資產按揭完整指南2026：無入息證明、退休人士必學！一篇搞懂申請資格與計算方法

您是否因為沒有傳統的入息證明，而在申請按揭貸款時處處碰壁？對於資產豐厚但收入非固定的退休人士、家庭主婦或自由工作者而言，這是一個普遍的困擾。其實，想在香港置業，並非只有一條路可走。資產按揭正是一個專為這種情況而設的財務方案，讓您的資產轉化為強大的購買力。本文將為您深入拆解無入息按揭的申請資格、銀行如何評估您的資產淨值、最新的退休人士按揭政策，以及詳細的計算方法，助您輕鬆實現置業夢想。

什麼是資產按揭？它和一般按揭有何不同？

置業是人生大事，了解不同的按揭方案至關重要。資產按揭與我們平時最常接觸的「入息按揭」在審批邏輯上有根本性的分別。

🔍 與傳統入息按揭的最大區別比較

為了讓您更清晰地理解兩者的差異，以下用表格形式進行一個直觀的比較：

值得注意的是，雖然壓力測試在政策上有所放寬，但銀行審批貸款的謹慎態度不變。想了解更多關於400萬樓月供要幾多？2026最新首期、利率、入息要求懶人包，可參考相關文章。

誰最適合申請資產按揭？

資產按揭並非適合所有人，它主要針對以下幾類特定人群，為他們提供了一條可行的置業途徑：

• ✅ 無固定收入人士

  例如家庭主婦、自由工作者（Freelancer）、斜槓族（Slasher）或網店店主等。他們可能擁有可觀的資產，但收入流水不穩定，難以滿足傳統按揭對固定月薪的要求。

• ✅ 已退休但擁有充裕資產的銀髮族

  許多退休人士已供滿自住物業，手持大量現金、股票或基金。他們即使沒有長俸或固定退休金收入，也能利用這些累積的資產來購買物業，無論是為了改善居住環境，還是為子女置業提供幫助。

• ✅ 收入來源不穩或主要來自海外的高資產淨值人士

  這類人士可能依賴投資回報、股息或海外業務收入，這些收入未必每月定時存入香港的銀行戶口，導致難以提供本地的入息證明。資產按揭正好能解決這個問題，直接評估其全球資產的實力。

銀行認可哪些資產？各大資產類型計算方法全覽

申請資產按揭的關鍵，在於您持有的資產是否被銀行「認可」，以及銀行會如何計算其價值。一般而言，流動性高、價值透明的資產最受歡迎。

💰 流動資產：現金、股票、基金、債券

這是最常見和最容易被接受的資產類別。計算方法如下：

• 現金存款：包括港元、美元、人民幣等主要貨幣的活期及定期存款，通常會以100%的價值計算。
• 股票：主要指在香港交易所上市的藍籌股及國企股，由於股價有波動風險，銀行會打折計算，折扣率一般為市值的50%-70%。
• 基金及債券：與股票類似，銀行會根據其風險水平和流通性給予不同的折扣，一般介乎市值的60%-90%。

🏠 固定資產：香港本地物業（現契樓）

如果您名下持有已經完全付清按揭的物業（俗稱「現契樓」），這也是一項非常有利的資產。銀行會委託估價行對該物業進行專業估價，然後按估價的一定比例（通常是50%左右）計入您的資產淨值。

📄 其他資產：保險單、車位等

• 人壽保險單：具有現金價值的儲蓄型或投資型人壽保險單，也可被部分銀行接納。銀行會根據保單的「現金價值」報告來計算，同樣會有一定的折扣。
• 車位：獨立持有的車位也可作為資產，計算方式與物業類似，需經銀行估價並打折計算。

⚠️ 資產計算常見誤區：海外資產與內地物業

很多申請人會問，我在海外或內地的資產是否可以計算在內？答案是：通常比較困難。由於驗證海外資產（特別是物業）的真偽及估值的複雜性較高，涉及不同地區的法律及市場環境，大多數香港銀行對此持保守態度，未必會接納海外或內地物業作為申請資產按揭的資產證明。

資產按揭的貸款額度如何計算？

了解銀行如何計算您的資產價值後，下一步就是計算您可以獲得多少貸款額度。整個計算過程遵循兩大核心原則。

原則一：資產淨值需大於或等於物業價值

這是申請資產按揭的入場門檻。您經過銀行折扣計算後的「總資產淨值」，必須至少等於您打算購買的物業的價格。如果資產淨值低於樓價，申請基本上會被拒絕。

原則二：最新按揭成數上限是多少？

根據香港金融管理局的最新指引，資產按揭的貸款額上限已從過去的四成放寬至樓價的六成（60%）。這意味著，即使您的資產遠超樓價，最多也只能借到樓價的60%，餘下的40%需要以首期支付。

資產按揭申請流程與注意事項

整個申請流程與傳統按揭大同小異，但在文件準備上需要特別注意。

📝 申請五部曲：從準備文件到銀行批核

1. 初步評估及諮詢：向銀行或按揭中介查詢，了解自己是否符合基本資格。
2. 準備資產證明文件：收集所有相關的資產證明文件，這是最關鍵的一步。
3. 遞交申請及物業估價：正式向銀行遞交申請表及所有文件，銀行會為目標物業進行估價。
4. 審批過程：銀行會審核您的資產文件，並作綜合財務評估。
5. 簽署貸款協議及放款：成功批核後，簽署正式貸款文件，完成交易。

📂 如何有效證明你的資產價值？（所需文件清單）

• 身份證明文件：香港身份證、住址證明。
• 物業買賣合約：臨時及正式買賣合約。
• 資產證明文件：
  • 銀行存款：最近3至6個月的銀行月結單或存摺紀錄。
  • 股票/基金：由銀行或證券行發出的最近3至6個月的月結單。
  • 物業：該物業的樓契、差餉單等。
  • 保險：顯示現金價值的保單年度報告。

🧐 銀行審批時的常見考量與潛在陷阱

• 資產的穩定性：若您的資產組合過於集中在高風險的股票，銀行可能會要求更高的資產淨值，或調低貸款額。
• 資產的來源：銀行會關注大額存款的來源，以符合反洗黑錢的監管要求。突然存入的大筆資金需要合理解釋。
• 申請人年齡：申請人的年齡是影響還款期的重要因素。銀行普遍會以「80減申請人年齡」來計算最長還款期，年紀較大的申請人，還款期可能會縮短。
• 聯名資產：如果資產由多人聯名持有，銀行通常會要求所有持有人共同成為按揭的借款人或擔保人，以確保權責清晰。

申請資產按揭需要通過壓力測試嗎？

一般而言，由於資產按揭的審批基礎是資產淨值而非還款能力，故豁免壓力測試。然而，銀行仍會對申請人的整體財政狀況進行評估，確保申請人有能力應付未來的供款。

申請人有年齡上限嗎？會影響還款期嗎？

雖然沒有明文的年齡上限，但申請人的年齡會直接影響最長還款期。銀行普遍採用「80減」或「75減」申請人年齡的方式來釐定還款年期。例如，一位65歲的申請人，其還款期最長可能只有10至15年（80-65=15），這會導致每月供款額相對較高。

如果資產是和家人聯名持有，可以申請嗎？

可以，但操作上會較為複雜。銀行通常會要求所有聯名持有人一同申請按揭，或簽署成為擔保人。這是為了保障銀行的利益，確保在需要時可以動用該聯名資產。因此，在申請前必須獲得所有聯名持有人的同意。

資產按揭的利率會比一般按揭高嗎？

不一定。資產按揭的利率與一般按揭通常處於相若水平。不過，由於銀行承擔的風險感知可能略高，個別情況下利率可能會稍微上調。最終利率取決於申請人的信貸紀錄、資產質素以及與銀行的關係。

所有銀行都提供資產按揭計劃嗎？

並非所有銀行都積極推廣資產按揭計劃。一般來說，大型的傳統銀行和一些私人銀行會提供此類服務。建議在申請前直接向多間銀行查詢，比較其審批準則和條款。

總結

總結而言，資產按揭為沒有傳統入息證明的您提供了一條清晰、可行的置業路徑。只要您多年來累積了足夠且被銀行認可的資產，即使是退休人士或自由工作者，買樓置業也並非遙不可及的夢想。本文已為您詳細整理了申請資產按揭的所有關鍵資訊，從概念、資格、計算方法到實際申請流程。建議您在行動前，先仔細盤點及評估自身的資產狀況，準備好相關證明文件，或諮詢專業的按揭顧問，以制定最適合您的方案，順利晉身業主行列。

*本文內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何專業建議。