想在香港「上車」置業,但被綠置居、居屋等五花八門的資助房屋計劃搞得頭昏腦脹？常常聽到「綠表」、「白表」,卻不確定自己屬於哪一種？這兩個計劃看似相似,但在綠置居居屋分別上,無論是申請資格、樓價折扣和未來出售限制上卻有天壤之別。本文將為你提供最全面的比較,深入拆解綠置居與居屋的核心分別,助你根據自身情況,做出最明智的置業選擇。
綠置居 vs 居屋：一張圖看懂核心差異
在深入探討各項細節前,先透過以下比較表,快速掌握綠置居（GSH）與居屋（HOS）最核心的分別：
| 比較項目 | 綠置居 (GSH) | 居屋 (HOS) |
|---|---|---|
| 申請資格 | 主要為「綠表」人士（如公屋住戶） | 涵蓋「綠表」及「白表」人士 |
| 定價折扣 | 折扣率較高（一般較市價低五至六成） | 折扣率較低（一般較市價低三至四成） |
| 按揭擔保 | 由房委會擔保,最高 95% 按揭 | 綠表最高 95%；白表最高 90% 按揭 |
| 單位來源 | 新建單位或回收的公屋單位 | 主要為新建單位 |
| 轉讓限制 (禁售期) | 首5年不可轉讓；第6至15年可售予綠表/白居二買家；15年後可補地價在自由市場出售 | 首2年不可轉讓；第3至10年可售予綠表/白居二買家；10年後可補地價在自由市場出售 |
核心分別一：誰有資格申請？
申請資格是綠置居與居屋最根本的分別,直接決定了你的「入場券」。
🏡 綠置居的申請對象：專為「綠表人士」而設
綠置居的政策目標非常明確,就是「為公屋住戶提供置業階梯」,鼓勵他們自置居所,從而騰出公屋單位予更有需要的人士。因此,其申請者必須是「綠表」人士。主要包括：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋（公屋）的住戶。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 持有由房屋署或市建局發出有效《綠表資格證明書-只適用於出售綠表置居計劃單位》的人士。
- 持有《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
👨👩👧👦 居屋的申請對象：同時面向「綠表」與「白表」申請者
相比之下,居屋的申請門檻更廣,除了上述的「綠表」人士外,也開放予符合特定入息及資產限額的「白表」申請者,旨在幫助更多中低收入家庭置業。想了解更多關於香港房屋委員會的居者有其屋計劃,可到其官網查閱。
快速搞懂：什麼是綠表資格與白表資格？
簡單來說：
- 綠表資格：主要指現有公屋住戶或合資格的公屋申請人,他們購買資助房屋後,需交還其公屋單位。
- 白表資格：主要指不符合綠表資格的香港永久性居民,但其收入和資產必須符合房委會每期計劃所訂的限額,且在過去一段時間內未曾擁有任何香港住宅物業。
核心分別二：樓價與折扣率
樓價是置業最重要的考量因素之一,綠置居和居屋的定價策略有顯著不同。
💰 綠置居的定價機制：折扣率通常更高
由於綠置居的申請對象較為單一,且旨在推動公屋流轉,其折扣率一般比居屋更高。過往的綠置居項目,折扣率可達市價的五成至六成,意味著申請者能以更相宜的價格「上車」。
💸 居屋的定價機制：以市價為基礎提供折扣
居屋的定價則以當時的市價為基礎,再提供一定的折扣,折扣率通常為市價的三成至四成。雖然折扣率不及綠置居,但由於屋苑選擇可能更多元化,仍吸引大量申請者。
哪個更便宜？從實際案例看樓價差異
舉例來說,一個市值400萬的單位,在綠置居計劃下可能只需200萬（五折）,但在居屋計劃下則可能需要280萬（七折）,差價可達80萬。當然,這只是簡單舉例,實際價格需視乎個別項目及當時市況而定。
核心分別三：按揭申請大不同
首期和按揭安排直接影響上車的難易度,綠置居在這方面通常更具優勢。
🏦 綠置居按揭優勢：房委會擔保,最高可承造9成半按揭
由於房委會為綠置居提供擔保,買家可以向參與的銀行或財務機構申請高達九成半（95%）的按揭貸款,還款期最長可達25年。這意味著買家只需準備半成首期,大大減輕了前期資金壓力。
📈 居屋按揭安排：綠表與白表的按揭成數及年期有別
居屋的按揭安排則因申請者身份而異：
- 綠表申請者：與綠置居一樣,可享最高九成半（95%）按揭。
- 白表申請者：按揭成數則最高為九成（90%）。
兩者還款期同樣最長為25年。
需要進行壓力測試嗎？兩者要求比一比
由於有房委會作擔保人,無論是綠置居還是居屋的買家,在申請按揭時均無需通過銀行的壓力測試。這對於收入不穩定或剛好未能通過壓力測試的申請者而言,無疑是一大福音。想深入了解香港按揭成數計算的具體細節,可以參考我們的詳細攻略。
核心分別四：轉讓限制與禁售期
購買資助房屋後,想賣樓套現並非隨時可行。綠置居與居屋的轉讓限制（俗稱「禁售期」）是考慮未來資產靈活性時必須注意的重點。
🔒 綠置居的轉售限制：禁售期較長,賣樓限制更嚴格
根據最新的政策,綠置居的轉讓限制更為嚴格,以確保單位主要用於自住而非短期炒賣：
- 首5年：除了極特殊情況（如破產）,否則不可出售單位。
- 第6至15年：可以原價或自行議價,將單位出售予房委會提名的綠表或「白居二」買家,無需補地價。
- 15年後：可向房委會繳付補價後,在公開市場自由出售單位。
🔑 居屋的轉售限制：禁售期相對較短
居屋的轉讓限制相對寬鬆一些,給予業主較大的靈活性：
- 首2年：同樣不可出售。
- 第3至10年：可以未補地價方式,在居屋第二市場轉售予綠表或「白居二」買家。
- 10年後：繳付補價後,即可在公開市場自由出售。
補地價計算方式與出售對象的分別
「補地價」金額是按出售時的市值,乘以當初購入單位時的折扣率計算。簡單來說,樓價升得越多,需要補的地價也越高。綠置居由於禁售期更長,意味著業主需要等待更長時間才能將物業在自由市場變現,資產流動性相對較低。
常見問題 (FAQ)
我是公屋住戶,應該優先考慮綠置居還是居屋？
這取決於你的個人財務狀況和需求。綠置居的優點是入場門檻較低（折扣更高、首期更少）,中籤機會相對較高。缺點是單位選擇可能較少,且轉售限制更嚴格。如果你預算有限,又急於置業,綠置居是個不錯的選擇。但如果你希望有更多屋苑選擇,或者考慮到未來換樓的靈活性,那麼同時申請居屋,甚至等待「白居二」機會,可能會更適合你。
綠置居的單位是不是都是回收的舊公屋？
不完全是。綠置居的單位來源有兩大類：一是全新興建的住宅項目；二是房委會選定回收的公共屋邨項目中,適合的整幢或部分樓宇。例如過往的麗翠苑、鑽石山啟鑽苑就是全新項目,而景泰苑則是在建公屋項目轉為綠置居出售。房委會會在每次推售時公佈單位詳情。
如果抽中了綠置居,是否必須放棄現有的公屋單位？
是的。綠置居計劃的其中一個主要目的,就是加快公屋單位的流轉。因此,成功購買綠置居單位的公屋住戶,必須在辦理入伙手續後的指定限期內（通常為60天內）,交還現居的公屋單位。
總結
總結來說,綠置居與居屋的最大分別在於其目標對象與政策目的。綠置居旨在為現有公屋租戶提供一個成本更低的置業階梯,加快公屋流轉；而居屋則面向更廣泛的中低收入市民,滿足其置業需求。兩者在申請資格、樓價、按揭和轉售限制上各有利弊,沒有絕對的好與壞,只有是否適合你。
在做決定前,請務必詳細評估你的申請資格、財務預算以及對未來賣樓的規劃。希望這篇文章能幫助你清晰理解綠置居和居屋的分別,順利踏出置業的第一步。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。