對於許多香港家庭來說,擁有一個屬於自己的安樂窩是畢生的夢想。然而,面對每年競爭激烈的居屋申請,繁瑣的申請居屋資格要求和嚴格的居屋資產審查,往往讓不少申請者感到困惑甚至卻步。任何一個微小的錯漏,都可能導致申請資格被取消（DQ）,浪費寶貴的機會。本文將為您提供一份最全面的居屋申請懶人包,詳細拆解綠表與白表的資格分別、2025年最新的入息及資產限額、資產審查的計算方法,並引導您走過從遞交申請到成功揀樓的完整流程,助您順利踏出置業第一步。
目錄大綱
申請居屋第一步：我是綠表還是白表資格？
要成功申請居屋,首先必須清晰了解自己屬於「綠表」還是「白表」申請者。這兩種資格不僅影響申請的難易度,更直接關係到揀樓的優先次序和配額。錯誤判斷申請類別是申請過程中常見的失誤之一。
1綠表申請人資格詳解
綠表申請者主要是指香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下的公屋住戶或合資格租戶。他們在申請居屋時,等同於承諾在成功置業後交還現居的公屋單位,讓公共房屋資源得以流轉。以下是符合綠表資格的主要人士：
- 房委會轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 房協轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市區重建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售綠表置居計劃單位》的人士。
- 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
- 長者租金津貼計劃的受惠者。
2白表申請人資格詳解
白表申請者則涵蓋了不符合綠表資格的香港永久性居民,主要是私營房屋的住戶或不符合公屋資格的人士。白表申請者需要通過嚴格的居屋資產審查及入息限制,競爭也相對激烈。其資格要求如下：
- 年滿18歲的香港永久性居民。
- 申請人及所有家庭成員在申請截止日期前的24個月內,均未曾在香港擁有或與他人共同擁有任何住宅物業。
- 符合房委會訂立的入息及總資產淨值限額。
- 可以是單身人士或家庭組合申請。
3綠表與白表申請者的主要分別比較
兩者最大的分別在於配額比例、揀樓次序以及資產審查的要求。一般而言,綠表申請者擁有較高的配額和優先揀樓權,且無需進行詳細的入息及資產審查（因其公屋租戶身份已證明其需要）。
| 比較項目 | 綠表申請者 | 白表申請者 |
|---|---|---|
| 資格核心 | 公屋住戶或合資格人士 | 私營房屋住戶、非業主 |
| 入息及資產審查 | 豁免（部分特殊情況除外） | 必須符合每年公佈的限額 |
| 單位配額 | 較多,通常佔總數約40%-60% | 較少,競爭激烈 |
| 揀樓次序 | 優先於白表申請者 | 後於綠表申請者 |
| 置業後要求 | 需交還現居的公屋單位 | 沒有（因本身非公屋住戶） |
最關鍵一環：居屋資產審查與入息限額詳解
對於白表申請者而言,居屋資產審查和入息限額是決定成敗的關鍵。房委會每年都會根據市況調整相關限額,申請者必須確保自己及家庭成員的總收入和總資產淨值均不超過上限。
12024/2025 最新家庭入息及總資產淨值限額表
以下是參考「居屋2024」的數據,2025年的申請限額將以房委會最終公佈為準,但變動幅度通常不大,極具參考價值。
| 申請人類別 | 每月家庭總入息限額 (扣除強積金後) | 家庭總資產淨值限額 |
|---|---|---|
| 單身人士 | HK$31,000 | HK$73.5萬 |
| 2人或以上家庭 | HK$62,000 | HK$147萬 |
注意：上述數據為「居屋2024」的參考資料,最終數字以香港房屋委員會最新公佈為準。
2如何計算總資產淨值？
總資產淨值的計算是居屋資產審查中最容易出錯的部分。計算方法是將申請人及所有家庭成員名下的所有資產相加,再減去所有負債。計算時點為申請截止日當天。
須申報的資產項目包括：
- 現金及存款：港幣及外幣的活期、定期存款。
- 投資產品：股票、債券、基金、期貨、紙黃金等,以申請截止日的收市價計算。
- 非上市/上市公司股權：需提供公司財務報表作估值。
- 車輛：以購入價或市價作估值,取其高者,並扣除未償還的貸款額。
- 物業：香港及海外的任何住宅、商業或工業物業、土地等（不包括自住物業,因白表申請人不可持有物業）。
- 保險：具有儲蓄或投資成分的保險計劃的「現金價值」。
3入息計算方法與常見注意事項
入息計算涵蓋申請人及家庭成員的全部收入,包括底薪、佣金、花紅、津貼、兼職收入等。計算時,可以扣除法定的強積金（MPF）或公積金（ORSO）供款（僅限僱員的5%強制性供款部分）。
- 固定收入人士：以申請期前的平均月薪計算。
- 非固定收入人士：例如地產代理、保險從業員等,通常需要提供過去6至12個月的收入證明,以計算平均月入。
- 年終花紅/雙糧：需要攤分至12個月計算在每月收入內。
4資產審查常見誤區：哪些資產可以豁免申報？
並非所有資產都需要納入計算,了解豁免項目有助準確評估資格,避免因誤報而超標。
可豁免申報的主要資產：
- 強積金（MPF）/公積金（ORSO）：所有成員戶口內的累算權益,在申請時均無須計算在資產內。這是最重要的一項豁免。
- 純人壽或危疾保險：沒有現金價值或儲蓄成分的消費型保險。
- 遣散費/長期服務金：因解僱而獲得的一次性款項,部分金額可獲豁免。
居屋申請完整流程：由遞交表格到揀樓
了解資格後,下一步就是掌握整個申請流程的時間節點。錯過任何一個日期都可能前功盡棄。
申請時間表（以過往經驗預計）
- 索取/下載申請表（約年中）：房委會網站會公佈新一期居屋詳情,並提供申請表格下載。
- 遞交申請（約年中）：通常有約兩星期的申請期,可選擇網上申請、郵寄或親身遞交。
- 攪珠（約年底）：決定申請者的揀樓優先次序。
- 揀樓（攪珠後約2-3個月）：房委會會根據攪珠結果,分批邀請合資格申請者前往樂富的客戶服務中心揀選單位。
遞交申請所需文件清單
準備齊全的文件是順利申請的基礎。以下為基本文件清單,具體要求以當期申請須知為準：
- 申請人及所有家庭成員的香港身份證副本。
- 結婚證書或出生證明書副本（如適用）。
- 收入證明文件：如糧單、稅單、僱主證明信等。
- 資產證明文件：如銀行月結單、股票結單、保單現金價值證明等。
- 現居地址證明。
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成功抽中後：按揭及財務準備
攪珠結果理想,並成功收到揀樓通知書後,就應立即著手準備財務事宜,特別是按揭申請。
居屋按揭成數與還款年期
居屋按揭的最大優勢在於有房委會作為擔保人,因此銀行可提供比私樓更寬鬆的按揭條款：
- 綠表申請者：最高可承造95%按揭,即只需支付5%首期。
- 白表申請者：最高可承造90%按揭,即只需支付10%首期。
- 最長還款年期：一般可長達25年,部分銀行甚至可提供長達30年的還款期。
需要準備多少首期及雜費？
除了首期,置業還涉及一筆不小的雜費。以一個售價300萬的居屋單位為例（白表申請者）：
- 首期 (10%)：HK$300,000
- 印花稅 (從價印花稅第2標準稅率)：約HK$45,000
- 律師費及雜費：約HK$10,000 – HK$20,000
- 預備資金總額：約HK$355,000 – HK$365,000
銀行壓力測試要求簡介
由於有房委會擔保,居屋買家在申請按揭時通常豁免金管局的壓力測試要求。這大大降低了上車的門檻。然而,銀行仍會對申請人的供款與入息比率（DTI）進行基本審查,確保其有足夠的還款能力。因此,保持良好的信貸記錄和穩定的收入仍然非常重要。
常見問題 (FAQ)
如果我的資產剛好超過限額該怎麼辦？
房委會對資產限額的執行非常嚴格,沒有任何酌情權。若資產只是輕微超標,可以在申請截止日期前,透過合法途徑將資產降低至限額以下,例如：
- 償還信用卡結欠或其他私人貸款。
- 為家人購買必需品或支付家庭開支。
- 請注意,任何在申請期內意圖轉移資產的行為都可能被視為虛報資料,後果嚴重。
家庭成員名單可以更改嗎？會如何影響資產審查？
申請表遞交後,一般不允許增加家庭成員。若要刪除成員,必須在簽署買賣協議前書面通知房委會,並提供合理解釋。刪除成員後,房委會會重新審核申請資格,包括入息和資產是否仍然符合該家庭人數的標準。若因此導致申請資格不符,申請將被取消。
申請期間轉換工作或繼承遺產,需要重新申報嗎？
申請資格是以「申請截止日期」當日的狀況為準。如果在截止日期後收入或資產有變動（例如加薪、轉工或繼承遺產）,而導致超出限額,理論上並不會影響該次申請資格。但若在揀樓前被抽查並要求更新資料,則必須如實申報。房委會保留最終決定權,建議申請者若有重大變動,應主動查詢。更多資訊可參考香港房屋委員會官方網站。
父母的資產會否計算在我的申請內？
不會。居屋資產審查只計算申請表上列明的申請人及所有家庭成員的資產。如果父母並非申請表上的家庭成員,他們的資產和收入均無需計算在內。
總結
總結而言,成功獲取申請居屋資格的關鍵,在於準確理解綠表與白表的申請類別,並對居屋資產審查的每個細節有清晰的認識。本文已為您系統性地整理了從資格評估、資產計算、申請流程到後續財務準備的全部要點。建議有意置業的您,立即根據文內指引,詳細評估自身資格並提早備妥所需文件。立即行動,為下一次的居屋申請機會做好萬全準備,實現您的置業夢想！
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。所有申請資格及限額以香港房屋委員會最終公佈為準。
