對於不少香港人來說，買樓收租依然是實現財務自由、創造被動收入的理想途徑。尤其在政府全面「撤辣」後，投資物業的入場門檻有所降低，但隨之而來的按揭申請、稅務計算及租務管理等挑戰，依然讓不少新手投資者感到困惑。究竟現時買樓收租是否依然是一門好生意？當中涉及的物業稅、按揭利息等開支又應如何計算？
這篇全方位指南將以資深分析師的視角，為您深入剖析2026年買樓收租的每一個關鍵環節。從評估個人財務能力、計算真實租金回報率，到掌握最新的按揭成數要求及稅務細則，助您避開潛在風險，穩健地踏出成為「包租公」、「包租婆」的第一步。
目錄大綱
買樓收租第一步：計清首期與按揭成數
買樓收租的第一關，無疑是資金的準備。除了物業本身的價格，首期款項的多少，直接取決於銀行批出的按揭成數。自2023年7月金管局放寬按揭成數後，物業投資的槓桿操作空間有所變化，但投資物業（即非自住物業）的按揭成數上限，依然比自住物業為低。
💡 專家提示：
非自住物業的按揭成數上限，不論物業價值多少，一律為樓價的六成（60%）。這意味著投資者至少需要準備樓價四成的資金作為首期，這還未包括印花稅、律師費及地產代理佣金等前期開支。
💰 不同樓價的投資物業首期預算
讓我們透過一個清晰的表格，看看不同樓價的物業，您需要準備多少首期及相關開支：
| 物業價值 | 最高按揭成數 | 最少首期金額 | 預計印花稅 (AVD) | 總啟動資金 (約數) |
|---|---|---|---|---|
| HK$ 4,000,000 | 60% | HK$ 1,600,000 | HK$ 90,000 | HK$ 1,730,000 |
| HK$ 6,000,000 | 60% | HK$ 2,400,000 | HK$ 180,000 | HK$ 2,640,000 |
| HK$ 8,000,000 | 60% | HK$ 3,200,000 | HK$ 300,000 | HK$ 3,580,000 |
| HK$ 10,000,000 | 60% | HK$ 4,000,000 | HK$ 370,000 | HK$ 4,470,000 |
*總啟動資金已包括首期、印花稅、約1%代理佣金及約HK$10,000律師費作估算，僅供參考。
想了解更多關於按揭成數的計算詳情，可參考我們的轉按比較2026終極指南：一篇搞懂利率、現金回贈、套現好處與流程。
避唔開嘅政府開支：物業印花稅與物業稅
稅項是買樓收租中一項重要的固定成本，主要分為買入時繳付的「從價印花稅」(AVD) 和持有物業出租後每年需要繳付的「物業稅」。
📜 從價印花稅 (AVD) 最新計算
隨著2024年《財政預算案》宣布所有住宅物業需求管理措施（即「辣招」）撤銷，現時買入第二個或以上的物業，印花稅計算方式已統一採用「第二標準稅率」。這對於投資者來說，無疑是重大利好消息，大大減輕了入市的稅務負擔。
具體稅率如下：
| 物業售價或價值 (以較高者為準) | 稅率 |
|---|---|
| HK$3,000,000 或以下 | HK$100 |
| HK$3,000,001 至 HK$3,528,240 | HK$100 + (超出HK$3,000,000的款額) x 10% |
| HK$3,528,241 至 HK$4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 至 HK$6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 至 HK$9,000,000 | 3.0% |
| HK$9,000,001 至 HK$12,000,000 | 3.75% |
| HK$12,000,001 至 HK$24,000,000 | 4.25% |
| 超過 HK$24,000,000 | 4.5% |
有關印花稅的更多資訊，可以查閱首次置業印花稅2025終極指南：撤辣後計算方法、退稅、慳稅全攻略。
📊 物業稅點樣計？出租必報稅項詳解
只要您的物業有租金收入，就必須向稅務局申報並繳交物業稅。根據香港政府一站通的資料，物業稅的計算方式相對直接，業主可以從應課稅租金中扣除差餉，以及一個20%的「修葺及支出的標準免稅額」。
計算公式如下：
應評稅淨值 = (全年租金收入 – 業主支付的差餉) x 80%
應繳物業稅 = 應評稅淨值 x 標準稅率 (15%)
舉例說明：
假設您持有的物業每月租金為HK$15,000，一年總租金收入為HK$180,000。一年四季的差餉總額為HK$5,000，由您（業主）支付。
- 應評稅淨值：(HK$180,000 – HK$5,000) x 80% = HK$140,000
- 應繳物業稅：HK$140,000 x 15% = HK$21,000
持有成本大解構：按揭利息與單位維修費用
買入物業只是第一步，持續的持有成本才是影響最終回報的關鍵。其中，按揭利息和單位維修費用是兩大主要支出。
🏦 P按 vs H按：揀啱按揭利息慳到盡
香港的物業按揭計劃主要分為「P按」和「H按」兩種。
- P按 (最優惠利率按揭)：以最優惠利率(Prime Rate)為基準，利率較為穩定，不易受短期市場利率波動影響。
- H按 (銀行同業拆息按揭)：以香港銀行同業拆息(HIBOR)為基準，利率波動性較大，但通常在低息環境下，H按的實際利率會比P按更低。
在當前利率環境下，投資者應密切關注美國聯儲局的議息走向，並根據自身風險承受能力選擇合適的按揭計劃。大部分H按計劃都設有「封頂利率」（Cap Rate），其上限通常與P按利率掛鉤，為業主提供了一定保障。
🔧 唔可以睇小嘅雜費：單位維修與管理費
單位維修費用是許多業主容易忽略的隱藏成本。冷氣機滴水、水管淤塞、電器老化等問題，都需要資金進行維修或更換。建議業主每年預留相當於一至兩個月租金的金額作為維修儲備金。
此外，還有一些固定支出需要納入考量：
- 管理費：視乎屋苑設施和樓齡而定，由數百至數千元不等。
- 差餉及地租：由政府徵收，每季繳付一次。
- 保險費：為物業購買火險及第三者責任保險是基本要求。
- 空置期損失：在租客交替之間，物業可能會出現一至兩個月的空置期，這段時間的租金收入損失及供樓開支需要預先計算在內。
買樓收租回報率全攻略：點計先最實際？
衡量一項買樓收租投資是否成功，最核心的指標就是「租金回報率」。但很多人只會計算表面的回報率，而忽略了各項支出，導致預算失準。
📈 表面回報率 vs 實際回報率
表面租金回報率
這是最簡單的計算方法，只考慮租金和樓價。
公式：(全年租金收入 ÷ 買入樓價) x 100%
例子：一個HK$500萬的單位，月租HK$15,000。表面回報率為 (HK$180,000 ÷ HK$5,000,000) x 100% = 3.6%
實際租金回報率
這才是真正反映投資效益的數字，需要扣除所有開支。
公式：[ (全年租金收入 – 全年總支出) ÷ 買入樓價 ] x 100%
例子：同上例，假設全年總支出(按揭利息、管理費、差餉、物業稅、維修費等)為HK$80,000。實際回報率為 [ (HK$180,000 – HK$80,000) ÷ HK$5,000,000 ] x 100% = 2.0%
從以上例子可見，表面與實際回報率可以有顯著差距。精明的投資者必須以實際回報率作為決策依據，才能準確評估買樓收租的成效。
揀樓收租三大心法：地區、呎價與租客
要成功買樓收租，選擇合適的物業至關重要。以下是三個核心考慮因素：
- 地區潛力：選擇交通便利、鄰近商業區或大學校網的地區，租務需求通常較為殷切。例如，鐵路沿線的屋苑、中上環的單幢樓，或是大學城附近的住宅，都是不錯的選擇。
- 呎價與間隔：細價樓或「納米樓」雖然入場門檻較低，但租金增長潛力可能有限。間隔實用、呎價合理的中小型單位，往往更受市場歡迎，也較易找到優質租客。
- 租客質素：目標租客群決定了您的租務管理難度。例如，專業人士或家庭客通常較為穩定，而學生租客則流轉率較高。在放租時，可透過查閱工作證明、稅單等方式，了解租客的背景和財政狀況。
放租流程與注意事項
找到心儀物業後，下一步就是將其順利租出。一個標準的放租流程包括：
- 單位裝修及準備：進行基本翻新，確保單位乾淨企理，能吸引租客。
- 定價與放盤：參考同區類似單位的租金水平，制定一個具競爭力的租金。可以委託地產代理或在網上平台自行放盤。
- 篩選租客及簽約：與潛在租客見面，了解其背景。簽訂租約時，必須使用俗稱「兩年梗約」的標準租賃協議，並清楚列明租期、租金、按金、續租條款及雙方責任。
- 打釐印 (加蓋印花)：簽訂租約後的30日內，必須到稅務局的印花稅署為租約加蓋印花，否則租約將不具法律效力。
- 處理按金及收租：一般收取「兩按一上」，即兩個月租金作按金，一個月上期租金。建議開設一個專門的銀行戶口處理租務相關的收支，方便日後報稅及管理。
❓ FAQ 常見問題
Q1：如果本身已有自住物業並有按揭，再買樓收租的按揭成數會否受影響？
會。若申請人本身已有按揭在身，其供款與入息比率(DSR)的上限會由50%下調至40%，壓力測試下的上限亦會由60%下調至50%。銀行審批會更為嚴格，申請人需要有更充裕的入息證明。
Q2：物業稅可否用個人入息課稅方式評稅以減輕稅務負擔？
可以。如果您的租金收入是主要收入來源，或您的個人免稅額及可扣除項目（如居所貸款利息）總額較高，選擇以個人入息課稅方式評稅，有機會比單獨計算15%的物業稅更為划算。建議在報稅時諮詢專業人士或使用稅務局的稅款計算機進行比較。
Q3：買入連租約的單位有甚麼好處和壞處？
好處是即買即收租，免卻尋找租客和空置期的煩惱。壞處是無法親身視察單位內部情況，可能存在隱藏的維修問題。同時，新業主必須繼承舊租約的條款，無法立即調整租金或更換租客。
Q4：如何應對「租霸」問題？
預防勝於治療。在簽約前盡量了解租客背景。若不幸遇上租霸拖欠租金，業主可先發信追討，若無效則可透過土地審裁處申請收回物業。整個法律程序可能需時數月，期間的租金和法律開支都是潛在損失，因此篩選租客的步驟絕不能馬虎。
總結
買樓收租是一項長期的財務規劃，而非短線投機。在2026年的市場環境下，雖然入市成本因「撤辣」而降低，但利率仍然是影響回報的重要因素。成功的投資者，需要 meticulous 地計算每一項潛在成本，包括按揭利息、物業稅、管理費及單位維修費用，並以審慎的態度評估自己的現金流和風險承受能力。只要做足功課，選擇優質物業，買樓收租依然能為您帶來穩定而可觀的被動收入，是通往財務穩健的康莊大道。
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