不少手持居屋的業主,隨着家庭結構轉變或財政狀況改善,都會萌生將單位出租以賺取被動收入的想法。然而,一個核心問題縈繞在他們心頭：「居屋可以出租嗎？」答案並非簡單的「可以」或「不可以」。原則上,未補地價的居屋是嚴禁出租的,否則將面臨嚴重法律後果。本文將為您全面剖析居屋出租的法律框架,深入探討未補地價居屋出租的風險與罰則,並指引您完成合規出租的唯一路徑——補地價,助您做出最精明的財務決策。
目錄大綱
居屋出租的法律框架：為何原則上「不可以」？
要理解「居屋可以出租嗎」這個問題,首先必須回歸政策的初衷。居者有其屋計劃（HOS）是政府的資助房屋政策,旨在以低於市值的折扣價,協助合資格的香港市民「上車」置業,解決自住需求,其本質並非投資工具。因此,政府在賣地契約中加入了嚴格的「轉讓限制」,以防止業主利用公共資源在短期內投機獲利。
簡單來說,您當初用折扣價買入單位,這份「折扣」就是政府（代表全體納稅人）對您的資助。在您將這份資助「歸還」給政府（即補地價）之前,您並未完全擁有該單位的業權,因此無權將其出租或在公開市場上自由出售。
不同時期的居屋轉讓限制
居屋的轉讓限制期（俗稱「禁售期」）會根據首次出售的日期而有所不同,大致可分為以下幾類：
- 2022年及之後首次出售的單位： 首15年內,業主不得以高於原價的價格在第二市場（綠表或白居二）轉售。首5年內,甚至不能在第二市場出售,除非有特殊情況並獲房委會批准。
- 2019年至2021年首次出售的單位： 限制期為10年。首2年內不得在第二市場轉售,第3至10年則可在第二市場免補地價出售。
- 2018年及之前首次出售的單位： 限制期為5年。首2年內不得在第二市場轉售,第3至5年可在第二市場免補地價出售。
不論在哪個時期,只要未繳付補價,業主都不能將單位在公開市場（自由市場）出售、出租或以任何形式轉讓。這一點是毋庸置疑的法律規定。
未補地價居屋出租：觸犯法例的嚴重後果
市場上總有業主心存僥倖,認為只要與租客私下達成協議,便可神不知鬼不覺地進行未補地價居屋出租。這絕對是「刀仔鋸大樹」的危險行為,一旦被揭發,後果遠超您的想像。根據香港《房屋條例》（第283章）,任何未補地價的資助房屋業主,若將單位出租、出售或作任何形式的轉讓,即屬違法。
⚠️ 法律警示：嚴苛的刑罰
根據香港房屋委員會的官方文件,違法業主一經定罪,最高可被罰款港幣500,000元及監禁1年。同時,相關的出租協議或買賣合約亦會被視為無效。房委會更有權收回該單位,業主將血本無歸。
違法出租的五重風險
| 風險類別 | 具體內容 |
|---|---|
| 刑事檢控 | 面臨巨額罰款和監禁風險,留下刑事案底。 |
| 租約無效 | 租約在法律上不成立,業主無法追討欠租,亦不能透過法律途徑驅逐「租霸」。 |
| 單位被收回 | 房委會有權行使酌情權,以原價（甚至更低價）回購單位,業主損失慘重。 |
| 銀行Call Loan | 若單位尚有按揭,銀行一旦發現業主違法出租,有權要求立即清還所有按揭貸款（俗稱Call Loan）。 |
| 舉報風險高 | 租客、鄰居、大廈管理處,甚至地產代理都可能成為舉報者,房委會亦會主動抽查。 |
合法將居屋出租的唯一途徑：補地價程序全解析
既然未補地價出租此路不通,那麼想合法地進行居屋出租,唯一的方法就是「補地價」。完成補地價後,您的居屋單位便會與私樓看齊,可以在公開市場自由出租、出售或轉讓,不再受任何限制。這一步是將資助房屋轉化為真正私有財產的關鍵。
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在考慮補地價這筆大額支出前,不妨先全面了解置業所涉及的各項成本。這篇文章詳細解析了買樓時的地產佣金、律師費及印花稅等費用,助您更精準地規劃財務。
補地價計算方法
補地價的金額並非固定不變,而是與物業的市值掛鉤。計算公式如下：
補價金額 = 補價時的物業市值 × (購入時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入時的十足市值
簡單來說,就是用補價當時的市值,乘以當初買入時的折扣率。例如,您當年以六折（40%折扣）買入單位,現在單位市值為600萬港元,您就需要補回40%的差價,即240萬港元。
補地價詳細步驟
- 遞交申請：向房委會或相關機構（如房協）遞交「評估補價申請書」,並繳付相關手續費。
- 物業估價：房委會委派測量師行上門為單位進行估價,以釐定當時的十足市值。
- 收到補價通知書：房委會發出正式的「補價通知書」,列明需要繳付的金額。此金額有效期為兩個月。
- 籌集資金：業主需在有效期內籌集資金。常見方法包括利用儲蓄、申請銀行加按或轉按套現。想了解更多按揭資訊？可參考按揭現金回贈2025:10+銀行回贈利率比較懶人包(附計算教學及陷阱拆解)。
- 繳付補價：在律師樓的協助下,將補價款項交予房委會。
- 獲取「解除轉讓限制證明書」：完成繳款後,約需一個月時間便會收到證明書。收到此文件後,您的物業便正式「鬆綁」,可以自由出租或買賣。
補地價划算嗎？出租回報與成本效益分析
決定是否補地價,是一項重大的財務決策。您需要仔細權衡付出的龐大成本與未來潛在的租金回報。這不僅是一道數學題,更關乎您的資金流、風險承受能力和長遠理財目標。
| 考慮因素 | 補地價後出租 | 維持現狀（不補地價） |
|---|---|---|
| 優點 | ✅ 合法賺取租金收入 ✅ 物業價值完全釋放 ✅ 可自由出售,把握市場時機 ✅ 財務安排更靈活（如加按） |
✅ 無需支付大額補價 ✅ 資金可作其他投資 ✅ 可在第二市場免補地價賣給綠表/白居二買家 |
| 缺點 | ❌ 前期資金壓力巨大 ❌ 若樓市下跌,可能「高位」補價 ❌ 需支付律師費、估價費等開支 ❌ 租金回報未必能即時覆蓋補價成本 |
❌ 不能出租,資產無法產生現金流 ❌ 轉售市場及對象受限 ❌ 無法享受樓價上升的全部成果 |
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例外情況：房委會「未補價資助出售房屋出租計劃」
除了補地價外,還有一個極其有限的合法出租途徑。房委會設有「未補價資助出售房屋出租計劃」,容許部分合資格的業主,將其未補價的單位出租予正在輪候公屋的合資格人士。
計劃參與資格
- 業主資格：通常要求單位首次出售日期起計已達10年或以上。
- 租客資格：必須是已輪候公屋3年或以上的家庭,或輪候6年或以上的非長者一人申請者。
這個計劃的優點是無需補地價便可合法收租,但缺點也相當明顯：租客來源非常有限,且租金水平可能受限,未必能達到市場最高價。對大部分業主而言,這並非一個靈活或高回報的選項。
FAQ：居屋出租常見問題
Q1: 未補地價的居屋可以租給家人嗎？
不可以。不論租客是誰,即使是直系親屬,只要涉及租金交易,未補地價的居屋出租都屬於違法行為。但如果家人只是「暫住」而沒有租金往來,則屬於灰色地帶,但業主本人必須仍居於該單位內。
Q2: 如果租客知道我的居屋未補地價,他會有什麼風險？
租客的風險同樣巨大。由於租約無效,租客將不受法律保障,無法享有正常的租客權利（如終止租賃通知期）。一旦被房委會發現,租客可能需要即時遷出,造成極大不便。此外,知情不報也可能涉及法律責任。
Q3: 補地價的金額是怎樣計算出來的？
補地價金額主要由兩個因素決定：第一是您申請補價時,房委會委託的測量師對該單位的評估市值；第二是您當初購買單位時所享有的折扣率。計算方式是「評估市值 x 當年折扣率」。
Q4: 「白居二」買家可以將單位出租嗎？
不可以。「白居二」（白表居屋第二市場計劃）買家購入的同樣是未補地價的居屋單位,因此同樣受到轉讓限制,不能在公開市場出租或出售。他們必須同樣經過補地價程序,才能合法地將單位出租。
結論
總結而言,「居屋可以出租嗎？」的答案,對於絕大多數業主來說,前提是必須先「補地價」。任何試圖繞過此程序進行未補地價居屋出租的行為,都是違法且高風險的,可能導致罰款、監禁甚至失去單位的嚴重後果。雖然補地價是一筆不菲的開支,但這是將您的資助房屋資產完全釋放、合法地賺取居屋出租回報的唯一正途。在做決定前,務必仔細評估自身的財務狀況、市場環境及長遠規劃,或諮詢專業人士的意見,確保每一步都穩妥合法。
*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
