【綠置居居屋分別】一篇搞懂！申請資格、價錢、按揭、轉讓限制全攻略

你是否也對香港五花八門的資助房屋感到困惑？特別是「綠置居」和「居屋」,兩者看似相似,但在申請資格、價錢、甚至日後的轉讓限制上都大有不同。對於手持綠表的公屋住戶,或是符合白表資格的市民來說,了解清楚綠置居與居屋的分別至關重要。本文將為你提供最全面的比較,從申請資格到轉售限制,深入剖析兩者差異,並提供實用的優缺點分析,幫助你根據自身情況,在置業路上做出最明智的決策。

綠置居 vs. 居屋 快速比較總覽

在深入探討各項細節前,我們先透過一個清晰的表格,快速掌握綠置居與居屋在幾個核心項目上的主要分別,讓你一目了然。

核心分別一：申請資格大不同 誰能入場？

要區分綠置居和居屋,最根本的分別就在於申請者的資格。這直接決定了你的「入場券」類型。

什麼是「綠置居」？目標對象是誰？

綠置居（Green Form Subsidised Home Ownership Scheme, GSH）是專為「綠表」人士而設的資助房屋計劃。其政策目標非常明確：

• 鼓勵流轉： 透過提供一個置業階梯,鼓勵現有公共租住房屋（公屋）住戶購買自己的物業,從而騰出他們原有的公屋單位,重新編配給更有需要的輪候冊家庭。
• 目標對象： 簡單來說,只有持有有效「綠色資格證明書」（俗稱綠表）的人士才能申請。這主要包括房委會轄下公屋住戶、房協轄下出租屋邨的住戶,以及持有《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員等。

什麼是「居屋」？誰可以申請？

居屋（Home Ownership Scheme, HOS）的涵蓋面則更廣,它同時接受「綠表」和「白表」兩類申請者。這是香港歷史最悠久、規模最大的資助出售房屋計劃。

• 綠表申請者： 與綠置居一樣,公屋住戶等綠表人士可以申請居屋。他們在配額上通常佔有一定比例,並享有較高的揀樓優先次序。
• 白表申請者： 這是居屋計劃的另一大申請群體。白表主要面向有置業需求,但收入和資產不超過指定限額的香港永久性居民（即中低收入家庭）。他們不能是公屋住戶,並且在遞交申請前的指定時期內,不能擁有任何香港住宅物業。

綠表與白表資格的定義與區別

總結一下,兩者的核心資格分野如下：

• 綠表資格： 主要指現時的公屋資源使用者。他們申請資助房屋,實際上是將「租客」的身份轉換為「業主」,並交還原有的公屋單位。
• 白表資格： 主要指不符合綠表資格的香港永久性居民,但其收入和資產必須符合房委會每期計劃所訂的限額,且在過去一段時間內未曾擁有任何香港住宅物業。

因此,如果你是公屋住戶,你可以同時考慮綠置居和居屋；但如果你是符合資格的私樓租戶或與家人同住者,你就只能選擇申請居屋。

核心分別二：樓價折扣與定價機制的差距

除了申請門檻,最直接影響買家決定的因素莫過於「價錢」。綠置居和居屋的定價策略和折扣率有顯著差異,直接影響上車的難易度。

綠置居的定價策略與折扣率

綠置居的定位是公屋住戶的「進階版」,因此其售價折扣率通常更高,更具吸引力。一般而言,綠置居的售價會按同區新居屋的定價再減一成,折扣率往往達到市值的四成至五成,甚至更高。這意味著,買家能以一個相對較低的價格購入單位,首期和每月供款壓力也相應減輕。

居屋的定價策略與折扣率

相比之下,居屋的定價折扣率會較低。根據現行定價機制,居屋的售價是參考非業主住戶的家庭每月收入中位數,確保至少有75%的申請者能夠負擔。近年來,居屋的折扣率普遍在市值的六成至七成左右（即三至四成折扣）。雖然折扣率不及綠置居,但相對於私人樓宇市場,其價格依然有很大的優勢。

核心分別三：按揭申請的寬鬆與嚴謹

成功抽中後,下一步就是申請按揭。由於綠置居和居屋均屬於政府資助房屋,銀行在審批按揭時的考量與私樓有很大不同,這主要體現在按揭成數和壓力測試的要求上。

綠置居按揭成數、年期與政府擔保

由於有房委會作為擔保人,銀行為綠置居買家提供按揭的風險極低。因此,買家可以享受非常寬鬆的按揭條件：

• 高按揭成數： 綠表買家最高可承造九成半按揭,意味著只需準備半成首期即可上車。
• 長還款年期： 還款期最長可達25年。
• 豁免壓力測試： 最關鍵的一點是,申請人無需通過銀行的壓力測試,大大降低了上車門檻,對於收入較不穩定或僅僅未能通過壓力測試的申請者來說,是一大福音。

居屋按揭成數、年期與壓力測試要求

居屋的按揭安排與綠置居相似,同樣受益於政府擔保,但綠表和白表買家略有不同：

• 綠表買家： 按揭成數最高可達九成半,最長還款期25年,同樣豁免壓力測試。
• 白表買家： 按揭成數最高為九成,最長還款期25年,同樣豁免壓力測試。

值得注意的是,無論是綠置居還是居屋,由於有房委會的擔保,買家都無需購買按揭保險,可節省一筆額外開支。想了解更多關於居屋按揭的細節,可閱讀【綠置居居屋分別】申請資格、價錢、轉讓限制全方位比較。

核心分別四：轉讓限制與補地價要求的鬆緊

資助房屋的「平價」是有代價的,這個代價就體現在轉讓限制（俗稱禁售期）上。政府為了確保公共資源用得其所,防止短期炒賣,對綠置居和居屋的轉售設下了嚴格的規定,而綠置居的限制比居屋更為嚴格。

綠置居的禁售期有多長？

綠置居的轉讓限制在2022年起收緊,新的禁售期安排如下：

• 首5年（由首次轉讓契據日期起計）： 業主不能以任何形式轉讓單位。
• 第6至15年： 業主可以將單位售予房委會提名的綠表買家,而無需補地價。
• 15年後： 業主可以自行在公開市場上,向任何人士（包括白表買家）出售單位,但必須先向房委會繳付補價。

居屋的轉售限制與補地價流程

居屋的轉讓限制同樣在2022年收緊,但相對於綠置居,其彈性稍大一些：

• 首2年： 業主不能以任何形式轉讓單位。
• 第3至15年： 業主可以在第二市場（即居屋第二市場）,將單位轉售予合資格的人士（綠表或「白居二」買家）,而無需補地價。
• 15年後： 與綠置居一樣,業主在繳付補價後,便可在公開市場自由出售單位。

補地價小知識：補地價的金額,是根據出售單位時的市值,乘以當年購入單位時的折扣率計算得出。例如,一個單位現時市值600萬,當年折扣率為40%,補價金額便是240萬。

我該如何選擇？綠置居與居屋優缺點分析

了解了以上四大核心分別後,你可能會問：「到底我應該選擇綠置居還是居屋？」這並沒有一個絕對的答案,需要根據你的個人情況和優先次序來決定。

選擇綠置居的優點與潛在缺點

選擇居屋的優點與潛在缺點

常見問題 (FAQ)

我是公屋住戶,應該優先考慮綠置居還是居屋？

這取決於你的財務狀況和對未來的規劃。如果你預算有限,追求最低成本上車,並打算長期自住,綠置居的吸引力較大。如果你財務狀況較佳,希望有更好的單位選擇和未來較高的資產流動性,那麼居屋會是更理想的選擇。精明的做法是,只要有新項目推出,兩者都應同時申請,以增加中籤機會。

綠置居和居屋的抽籤機制有分別嗎？

兩者的抽籤機制基本原理相同,都是透過電腦攪珠決定申請者的優先次序。不過,在配額分配上會有不同。居屋會為不同申請類別（如綠表核心家庭、白表單身人士等）設定配額和揀樓次序。綠置居則主要面向綠表申請者,其內部也會根據家庭類別（如家有長者優先選樓計劃的申請者）來劃分揀樓的優先次序。

「家有長者優先選樓計劃」在兩種計劃中有何不同？

「家有長者優先選樓計劃」旨在鼓勵年輕家庭照顧年長親屬。無論是申請綠置居還是居屋,只要符合資格（例如家庭成員中有60歲或以上的年長親屬）,都能獲得優先揀樓的機會。兩個計劃都為這類申請者預留一定數量的單位配額,讓他們能快人一步選購心儀單位。具體配額和細則會在每次銷售計劃中公佈。

如果我買了綠置居,以後還可以申請居屋嗎？

不可以。一旦你成為任何資助出售房屋（包括綠置居和居屋）的業主,你和名列該單位戶籍的家庭成員,都不能再申請其他由房委會或房協提供的資助房屋計劃。因此,首次置業的選擇非常重要。

總結

總括而言,綠置居與居屋的分別體現在申請資格、價格水平、資產流動性和單位選擇等多個層面。綠置居是為公屋住戶量身打造的「上車捷徑」,優點是入場門檻低、中籤機會較高,但代價是單位選擇較少和更嚴格的轉售限制。居屋則是一個更廣泛的置業階梯,單位質素和地點選擇更優,資產流動性較好,但競爭異常激烈,上車成本也相對較高。

最終的決定,應綜合考量自身的經濟能力、家庭長遠需求以及對未來資產規劃的期望。選擇最適合自己的方案,才是最好的上車之路。在遞交申請前,務必仔細閱讀房委會公佈的最新銷售資料,以掌握最準確的資訊。

*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。