每年稅季,除了基本的免稅額和扣除項目,對於正在供樓的業主而言,最大的一筆稅務優惠莫過於「居所貸款利息扣稅」。這項政策直接關係到你能否有效減輕稅務負擔。然而,許多業主對於如何準確計算本人所佔已付的居所貸款利息數額、申報條件及策略性運用20年的扣稅年期仍感困惑。究竟這筆利息是如何計算的？聯名物業又該如何分配扣除額？本文將以資深分析師的視角,為您提供一份最全面的實戰攻略,確保您不會錯過任何一個慳稅機會。
目錄大綱
什麼是「居所貸款利息扣稅」？
所謂「供樓利息扣稅」,其正式名稱為「居所貸款利息扣除」（Home Loan Interest Deduction）。這是一項專為香港納稅人設立的稅務減免項目,旨在紓緩自住物業業主的供樓壓力。簡單來說,如果您為購買自住物業申請了按揭貸款,那麼在該課稅年度內實際支付給銀行的按揭利息,就有機會用作扣減您的應課稅入息,從而達到慳稅的目的。
💡 專家提點：
這項扣除並非自動生效,納稅人必須在每年的報稅表（BIR60）上主動申索。您需要清楚了解本人所佔已付的居所貸款利息數額,才能準確填報並享受這項優惠。
申請居所貸款利息扣稅前,先檢視這4大黃金準則
在您急於填寫報稅表之前,請務必核對是否滿足以下所有條件。任何一項不符,都可能導致您的申索被稅務局駁回。這就像是遊戲的入場券,缺一不可。
👤業權身份是關鍵
您必須是該物業在土地註冊處的註冊業主,無論是唯一擁有人、聯名擁有人還是分權共有人。如果您只是幫家人或伴侶供樓,但業主名冊上沒有您的名字,則不符合申請資格。
🏠物業性質與地點
該物業必須位於香港境內,並且是「現樓」而非「樓花」。同時,在該課稅年度內,該物業必須是您的主要居住地方。即使只是部分用作居住,也可按比例扣除。
💰貸款用途要純正
申請扣除的貸款,必須是用於購買該自住物業的。如果是將物業加按套現用作其他投資或消費,該部分新增貸款所產生的利息是不能扣稅的。
↔️一人只能申索一處
即使您擁有多個物業,每個課稅年度也只能就一個主要居所進行申索。夫婦二人若各自擁有物業,也只能共同選擇其中一處作為主要居所來申請扣稅。
扣稅上限與年期限制：你能慳多少？可以用多久？
了解扣稅的「天花板」和「保質期」至關重要,這直接影響您的長遠稅務規劃。
💰 每年扣稅上限：HK$100,000
每個課稅年度,每宗物業可申請扣除的居所貸款利息上限為港幣10萬元。這指的是整個物業的總上限,而非每個業主。如果物業由多人持有,這個上限就需要按業權分配。需要強調的是,可扣除的是您「實際已支付」的利息,最高不超過10萬元。若您當年實際利息支出為8萬元,那麼扣除額就是8萬元,而非10萬元。
📅 扣除年期：最長20年
自2017/18課稅年度起,扣除年期已延長至20個課稅年度。這20年無需連續使用。您可以根據自己的財務狀況和稅務需要,選擇在哪個課稅年度使用這個配額。這種靈活性為納稅人提供了極大的規劃空間,例如在收入較高或利息支出較多的年份使用,以獲得最大的稅務效益。
推薦閱讀：處理稅務的另一種選擇
在處理大額稅款時,除了申請扣除,了解市場上的稅務貸款產品,也可以作為一種靈活的資金周轉方案。合理的財務規劃能助您更輕鬆地應對稅季。
「本人所佔已付的居所貸款利息數額」如何計算？業權結構大解析
這是整個扣稅環節中最核心、也最容易出錯的部分。您的業權結構,直接決定了您可以申索的利息金額。讓我們通過一個清晰的表格來比較不同情況下的計算方法。
| 業權類型 | 計算原則 | 案例分析 |
|---|---|---|
| 唯一擁有人 (100%業權) | 業主可獨享最高HK$100,000的扣除上限。報稅時,「利息支出總額」和「本人所佔數額」是相同的。 | 陳先生單獨持有一物業,當年實際支付利息HK$120,000。他可申報的扣除額為HK$100,000 (已達上限)。若當年利息為HK$90,000,則可全額扣除。 |
| 聯名物業 (Joint Tenancy) | 所有聯名業主平均分配HK$100,000的扣除上限,與誰實際供款無關。 | 夫婦二人聯名持有物業,即使供款全由丈夫承擔,每人可申報的上限仍是HK$50,000 (HK$100,000 ÷ 2)。 |
| 分權共有 (Tenancy-in-Common) | 扣除上限按各業主在土地註冊處註冊的業權比例進行分配。 | 李先生與妹妹以分權方式購物業,李先生佔20%業權,妹妹佔80%。那麼李先生的扣除上限為HK$20,000 (HK$100,000 x 20%),妹妹則為HK$80,000。 |
特別注意：夫婦之間的靈活處理
如果物業由夫婦聯名或分權持有,而其中一方的入息較低,甚至沒有應課稅入息,他們可以靈活操作。該名入息較低的配偶可以提名另一方,將其應佔的扣除額全數給予對方申索。這需要夫婦雙方在報稅表上簽署同意。例如,聯名持有的夫婦,若妻子沒有應課稅入息,她可提名丈夫申索全部HK$100,000的扣除額,前提是丈夫的入息足夠高以完全利用此扣除。深入了解夫婦聯名物業的稅務及產權問題,對長遠規劃非常有益。
扣稅黃金時機：3大策略最大化你的慳稅效益
擁有20年的扣稅配額,就像手握20張「慳稅券」。如何策略性地使用它們,是一門高深的學問。以下三大策略,助您做出最明智的決策。
策略一：「息隨本減」原理——越早申請不一定越著數？
按揭還款的基本原理是「息隨本減」,即前期還款中利息佔比較高,本金較少；後期則相反。直觀上看,在供樓初期利息支出最多時申請扣稅,似乎最划算。但您必須考慮自己的整體稅務狀況。如果您的年薪在扣除個人基本免稅額及其他扣除後,應繳稅款本已不高,甚至為零（尤其是在有政府一次性稅務寬免的年度）,那麼動用寶貴的扣稅配額就顯得浪費。計算本人所佔已付的居所貸款利息數額後,應先評估是否能帶來實質的稅務減免。
策略二：精明保留扣稅配額,應對未來變化
人生充滿變數。您目前的收入水平、家庭結構可能在未來幾年發生重大變化。例如：
- 預期加薪或轉工： 未來收入大幅提升,意味著可能跌入更高稅階,屆時扣稅的「威力」將更顯著。
- 利率週期變化： 若預期未來進入加息週期,您的利息支出將會大增,屆時更能用盡HK$100,000的上限。
- 家庭成員變化： 子女出生或父母退休,可能會改變您的免稅額總額,從而影響是否需要使用利息扣稅。
因此,在應繳稅款不高的年份,不妨「雪藏」配額,留待日後更有需要時使用。
策略三：換樓人士必看！新舊物業扣稅額大比拼
如果您計劃「細屋換大屋」,這條策略尤其重要。假設您已為舊物業供款多年,大部分還款已變成本金,每年利息支出可能只有兩三萬元。而新購置的更昂貴物業,其首幾年的利息支出可能輕鬆貼近甚至超過十萬元上限。在這種情況下,明智的做法是停止為舊物業申索利息扣稅,將剩餘的配額年期全部留給新物業,以確保每一年的扣稅額都得到最大化利用。
報稅實戰：如何在報稅表上正確申報？
實際操作其實非常簡單。您只需在個別人士報稅表（BIR60）的第8部「扣除」中,找到8.1項「居所貸款利息」,並填寫以下資料：
- 8.1(1) 居所地址：填寫您作為主要居所的物業地址。
- 8.1(2) 在本年度內實際付出的居所貸款利息總額：填寫整個物業在該課稅年度的總利息支出。
- 8.1(3) 你本人所佔的已付利息數額：根據您的業權比例計算並填寫。
- 8.1(4) 如屬聯權或分權擁有,你所佔的業權百分率：清楚列明您的業權份額。
如果涉及加按貸款,請確保填妥附錄的相關部分。如需最權威的資訊,可參考香港稅務局官方指南。
推薦閱讀：深入了解稅務規劃
全面的稅務規劃不僅僅是單項扣除。了解如稅務貸款等金融工具,可以為您的財務管理提供更多彈性。
擴展閱讀：FAQ常見問題
Q1：我用物業內的車位泊車,車位的按揭利息可以扣稅嗎？
可以的,但有嚴格前提：該車位必須為自用,與您申索扣稅的居所位於同一物業發展項目內,並且該車位的貸款是與居所的按揭貸款在同一份貸款協議下。獨立購買或貸款的車位則不符合資格。
Q2：我幫父母的物業供款,但業主不是我,可以申請扣稅嗎？
不可以。申請資格與是否實際供款無關,而是與是否為註冊業主掛鈎。即使您與父母同住並承擔所有供款,只要業主名冊上沒有您的名字,您便無法申請這項扣除。
Q3：我去年買了樓花,已經開始供款,可以申請利息扣稅嗎？
不可以。關鍵在於該物業必須是「現樓」並且是您的「主要居所」。在物業正式收樓、您可以入住之前,所有支付的款項（包括利息）均不符合居所貸款利息的扣稅資格。
Q4：如果我將物業加按套現去投資,這部分的利息能扣稅嗎？
不能。稅務局明確規定,只有用作「購買」該居所的貸款利息才能扣除。加按或再按揭（refinance）所獲得的資金,如果超出了原有用於購買該物業的貸款餘額,那麼超額部分貸款所產生的利息,無論用途為何,都不能用作稅務扣除。
總結
掌握「居所貸款利息扣稅」的精髓,不僅是簡單地填寫一個數字,而是一項長達20年的個人財務規劃。核心在於準確計算本人所佔已付的居所貸款利息數額,理解不同業權下的分配法則,並策略性地運用每年的扣稅配額。在申請前,請務必審視四大資格準則；在申請時,要根據自己的收入和未來規劃,決定是否動用寶貴的配額。通過本文的深度解析,希望能助您成為一個精明的納稅人,合法地將血汗錢留在自己的口袋中。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
