你是否也正考慮為家中的居屋單位加上家人名字,以保障摯愛？「居屋加名」看似簡單,但對於未補地價居屋而言,其複雜性遠超想像,絕非像一般私人樓宇般可隨意更改業權。在啟動任何居屋加名手續前,必須先了解房屋委員會（房委會）的嚴格規定。本文將為你提供最完整的「未補地價居屋加名」指南,從申請條件,到詳細的申請手續與費用,讓你一篇搞懂所有細節,避免踩到潛在風險。
目錄大綱
為什麼未補地價居屋加名限制重重？
要理解居屋加名的複雜性,首先要明白居屋與私人樓宇在業權本質上的巨大差異。這並非政府故意刁難,而是源於居屋的政策初衷和相關法例的規定。
➤ 居屋 vs. 私人樓宇業權大不同：政府資助的角色
私人樓宇的業主擁有完整的業權,可以自由地在市場上出售、出租或轉讓,包括為物業加名或除名。然而,居屋的全名是「居者有其屋計劃」,是政府以折讓價（即扣除地價）出售給合資格的中低收入家庭的資助房屋。因此,在業主向政府補回地價之前,政府仍是物業的「大股東」,業主擁有的只是「受限制的業權」。這意味著任何涉及業權變動的行為,都必須事先獲得房委會的批准。
➤ 《房屋條例》下的轉讓限制核心原則
根據香港法例《房屋條例》（第283章）的規定,未補地價的居屋單位設有嚴格的轉讓限制。其核心原則是,除非涉及一些房委會接納的「特殊理由」,否則業主不能隨意轉讓或變更業權。這樣做的目的是為了確保公共資源能公平運用,防止有人利用資助房屋進行投機炒賣,或將業權轉移給不符合資格的人士。
居屋加名的前提：房委會接納的特殊理由
正因為有上述限制,想為未補地價居屋加名,並不能像慶祝生日般隨心所欲,而是必須向房委會提出申請並提供充足的證明文件,證明你有房委會認可的「特殊理由」。以下是幾種常見獲批的情況：
常見獲批的特殊理由
- 加入合法配偶：這是最常見的理由。原業主結婚後,希望將配偶的名字加入樓契,以保障對方,通常會獲批。
- 因家庭狀況變更：例如夫婦離婚或分居,法庭頒令將其中一方的業權轉給另一方。
- 業主離世（遺產繼承）：如果業主去世,其合法遺產繼承人（如配偶、子女）可以申請將業權轉到自己名下。
- 其他特殊情況：例如原業主因移民、病危、破產或年紀老邁（年滿65歲）等原因,希望將業權轉給或加入一名成年的近親。近親的定義通常指父母、配偶、子女、兄弟姊妹等。
注意：所有申請都需個案審批,房委會有最終決定權。
居屋加名手續四部曲（Step-by-Step）
如果你的情況符合上述的特殊理由,便可以著手準備申請。整個居屋加名手續大致可分為四個核心步驟：
✔ 第一步：向房委會遞交申請及證明文件
首先,你需要到房屋署的資助房屋分組,索取或在網上下載「更改/加入/刪除居屋業主申請書」。填妥後,連同以下證明文件一併遞交：
- 申請人及擬加入的家庭成員的身份證副本
- 關係證明文件副本（如結婚證書、出世紙）
- 樓契副本
- 支持申請理由的證明文件（如離婚令、死亡證、醫生證明等）
- 房委會要求的聲明書
✔ 第二步：獲取「原則上同意書」並處理銀行按揭
房委會審批你的申請後,若認為理由充分,便會發出一封「原則上同意書」。這封信非常重要,因為它是你繼續辦理後續手續的「通行證」。
你需要拿著這封信,聯絡承造該單位按揭的銀行或財務機構。由於加名等於業權結構出現變動,銀行需要重新評估按揭,並出具一份「按揭契的同意書」。銀行可能會要求重新做壓力測試,甚至要求你重做一次按揭申請（re-mortgage）。
✔ 第三步：聘請律師草擬轉讓契（Deed of Assignment）
收到房委會和銀行的同意書後,便可以正式聘請律師處理法律文件。律師會負責草擬一份新的樓契,即「轉讓契」（Deed of Assignment）,當中會清晰列明新的業權人組合和業權份額（例如是共同擁有或分權擁有）。
✔ 第四步：簽署樓契及到土地註冊處註冊
最後一步,所有新舊業主都需要到律師樓簽署新的轉讓契。律師會安排將已簽署的樓契送交稅務局計算印花稅,並在繳付印花稅後,將文件送往土地註冊處進行註冊。完成註冊後,整個加名手續才算正式完成,新加入的業主才擁有法律上承認的業權。
延伸閱讀
在考慮加名操作的同時,了解最新的物業稅務政策至關重要。這篇文章詳細解釋了首次置業身份如何影響印花稅,助您作出更全面的財務規劃。
居屋加名衍生的費用與財務影響
進行居屋加名並非免費,當中涉及多項費用和潛在的財務影響,在決定前必須計算清楚。
| 費用項目 | 說明 | 參考金額 |
|---|---|---|
| 房委會行政費 | 向房委會遞交申請時需要繳付的費用,不論申請成功與否,均不獲退還。 | 約 HK$2,000 – HK$3,000 (以房委會最新公布為準) |
| 律師費 | 處理轉讓契、按揭文件及相關法律程序的費用,不同律師樓收費各異。 | 約 HK$5,000 – HK$15,000 不等 |
| 印花稅 (Stamp Duty) | 這是最大的一筆潛在開支。加名在稅務上被視為「業權轉贈」,需要繳付印花稅。 | 視乎物業估值及業權份額而定 |
➤ 印花稅如何計算？近親轉讓的稅務優惠
印花稅的計算基準,是根據物業的市值（由差餉物業估價署評估,而非買入價）乘以轉讓的業權百分比。例如,一個市值500萬的單位,若原業主將一半業權（50%）轉給配偶,計算印花稅的基礎就是250萬。
好消息是,如果加名的對象是「近親」（如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）,即使新加入的成員不是首次置業,印花稅通常仍可以按較低的從價印花稅第二標準稅率計算,而非懲罰性的15%稅率。但如果加名的對象並非近親,則可能需要繳付高昂的印花稅。
➤ 對現有銀行按揭貸款的影響
如前所述,加名會影響按揭。銀行需要確保新的業權組合同樣具備還款能力。如果新加入的成員信貸紀錄不佳或沒有穩定收入,銀行可能會拒絕批出同意書,或要求現有業主尋找擔保人,甚至削減貸款額。因此,在申請前與銀行進行初步溝通至關重要。
最大風險：加名後會失去「首次置業」身份嗎？
這絕對是進行居屋加名前必須三思的頭號問題,答案是：會！
➤ 剖析「首置」身份的定義與影響
在香港,所謂「首次置業」身份,指的是在購買住宅物業時,買家及其配偶在香港沒有持有任何其他住宅物業。這個身份的最大好處,是能夠以較低的從價印花稅率（第2標準）置業。一旦失去了首置身份,日後再購買物業,便可能需要繳付更高的印花稅。
➤ 加名成員的身份如何影響未來買樓計劃？
一旦某人的名字被加入居屋的樓契上,無論他/她佔的業權份額是多少（即使只有1%）,在法律上他/她已經被視為業主。這意味著：
- 失去首置資格：該成員日後若想自己買樓,將不能再享用首次置業的印花稅優惠。
- 影響按揭申請：由於名下已持有物業,日後申請按揭成數可能會被降低,壓力測試的要求亦會更嚴格。
- 不能再申請資助房屋：該成員將不再符合資格申請購買其他資助房屋,例如新居屋或綠置居。
➤ 規劃前必做的長遠考量
為家人加名是出於愛與保障,但這份愛意可能附帶高昂的機會成本。在決定前,家庭成員之間必須有坦誠的溝通,特別是對於被加名的年輕成員,要確保他/她完全理解這將如何影響其未來的人生規劃。如果他/她未來有置業的打算,犧牲寶貴的「首置」身份是否值得,需要慎重權衡。
常見問題 (FAQ)
❓ 整個居屋加名手續需時多久？
整個流程涉及多個機構（房委會、銀行、律師樓、土地註冊處）,所需時間因個案複雜性而異。一般而言,由遞交申請至完成註冊,預計需時約 3至6個月。如果文件不齊全或銀行審批按揭需時較長,時間可能會進一步延長。
❓ 如果物業是「長命契」,加名程序有何不同？
「長命契」的正式名稱是「聯權共有」（Joint Tenancy）。如果物業原本由兩人以長命契持有,現要加入第三人,程序上大致相同,同樣需要向房委會申請並獲批准。律師會協助將業權形式更改,例如轉為三人聯權共有,或三人分權共有。核心不變的是,任何業權變動都必須先得到房委會的同意。
❓ 加名後可以馬上申請補地價賣樓嗎？
加名本身並不會改變居屋的轉讓限制。即使加入了新的業主,只要單位未補地價,就仍然受到《房屋條例》的約束。你們仍然需要持有物業滿指定年期（例如兩年內不可轉讓）,並且在公開市場出售前,必須先向房委會申請補地價,繳付所需的地價差額後,才能像私人樓宇一樣自由買賣。
❓ 除了加名,還有其他保障家人的方法嗎？
如果主要目的是為了保障家人（例如配偶）,但又不想對方失去首置身份,可以考慮其他方法,例如訂立「平安紙」（遺囑）。透過平安紙,業主可以清晰列明,若自己不幸離世,物業的業權將由誰繼承。這樣既能達到傳承和保障的目的,亦不會影響家人在業主在生時的置業資格。當然,這需要諮詢專業律師的意見。
總結
總結來說,「未補地價居屋加名」是一項可行但充滿限制的家庭資產規劃。它絕非單純的文書工作,而是一項牽涉法律、稅務和長遠財務規劃的重大決定。在啟動任何「居屋加名手續」前,務必仔細評估自身情況是否符合房委會的特殊理由、清晰了解所有相關費用及流程,並與家人深入溝通,權衡加名對新成員未來置業計劃的長遠影響。強烈建議在作出最終決定前,尋求專業的法律及財務意見,確保整個過程萬無一失,真正達到保障家人的初衷。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
