正準備申請居屋，卻對複雜的入息計算方法感到頭痛？擔心一時大意計錯數，導致辛苦抽中的機會付諸流水？「居屋入息計算方法」無疑是每位申請者的必修課。本文將為您提供終極指南，從最新的居屋入息上限，到如何處理花紅、佣金等非固定收入，再到強積金扣除的關鍵細節，手把手教您精準申報，向置業夢想邁進一大步。
目錄大綱
申請前必知：最新居屋入息及資產限額 (白表資格)
要成功申請居屋，首先必須跨過入息及資產限額的門檻。每年房委會都會根據市況調整相關限額，申請前務必核對最新數字。以下是根據香港房屋委員會最新公布的「居屋2024」建議，為您整理的2026年申請參考限額：
核心要點：
- 家庭人數是關鍵： 單身人士與二人或以上家庭的限額有顯著分別。
- 總收入淨值： 這裡的「入息」指的是扣除法定強積金供款後的淨額。
- 資產淨值： 包括存款、投資、車輛及物業等。
| 申請類別 | 每月總入息限額 (扣除MPF後) | 總資產淨值限額 |
|---|---|---|
| 單身申請者 | HK$31,000 | HK$73.5萬 |
| 二人或以上家庭申請者 | HK$62,000 | HK$147萬 |
注意：以上數據為「居屋2024」的建議數字，每年或有調整，遞交申請前請務必查閱房委會官方網站的最新公布為準。
居屋入息計算核心三部曲：如何準確申報？
理解了門檻之後，下一步就是精準計算自己的入息。整個過程可以簡化為三個核心步驟，只要跟著做，就能大大減低出錯的機會。
1️⃣ 第一步：釐定計算期
房委會要求計算的，是您在申請截止日期前指定期間的總收入。這個計算期非常關鍵，直接影響最終申報的數額。一般來說，計算期會涵蓋過去6個月或12個月，具體時長需視乎您的收入性質而定，務必留意當期居屋的申請指引。
2️⃣ 第二步：合併所有家庭成員的應計算收入
居屋申請是以「家庭」為單位進行審查的。這意味著，您需要將申請表上所有成員（包括您本人）在計算期內的所有應計收入相加。無論是全職、兼職、自僱，只要是應申報的收入，都必須合併計算。
3️⃣ 第三步：扣除法定強積金 (MPF) 供款
最後一步，也是最多人感到困惑的一步，就是扣除強積金供款。重點是，只有僱員的強制性供款部分（即月薪的5%）才可以扣除，上限為HK$1,500。任何自願性供款或僱主供款部分都不能扣減。
不同收入類型計算方法詳解 (含實例分析)
不同職業和收入結構，計算方法大相徑庭。以下我們將拆解三種最常見的收入類型，助您清晰計算。
【固定收入人士】如何計算月薪與底薪？
對於俗稱「打工仔」的固定月薪人士，計算相對直接。您只需將計算期內每月的底薪相加，得出總收入。
情境模擬：
陳先生是單人申請者，月薪為HK$32,000。他需要計算申請截止前6個月的總收入。
- 每月收入： HK$32,000
- 6個月稅前總收入： HK$32,000 x 6 = HK$192,000
- 每月MPF強制性供款： HK$32,000 x 5% = HK$1,600 (但扣除上限為HK$1,500)
- 6個月可扣除MPF總額： HK$1,500 x 6 = HK$9,000
- 申報的總入息： HK$192,000 – HK$9,000 = HK$183,000
- 平均每月入息： HK$183,000 / 6 = HK$30,500
由於陳先生計算後的平均月入HK$30,500低於單人申請者HK$31,000的上限，他便符合入息資格。
【非固定收入人士】花紅、雙糧、佣金、津貼的計算方式
這是最容易計錯數的重災區。花紅、雙糧、佣金、津貼、加班費等非固定收入，即使只是間中發放，也必須全數計入總收入內。計算方式是將這些非固定收入，連同底薪，一併納入計算期內，再除以相應的月份數。
情境模擬：
李氏夫婦二人家庭申請，李先生月薪HK$25,000，李太太是銷售員，底薪HK$15,000，佣金浮動。過去12個月，李先生獲發一個月雙糧 (HK$25,000)，李太太共獲得佣金HK$120,000。
- 李先生年收入： (HK$25,000 x 12) + HK$25,000 (雙糧) = HK$325,000
- 李太太年收入： (HK$15,000 x 12) + HK$120,000 (佣金) = HK$300,000
- 家庭全年總收入： HK$325,000 + HK$300,000 = HK$625,000
- 李先生全年MPF扣除： HK$1,500 x 12 = HK$18,000
- 李太太全年MPF扣除 (假設每月都達上限)： HK$1,500 x 12 = HK$18,000
- 家庭申報總入息： HK$625,000 – HK$18,000 – HK$18,000 = HK$589,000
- 家庭平均每月入息： HK$589,000 / 12 = HK$49,083
計算後，李氏家庭的月入為HK$49,083，低於二人家庭HK$62,000的上限，因此符合資格。
【自僱人士 / Freelancer】如何計算及申報收入？
自僱人士或自由工作者（Freelancer）沒有固定月薪，收入計算更為複雜。房委會一般要求提供過去的稅單、經審計的財務報表、或詳細的收入證明（如銀行月結單、合約等）作為佐證。計算原則是將相關財政年度的總營業額，扣除可抵銷的營運開支後，得出純利，再計算平均每月收入。
對於自僱人士，妥善保存所有單據和帳目記錄至關重要。如有疑問，尋求會計專業人士的協助是明智之舉，確保申報的準確性。
關鍵解碼：強積金(MPF)供款如何正確扣除？
MPF扣除是居屋入息計算方法中最關鍵的環節之一，能否入閘，往往取決於此。許多申請者因為不理解規則而計錯數，最終被取消資格(DQ)。
強制性供款 vs 自願性供款的分別
要準確計算，必須先分清兩者的分別：
| 供款類別 | 定義 | 能否在居屋入息中扣除？ |
|---|---|---|
| 強制性供款 (Mandatory Contribution) | 根據法例，僱員及僱主需按僱員有關入息的5%作出的供款。 | ✔️ 是 (只限僱員部分) |
| 自願性供款 (Voluntary Contribution) | 僱員在強制性供款以外，自願額外作出的供款。 | ❌ 否 |
強積金扣除的計算上限與注意事項
房委會只允許扣除僱員的5%強制性供款。根據現時法例，每月有關入息上限為HK$30,000，因此：
- 每月最高可扣除金額為：HK$30,000 x 5% = HK$1,500。
- 即使您的月薪超過HK$30,000，每月可扣除的MPF金額依然是HK$1,500。
- 僱主為您作出的5%供款，是完全不能扣除的。
計算實例：扣除MPF後的最終入息
讓我們透過一個清晰的例子，看看如何實際操作：
情境模擬：
黃小姐月入HK$40,000，除了5%的強制性供款外，她每月還作出了HK$1,000的自願性供款。
- 稅前月薪： HK$40,000
- 應計算的MPF強制性供款： HK$30,000 (入息上限) x 5% = HK$1,500
- 自願性供款： HK$1,000 (不可扣除)
- 在居屋申請中可扣除的MPF金額： 只有 HK$1,500
- 申報的每月入息： HK$40,000 – HK$1,500 = HK$38,500
這個例子清晰地顯示，即使黃小姐的MPF月供款總額更高，但在計算居屋入息時，她只能扣減法定的HK$1,500上限。
常見問題 (FAQ)：一掃所有入息計算疑問
在計算入息時，總會遇到一些「灰色地帶」的疑問。這裡我們集合了幾個最常見的問題，為您一次過解答。
父母給的家用需要申報為入息嗎？
一般情況下，如果父母給予的家用純屬「饋贈」性質，沒有任何服務或工作交換，則不需要申報為入息。但如果所謂的「家用」是作為照顧長者或家庭的報酬，則有機會被視為收入。關鍵在於其本質，而非名目。
股票投資或股息收入是否需要計算？
這取決於您是否以投資為業。對於絕大部分業餘投資者來說，偶然的股票買賣利潤或收取的股息，一般不視為家庭入息。但是，這些投資收益會計入您的「資產淨值」當中。如果您是全職的股票交易員，以此為主要收入來源，則需要申報。
申請期間如果轉工或失業，會對入息審查有何影響？
房委會的審查是以申請截止日期時的狀況和指定計算期的收入為準。如果在遞交申請後、揀樓前出現以下情況：
- 轉工/加薪： 如果總收入仍然在限額之內，影響不大。但若因此超出上限，則可能被取消資格。
- 減薪/失業： 您需要主動向房委會申報狀況變更。雖然短期內收入減少，但審查依然會基於您在指定計算期內的收入記錄。不過，在進行按揭申請時，銀行會評估您當前的還款能力，失業狀況會直接影響按揭批核。
年終獎金或花紅應如何攤分計算？
年終獎金、花紅、或雙糧等一次性收入，必須計算在內。計算方法是將這筆金額計入發放月份，然後與其他月份的收入一同計算整個「計算期」的平均收入。例如，若計算期是12個月，而您在12月收到HK$60,000花紅，這筆錢會計入12個月的總收入，再除以12，得出平均每月收入。
結論
準確計算入息是成功申請居屋的基石，也是對自己負責的表現。本文已為您詳細拆解了「居屋入息計算方法」的每一步驟，從掌握最新的入息上限到處理非固定收入和強積金扣除。最關鍵的是，誠實申報、細心計算。在提交申請前，請務必與家人仔細核對所有收入證明文件，確保申報無誤。預先做好準備，就能更有信心地迎接揀樓的重要時刻，祝您成功圓夢，順利置業！
*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。
