首次轉讓契據日期起計，最長為30年。
- 二手居屋（居二市場）：擔保期由單位首次轉讓契據日期起計，最長延長至50年。
這項政策的主要優勢是，即使是樓齡較高的二手居屋，新買家仍有機會申請到長還款期及高成數的按揭，激活了二手市場的流轉。在擔保期內，銀行毋須為高成數按揭額外購買按揭保險，買家也因此豁免壓力測試，入市門檻顯著降低。
P-Plan vs H-Plan：哪種按揭利率計劃更適合您？
與私樓按揭一樣，居屋按揭的利率計劃主要分為「P按」和「H按」兩種。選擇哪一種計劃，直接影響您未來的每月供款額和利息總支出。
| 計劃類型 | 基準利率 | 利率穩定性 | 現時利率水平 | 適合人群 |
|---|---|---|---|---|
| P按 (最優惠利率按揭) | 最優惠利率 (Prime Rate)，由各銀行自行釐定 | 高，P的變動頻率遠低於HIBOR | 較H按為高 (P – 固定百分比) | 追求供款穩定、不欲承受利率波動風險的家庭 |
| H按 (銀行同業拆息按揭) | 香港銀行同業拆息 (HIBOR)，浮動性高 | 低，受市場資金流動影響每日變動 | 一般較P按低，但設有「鎖息上限」 (Cap Rate) | 願意承受一定利率風險以換取較低潛在利息支出的申請人 |
如何抉擇？ 現時大部分H按計劃的「鎖息上限」與P按的實際利率相若。在加息週期，兩者最終供款利率可能差別不大。但在減息週期或資金充裕時，H按的優勢會較為明顯。由於居屋按揭不設現金回贈，利率是主要考慮因素，建議申請時向不同銀行查詢最新的利率優惠。
最新首置按揭成數與申請條件
對於合資格的首置人士，政府房屋貸款計劃下的居屋按揭成數極具吸引力。申請人的身份（綠表或白表）以及物業是一手還是二手，是決定首置按揭成數的關鍵。
綠表、白表申請人最高按揭成數上限
「綠表」和「白表」是購買居屋的兩種主要資格，其按揭成數上限有所不同：
🏡 綠表資格
主要為公屋住戶或合資格的公屋申請人。由於他們交還公屋單位，有助於公屋資源流轉，因此在按揭成數上享有更高待遇。一手居屋最高按揭成數可達95%，意味著只需準備5%首期。
📄 白表資格
主要為不符合綠表資格的香港永久性居民，需符合指定的入息及資產限額。一手居屋最高按揭成數為90%，首期要求為10%。
對於二手居屋（居二市場），最高按揭成數同樣適用，但前提是物業的剩餘擔保期足夠讓銀行批出最長25年的還款期。若剩餘擔保期不足，銀行或會要求買家提高首期或縮短還款年期。
申請高成數按揭需要通過壓力測試嗎？
這是居屋按揭的一大優勢。由於有房委會的按揭還款保證，銀行已經承擔了較低的風險，因此所有居屋的準買家，不論是綠表還是白表，均毋須進行壓力測試。私樓買家則必須通過「供款與入息比率」不超過50%，以及在假設利率上升2%後「供款與入息比率」不超過60%的嚴格審查。
不過，豁免壓力測試不代表銀行對申請人的還款能力完全沒有要求。銀行仍會審查申請人的信貸報告及入息證明，確保其有足夠能力應付每月供款。
注意：如果申請人有其他債務（如私人貸款、信用卡分期），銀行在計算供款能力時會將這些債務一併考慮，這可能會影響最終的批核結果。
影響按揭年期與成數的關鍵因素
總結而言，以下幾個因素將直接影響您最終能獲得的按揭年期和成數：
- 申請人資格：綠表（最高95%）或白表（最高90%）。
- 物業類型：一手居屋較易獲批最高成數及最長年期。
- 剩餘擔保期：對二手居屋至關重要，直接影響銀行批核的按揭年期。
- 人齡與樓齡：部分銀行會以「75減人齡」或「75減樓齡」來計算最長還款期，以較低者為準。
- 信貸紀錄：良好的信貸評級是順利獲批按揭的基礎。
活用政府房屋貸款及稅務優惠
除了提供高成數按揭外，香港政府亦透過稅務優惠，進一步支援市民置業。了解並善用這些計劃，能為您的財務規劃帶來實質幫助。
一覽各種政府資助房屋計劃（居屋、綠置居等）
香港的資助出售房屋計劃多元，旨在滿足不同階層市民的置業需求。主要包括：
- 居者有其屋計劃（居屋）：最主要的資助房屋計劃，定期推出新單位供綠、白表人士申請。
- 綠表置居計劃（綠置居）：專為綠表人士而設，選址多為新建的公共屋邨，折扣率較居屋高。
- 居屋第二市場（居二市場）：讓現有居屋業主在毋須補地價的情況下，將單位轉售予合資格的綠、白表買家。
有意申請者應密切留意房委會的官方公佈，了解最新的銷售計劃、申請資格及時間表。
不可不知的「居所貸款利息扣稅」：如何幫您節省開支？
「居所貸款利息扣稅」是一項適用於所有自住物業業主的稅務優惠，居屋業主當然也符合資格。這項計劃允許納税人從其應課稅入息中，扣除為購買自住物業而支付的按揭利息。
根據稅務局 (IRD) 的最新資料，主要規定如下：
- 扣除上限：每個課稅年度的扣除上限為 HK$100,000。
- 扣除年期：納税人可享有此項扣除的年期最多為 20個課稅年度，無需連續使用。
- 物業資格：該物業必須是納税人在香港的住宅，並於該課稅年度內全部或部分用作其居住地方。
【示例情境】
假設陳先生的應課稅入息為HK$500,000，他該年度支付了HK$120,000的居所貸款利息。他可以申請HK$100,000的利息扣除，使其應課稅入息降至HK$400,000。若以17%的最高標準稅率計算，他最多可節省 HK$100,000 x 17% = HK$17,000 的稅款。這對減輕供樓初期的財務壓力尤其有效。
居屋按揭常見問題 (FAQ)
購買二手居屋（居二市場）的按揭申請有何不同？
最大的分別在於剩餘擔保期。銀行會以房委會提供的50年擔保期，減去單位的首次發售日期，來計算剩餘的擔保年期。例如，一個樓齡35年的二手居屋，其剩餘擔保期為 50 – 35 = 15年。這意味著銀行最多只能提供15年的還款期。如果買家希望承造更長的還款期（如25年），則可能需要支付更高首期，或無法獲批9成/9成半按揭。
居屋可以轉按或加按嗎？有什麼限制？
居屋的轉按（refinance）和加按（cash-out refinance）受到嚴格限制。由於單位涉及政府資助和補地價問題，業主不能隨意將物業用作套現。具體規定如下：
- 轉按：在不增加貸款額的情況下，平手轉按至其他銀行以獲取更佳利率通常是允許的，但仍建議先向房委會查詢。
- 加按套現：原則上不允許。只有在面對突發的個人財務困難時（例如籌措醫藥費、家庭成員的教育開支等），業主才可以向房委會申請加按，並需提供充分證明文件，個案將作獨立審批。
如果收入非固定，會如何影響我的按揭申請？
對於從事銷售、地產代理或自僱等收入非固定的人士，銀行在審批按揭時會較為審慎。雖然居屋按揭豁免壓力測試，但銀行仍需評估申請人的基本還款能力。通常，銀行會要求申請人提供至少6至12個月的入息證明（如銀行月結單、佣金單、稅單等），並以平均收入來計算其供款能力。如果平均收入不穩定或不足，銀行可能會要求增加擔保人，或降低貸款額。
申請居屋按揭需要準備哪些文件？
一般而言，申請居屋按揭需要準備以下文件：
- 香港永久性居民身份證
- 臨時買賣合約
- 房委會發出的「購買資格證明書」（適用於白表申請人）
- 最近3至6個月的入息證明（如糧單、銀行月結單、稅單）
- 現有債務證明（如貸款合約、信用卡結單）
- 住址證明
總結
總括而言，居屋按揭因有政府擔保而具備私樓無法比擬的優勢，特別是高成數貸款和豁免壓力測試，為香港市民提供了一個更易觸及的置業途徑。準買家在申請前，應徹底了解居屋按揭利息的計算方式，比較不同銀行的P按與H按計劃，並根據自身經濟狀況，評估首置按揭成數和還款年期。隨著政府不斷優化房屋政策，例如延長二手居屋的擔保期，置業人士應緊貼最新資訊，並善用政府房屋貸款計劃及居所貸款利息扣稅等優惠，作出最周全的置業規劃。
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
