您是否正考慮為家庭的居屋增加配偶或子女的名字,卻對複雜的程序和限制感到困惑？與私樓不同,為未補地價的居屋加名受到房屋條例的嚴格規管,並非易事,必須符合特定的居屋加名條件。本文將為您提供最全面的「居屋加名」指南,從房署認可的申請條件、詳細步驟,到居屋加名印花稅計算和按揭影響,讓您一次掌握所有關鍵資訊,順利完成業權變更。
為什麼居屋加名比私樓複雜？關鍵在於「轉讓限制」
當我們談論私樓的業權變更,例如加名或轉名,通常只需要透過律師樓處理買賣合約或送贈契,再到稅務局繳付印花稅即可,過程相對直接。然而,居屋的處理方式卻截然不同,核心原因在於其「政府資助房屋」的本質和隨之而來的「轉讓限制」。
未補地價居屋的業權本質
居屋,全稱「居者有其屋計劃」,是政府以折扣價售予合資格市民的資助房屋。這個「折扣價」意味著業主尚未向政府繳付十足的地價。因此,在法律上,香港房屋委員會（房委會）仍然是該物業的持份者之一。任何涉及業權的變動,包括加名、除名或轉名,都不能像私樓那樣自由操作,必須先獲得房委會的書面批准。
政府資助房屋的角色與目的
政府推出居屋計劃的初衷是為了幫助市民安居樂業,而非用作市場炒賣或隨意轉讓的工具。為了確保公共資源能被善用,政府設立了嚴格的轉讓限制。簡單來說,居屋加名在本質上被視為一種業權轉讓,等同於將部分業權「賣」給新的家庭成員,因此必須遵循房屋條例的規管。
最新轉讓限制年期
轉讓限制的年期亦是考慮因素之一。根據房委會的最新政策,不同時期的居屋有不同的限制：
- 2022年及以後首次出售的單位：業主在購入單位後的首15年內,不得在公開市場自由轉售。他們只能在購入單位兩年後,循居屋第二市場以不高於原價的價格,轉售予合資格的綠表或白表人士。
- 2019年至2021年首次出售的單位：限制期為10年。
- 2018年及以前首次出售的單位：限制期為5年。
正因為這些限制,即使是家庭成員之間的內部業權變動,也必須有充份且獲房署接納的理由才能獲批。
居屋加名的7大獲批條件：你符合房署的「特殊原因」嗎？
房署對居屋加名的申請審批極為嚴格,申請人必須證明有「特殊原因」需要更改業權。以下是目前房署普遍接納的7大理由：
✔️ 條件一：配偶加名（結婚後將配偶加入）
這是最常見且最容易獲批的理由。原業主在購入居屋後結婚,希望將配偶的名字加入樓契,以保障雙方權益。申請時需提供結婚證明文件。
✔️ 條件二：因離婚或分居（法庭命令下的業權轉讓）
若聯名業主辦理離婚或分居手續,可根據法庭命令將其中一方的業權轉讓給另一方。這在法律上是「除名」而非「加名」,但同屬業權轉讓,需要房署批准。
✔️ 條件三：原業主因年邁或健康問題
如果原業主年滿65歲,或因健康狀況嚴重惡化,有醫生證明其無法妥善管理個人財產及物業,可以申請將其他家庭成員（如子女）的名字加入,以便有人協助處理物業相關事宜,例如處理銀行按揭、維修等。
✔️ 條件四：原業主去世（遺產繼承）
若原業主不幸離世,其業權會根據遺囑或遺產繼承法例轉讓給指定受益人。受益人需向房署申請辦理相關的業權轉易手續。
✔️ 條件五：原業主破產
若業主被法庭頒令破產,其物業會由破產管理署接管,並可能需要將業權轉讓以償還債務。
✔️ 條件六：為申請其他房屋福利
在特殊情況下,如聯名業主中的一方需要恢復單身身份以申請公屋或其他資助房屋,可以申請從居屋業權中「除名」。
✔️ 條件七：家庭成員結婚搬走
如果名列家庭成員冊內的成員（非業主）因結婚而需要遷出,業主可以申請更改業權,但這種情況較為複雜,房署會按個別情況審批。
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手把手教學：居屋加名申請流程全解析
如果您已確定符合上述其中一項條件,便可以啟動居屋加名流程。整個過程涉及多個部門,需要耐心和細心處理。以下是詳細的五大步驟：
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第一步：準備所需文件
在提交申請前,請備妥以下文件,不同申請原因所需文件略有不同：
- 所有業主及擬加入成員的香港身份證副本
- 擬加入成員的出生證明書副本（如適用）
- 關係證明文件,如結婚證書副本（配偶加名）、離婚令副本（離婚轉讓）
- 業主的健康狀況證明（如因健康理由申請）
- 樓宇的土地註冊處查冊副本
- 其他房署要求的證明文件
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第二步：填寫申請書 (HD771C表格)
申請人需要填寫一份名為「更改/加入/刪除居屋/私人參建/租者置其屋計劃單位業主/家庭成員申請書」（表格編號：HD771C）。這份表格需清晰列明申請原因、現有業主及擬加入成員的詳細資料。
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第三步：向所屬屋邨辦事處或租約事務管理處遞交申請
填妥表格並附上所有證明文件後,需將整份申請遞交至該居屋屋苑所屬的租約事務管理處。請注意,遞交申請時需要繳付行政費（費用會按年調整,請以房署公佈為準）。
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第四步：等待房署審批及發出「原則上同意書」
房署在收到申請後會進行審批,過程可能需時數星期至數月不等。如果申請獲批,房署會向申請人發出一封「原則上同意書」（Letter of Consent in Principle）,代表房署不反對是次業權轉讓。
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第五步：聘請律師辦理轉讓契約（Deed of Assignment）
收到「原則上同意書」後,您便可以聘請律師處理正式的法律文件。律師會草擬一份「轉讓契約」,並協助您處理打釐印（繳付印花稅）及到土地註冊處登記等手續。完成所有法律程序後,居屋加名才算正式生效。
財務成本大解析：居屋加名的印花稅與按揭影響
居屋加名除了行政和法律程序外,更重要的考量是其帶來的財務成本。印花稅和對現有按揭的影響是兩大核心問題,必須在事前仔細規劃。
印花稅如何計算？與私樓有何不同？
居屋加名的印花稅計算方式與私樓有顯著分別,這也是最多人忽略的環節。主要差異在於物業價值的評估方法。
由稅務局估價,而非買賣雙方定價
對於私樓,近親轉讓時可以象徵式作價（如$1）或以送贈方式進行,印花稅可以極低。但未補地價的居屋加名,稅務局並不會考慮業主之間的轉讓作價。稅局會委派估價署為該單位進行估價,評估出一個「十足市值」（即假設單位已補地價後的市場價值）,再根據這個估值來計算印花稅。您可參考香港政府一站通的印花稅計算機進行初步估算。
印花稅計算實例
假設丈夫（原業主）想將妻子名字加入未補地價的居屋,兩人將共同持有業權。這意味著丈夫將50%的業權轉讓給妻子。假設稅務局對該單位的估值為HK$500萬。
- 轉讓業權價值： HK$5,000,000 x 50% = HK$2,500,000
- 適用印花稅率： 由於妻子是近親且為香港永久性居民,若她沒有其他住宅物業,則可使用較低的「第2標準稅率」計算。根據現行稅階,HK$2,500,000的物業價值,印花稅為HK$100 + (樓價 – HK$2,000,000) x 10%。
- 應繳印花稅： HK$100 + (HK$2,500,000 – HK$2,000,000) x 10% = HK$50,100
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 稅局估價 (十足市值) | HK$5,000,000 |
| 轉讓業權比例 | 50% |
| 計算印花稅的樓價 | HK$2,500,000 |
| 適用稅率 | 第2標準稅率 |
| 應繳印花稅金額 | HK$50,100 |
律師費及相關雜費預算
除了印花稅,業主還需要預算律師費。處理居屋業權轉讓的律師費一般介乎HK$5,000至HK$10,000不等,視乎個案複雜程度。此外,還需支付土地註冊處的登記費等雜項開支。
對現有按揭的影響與處理
如果您的居屋仍有按揭在身,情況會變得更加複雜。因為任何業權變動都會影響按揭契約,必須事先處理。
是否需要銀行同意？
答案是肯定的。 在向房署申請加名前,您必須先取得承按銀行的同意。銀行會審視新加入業主的財務狀況（如入息、信貸紀錄）,以評估風險。如果新成員的財務狀況不佳,銀行有權拒絕同意業權變更,或要求您先清還部分或全部按揭貸款。
加名後重新申請按揭的可能性與注意事項
在銀行同意後,通常需要重新簽訂一份新的按揭契,將新業主也列為按揭人。這相當於一次小型的「轉按」。需要注意的是,由於未補地價的居屋有政府擔保,銀行一般不能為這類轉按提供現金回贈。此外,整個審批流程、壓力測試等都需要重新進行。
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居屋加名常見問題 (FAQ)
我可以將成年子女的名字加到居屋嗎？
一般情況下是不可以的。房署通常不接納單純為了讓子女繼承物業而提出的加名申請。除非業主能提供強而有力的「特殊原因」,例如業主年滿65歲或健康嚴重惡化,需要子女協助管理物業,才有可能獲批。
整個居屋加名流程大概需要多長時間？
整個流程因個案而異,沒有固定時間表。從準備文件、入紙申請、等待房署審批,到最後律師辦理手續,整個過程快則3至4個月,如果涉及複雜的按揭處理或文件補充,可能需要半年或更長時間。
如果居屋還有按揭未供完,可以申請加名嗎？
可以,但前提是必須先獲得承按銀行的同意。 如上文所述,銀行會重新評估所有業主（包括新加入成員）的還款能力。您需要向銀行提交申請,並可能需要重做一次壓力測試和簽訂新的按揭文件。這是整個流程中最關鍵的步驟之一。
加名後,新加入的成員是否失去「首次置業」的身份？
是的。 一旦家庭成員的名字被加入居屋樓契,他/她便會被視為該物業的業主之一。將來如果他/她想自行購買私人住宅物業,將不再符合「首次置業」的定義,無法享受較低的首次置業印花稅率。這是一個非常重要的長遠財務影響,必須慎重考慮。
總結
總括而言,為未補地價居屋加名是一項有嚴格前設條件的法律程序。在提交申請前,業主必須清晰了解自己是否符合房署列出的「特殊原因」,並仔細評估相關的財務成本,特別是潛在的印花稅支出和對現有按揭的影響。每一個環節都環環相扣,稍有差池便可能導致申請被拒或產生意料之外的費用。
強烈建議您在啟動任何程序前,先諮詢專業律師或按揭顧問的意見,讓專家為您評估個案的可行性和潛在開支。希望這份居屋加名全攻略能助您釐清所有疑問,順利為家人提供更周全的保障。
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