對於香港的業主而言,沉重的房屋貸款壓力是生活中的一大開支。幸好,稅務局提供的「居所貸款利息扣除」計劃,成為了業主們重要的財務緩衝工具。這項稅務優惠允許符合資格的納稅人,將為購買居所而支付的按揭利息,從應課稅入息中扣除,從而直接減輕稅務負擔。本文將為你深入剖析2025年最新的申請資格、扣除上限、年期限制,以及針對新生兒家庭的額外扣除詳情,助你精明規劃稅務,盡享這項政策帶來的每一分裨益。
目錄大綱
剖析「居所貸款利息扣除」：基本資格大檢閱
要成功申請居所貸款利息扣除,首先必須跨過資格門檻。這並非自動享有的福利,而是需要納稅人主動申索,並確保完全符合稅務局的規定。以下為你整理出申請的基本資格條件,建議逐一核對,確保萬無一失。
✅ 申請資格清單 (Checklist)
- 1️⃣
業主身份：你必須是該住宅的業主,無論是唯一擁有人、聯權共有人還是分權共有人,並且業權記錄必須已在土地註冊處正式註冊。
- 2️⃣
物業地點：該居所物業必須坐落於香港境內。
- 3️⃣
住宅用途：在相關的課稅年度內,該物業必須全部或部分用作你的主要居住地方。如果只是部分用作居所（例如部分出租）,可扣除的利息金額會按比例作出調整。
- 4️⃣
貸款目的：你所償還的貸款,其原始目的必須是為了購買該居所。若是加按套現用作投資或其他消費,那部分的利息則不能扣除。
- 5️⃣
貸款擔保：該貸款必須以該居所或任何其他香港財產的按揭或押記作為擔保。
- 6️⃣
指定貸款機構：貸款方必須是稅務條例訂明的認可機構,包括：
- 香港特區政府
- 銀行、按揭公司等財務機構
- 註冊的儲蓄互助社
- 持牌放債人
- 香港房屋協會
- 你的僱主
- 經稅務局局長批准的認可組織或協會
簡單來說,整個邏輯鏈條必須清晰：你以業主身份,向認可機構申請按揭貸款,購買一個位於香港的物業作為你的主要居所,那麼你為此支付的利息就有資格申請稅務扣除。
關鍵一步：選擇合適的置業「貸款」
在申請居所貸款利息扣除的過程中,「貸款」本身是核心要素之一。並非所有借貸的利息都能扣稅,其性質、來源及用途都受到嚴格規管。因此,在置業初期選擇合適的按揭貸款方案,不僅影響你的還款壓力,更直接關係到未來的稅務利益。
💡 理解香港主流按揭貸款方案
雖然稅務局只要求貸款機構為認可機構,但了解市場上的主流按揭計劃,有助你更精準地估算未來可扣除的利息開支。香港的按揭貸款主要分為兩大類：
- H按（銀行同業拆息按揭）：利率跟隨香港銀行同業拆息（HIBOR）浮動,通常是「HIBOR + 某個百分比」。其優點是在減息週期時,利息支出會隨之下降,但反之亦然。大部分H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate）,通常與P按利率掛鉤,為業主提供一定保障。
- P按（最優惠利率按揭）：利率基於銀行的最優惠利率（Prime Rate）計算,通常是「P – 某個百分比」。P按的利率相對穩定,較少波動,適合尋求穩定現金流預算的業主。
無論選擇H按還是P按,只要貸款是用於購買你的主要居所,所支付的利息都符合申請扣除的原則。值得注意的是,若你的貸款涉及「按揭保險計劃」,相關的保費是不能用作利息扣除的。
延伸閱讀：按揭申請實戰
對按揭申請流程、利率比較及現金回贈等細節感興趣？不妨參考這篇詳盡的按揭現金回贈2025:10+銀行回贈利率比較懶人包,助你作出最明智的財務決策。
「利息」如何影響你的扣除額？
許多人誤以為是將每月供款額直接扣稅,但事實上,稅務扣除的對象僅限於貸款中的「利息」部分,不包括償還的本金。在供款初期,由於本金基數大,利息佔比較高,因此可扣除的金額亦相對較多；隨著還款年期推進,本金佔比逐漸增加,利息佔比則會減少。
🚫 留意不可扣除的利息情況
並非所有支付給銀行的利息都能百分百符合扣除資格。以下幾種常見情況,會導致可扣除的利息金額需要打折扣,甚至完全不能扣除：
- 貸款混合用途：假如你申請了一筆$500萬的按揭貸款,其中$400萬用作購買居所,另外$100萬則用作個人投資。那麼,你只能就用於購買居所的80%（$400萬 / $500萬）貸款部分所產生的利息申請扣除。
- 物業部分出租：若你的物業有部分空間（例如一個房間）出租,賺取租金收入,那麼你便需要將該出租部分的利息支出從可扣除總額中剔除。可扣除的利息會按物業用作自住的面積比例計算。
- 加按或轉按套現：當你為物業進行重新按揭（俗稱「加按」或「轉按」）並獲得一筆額外現金,而該筆現金並非用於購買該居所,那麼這筆額外貸款所產生的利息是完全不能扣除的。
- 入伙前利息：在物業仍處於建築期（例如樓花）,你尚未正式入住前所支付的按揭利息,不符合「用作居所」的條件,因此不能申請扣除。
全面掌握「扣除」上限與年期
了解資格和利息計算後,下一步就是掌握最實際的「扣除」額度和年期。這直接決定了你能省下多少稅款。稅務局為居所貸款利息扣除設定了每年的最高限額和總計可申請的年期。
💰 扣除額上限：基本與額外
可扣除的金額,是你該課稅年度實際已繳付的居所貸款利息,與該年度的最高限額,兩者中的較低者。
| 課稅年度 | 基本扣除限額 | 額外扣除限額 | 總上限 |
|---|---|---|---|
| 2019/20 至 2023/24 | HK$100,000 | 不適用 | HK$100,000 |
| 2024/25 及其後 | HK$100,000 | HK$20,000 | HK$120,000 |
✨ 2024/25年度新增：額外扣除詳解
為鼓勵生育,政府推出了居所貸款利息額外扣除。若你符合以下所有條件,你的扣稅上限將由$10萬提高至$12萬：
- 你的子女在 2023年10月25日或之後 出生；
- 在該課稅年度內,該名子女未滿18歲；
- 你在該課稅年度內,與該名子女在香港同住至少連續6個月（或稅務局認為合理的較短期間）；
- 你所支付的利息超過$100,000的基本限額。
情景模擬：假設你在2024/25年度支付了$130,000的按揭利息,並符合額外扣除資格。你的可扣除額就是$120,000。但若你只支付了$115,000利息,則只能扣除$115,000,而非上限$120,000。
🗓️ 扣除年期：20年的彈性運用
每位納稅人一生中可享用居所貸款利息扣除的年期上限為20個課稅年度。這20年無需連續,你可以根據自己的財務狀況和稅務規劃,選擇在哪個課稅年度使用。例如,若某年你的收入較低,無需繳納薪俸稅,你可以選擇不申索該年度的利息扣除,將名額留給未來收入較高的年份使用,以達致最大慳稅效果。
不同業權狀況下的扣除策略
物業的業權結構,直接影響居所貸款利息扣除的分配方式。特別是對於聯名物業及已婚人士,了解不同的申報策略,可以避免錯誤申報,甚至能合法地獲得更多稅務優惠。
| 業權狀況 | 利息分配與扣除方式 |
|---|---|
| 唯一擁有人 | 最簡單的情況。你可獨自申索所有已付的合資格利息,上限為年度最高限額（例如$10萬或$12萬）。 |
| 聯權共有人 | 所有業主被視為平均擁有業權。已付的利息會按業主人數平均分配。例如,2人聯權擁有,每人可申索總利息的50%。每人的扣除上限仍是獨立計算的。 |
| 分權共有人 | 已付利息會根據每位業主在土地註冊處登記的擁有權比例來分配。例如,A君佔70%,B君佔30%,則A君可申索總利息的70%。 |
💑 已婚人士的特別安排
對於已婚夫婦,稅務安排更具彈性。以下是幾種常見的處理方式：
- 分開評稅：若夫婦二人聯名持有物業,且各自入息都足以產生稅務責任,通常會選擇分開評稅。他們會根據上述聯權或分權的原則,各自申索其份額的利息扣除。
- 合併評稅：當其中一方配偶的入息較低,甚至低於其個人免稅額及可扣除的利息總和時,選擇合併評稅可能更為有利。這樣可以將該方未用盡的扣除額及免稅額,轉移至另一方配偶的入息上,從而降低家庭整體的總稅款。
- 配偶提名：這是一個非常實用的條款。如果物業由其中一方（例如妻子）單獨持有,但她當年完全沒有任何應課稅收入（如薪俸、租金或業務利潤）,她可以提名其丈夫申索100%的居所貸款利息扣除。這種提名需要每年重新在報稅表上簽署確認。值得注意的是,即使是由丈夫獲得扣除,該課稅年度的扣除名額仍會視為由妻子（即業主）所使用。
實戰教學：如何填表申請扣除？
申請流程相當直接,主要是在每年填寫個別人士報稅表（BIR60）時,在指定部分填報相關資料即可。你無需在提交報稅表時附上任何證明文件,但必須妥善保管,以備稅務局日後抽查。
📝 填表步驟與所需文件
- 填寫報稅表：在個別人士報稅表（BIR60）的第8部分「根據《稅務條例》可獲扣除的款項及免稅額」中,找到關於「居所貸款利息」的欄目（通常是8.1, 8.2及8.4部）,並按指示填寫物業地址、業權百分比及該年度已支付的總利息等資料。
- 保留證明文件：你必須將以下文件保留最少6年（由有關課稅年度完結起計）：
- 業權證明文件（如樓契）
- 貸款協議書或按揭合約
- 銀行發出的年度還款單據或月結單,清楚列明每期還款中的本金和利息金額
- 撤回申索：如果你在申索後改變主意（例如想將名額留給以後使用）,可以在稅務局發出評稅通知後的6個月內,以書面形式申請撤回。
延伸閱讀：報稅全面指南
想更全面地了解整個報稅流程,包括其他免稅額和扣除項目？你可以參考【報稅教學2025】薪俸稅計算/免稅額/扣稅項目/慳稅方法懶人包(附時間表),讓你對稅務規劃有更完整的概念。
常見陷阱與注意事項
- 擁有多個物業：如果你擁有多於一個住宅物業,你只能就你的「主要」居所申請利息扣除。稅務局會根據實際居住情況來判斷哪個是你的主要居所。
- 車位貸款利息：如果你為購買自用車位而申請了貸款,這部分的利息也有機會可以扣除。前提是,該車位必須與你的居所位於同一物業發展項目內,並且你在同一課稅年度也為該居所申索了利息扣除。
- 違例後果：在申索扣除時作出不實陳述,或提供不正確的資料,均屬違法行為,一經定罪,可被重罰。因此,務必確保所有申報資料準確無誤。
常見問題 (FAQ)
如果我今年收入太低不用交稅,申請扣除會浪費一年名額嗎？
不會。稅務局的原則是,如果你在某個課稅年度,即使不申索居所貸款利息扣除也無需繳稅（即你的總入息低於你的個人免稅額）,那麼你在該年度的申索將不會被計算在20年的限額之內。你可以放心填報,稅務局會自動判斷,不會浪費你的名額。
我將物業加按套現用作投資,新增的貸款利息可以扣除嗎？
不可以。稅務扣除的立法原意是為了減輕業主購買自住物業的負擔。因此,只有原始用於購買該居所的貸款部分所產生的利息才符合資格。任何透過加按或轉按套現用於投資、消費或其他非購買該居所用途的貸款,其利息都不能申請扣除。
2024/25年度新增的$20,000額外扣除,具體申請條件是甚麼？
要獲得這項額外扣除,你必須同時滿足幾個關鍵條件：1）你的子女在2023年10月25日或之後出生；2）在該課稅年度,你與該名未滿18歲的子女在香港的物業內同住至少6個月；3）你當年實際支付的利息總額超過$100,000。這項措施旨在為新生兒家庭提供額外的稅務支援。
夫婦聯名持有物業,應該如何分配扣除額最划算？
最佳策略取決於夫婦二人的入息分佈。一般而言：
1. 收入相近：採用分開評稅,按業權比例各自申索,通常最為直接。
2. 收入差距大：應嘗試計算合併評稅後的總稅款。如果收入較低一方的免稅額和扣除額有剩餘,合併評稅可以將這些餘額轉給收入較高的一方,往往能節省更多稅款。
建議每年報稅時,利用稅務局的稅款計算機分別測試分開評稅和合併評稅的結果,再作決定。
結論
「居所貸款利息扣除」是香港稅制中一項極具價值的惠民政策,它實質性地降低了廣大業主的稅務開支。要充分利用這項福利,關鍵在於深入理解其資格要求、掌握不同貸款和利息狀況下的處理方式,並根據自身的業權結構和家庭狀況,選擇最優的扣除申報策略。特別是隨著2024/25課稅年度新增的額外扣除,新生兒家庭更應把握機會。希望本篇全方位的解析,能助你在每年的報稅季節中運籌帷幄,輕鬆實現最大程度的合法慳稅。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
