買樓是許多香港人的夢想,但面對400萬的樓價,最關心的問題莫過於：「我每月要供多少錢？負擔得起嗎？」這個問題牽涉到首期預算、按揭利率,甚至是已經變化的壓力測試要求。清晰的財務藍圖,是成功置業的第一步。本文將為您提供最清晰的解答,不僅直接試算出400萬樓月供的具體金額,更會一步步拆解首期計算、金管局暫停壓力測試後的最新入息要求及所有隱藏開支,讓您對置業預算有十足把握。
目錄大綱
400萬樓月供快速試算表 (以最新按揭利率為例)
要計算每月供款,首先要了解貸款額、還款年期和按揭利率。以下我們以目前市場上常見的實際按揭利率約4.125%為基準,為您進行快速試算。請注意,最終利率會因應個人信貸狀況及銀行批核而異。
| 情境分析 | 貸款額 | 每月供款 (30年還款期) | 每月供款 (25年還款期) |
|---|---|---|---|
| 假設一：借足9成按揭 (首次置業) | HK$3,600,000 | 約 HK$17,429 | 約 HK$19,252 |
| 假設二：承造7成按揭 | HK$2,800,000 | 約 HK$13,555 | 約 HK$14,974 |
影響月供金額的3大關鍵因素
- 按揭成數： 貸款額佔樓價的比例,成數越高,首期支出越少,但總利息支出會增加。首次置業人士最高可申請九成按揭。
- 還款年期： 一般最長為30年。年期越長,每月供款越輕鬆,但全期總利息會更高。
- 按揭利率 (P按 vs H按)： 香港主要有 P按和H按兩種按揭計劃,利率的浮動會直接影響您的供款額。目前H按設有封頂利率,使其與P按的實際利率相若,因此較受市場歡迎。
計算首期與總開支：除了月供,買樓還要準備多少錢？
計算400萬樓月供只是第一步,真正「上車」前,您需要一筆可觀的前期資金。這筆資金遠不止首期那麼簡單,還包括多項雜費開支。
💰 400萬樓首期要多少？
首期金額取決於您的按揭成數,而按揭成數則受「首次置業」身份影響：
- 首次置業買家： 根據現行按揭保險計劃,購買400萬港元的物業,最高可承造9成按揭。換言之,首期最低只需樓價的1成,即 HK$400,000。
- 非首次置業買家： 若您已持有其他住宅物業,按揭成數會受到限制,一般最高只能承造7成按揭,首期便需要準備至少3成,即 HK$1,200,000。
🧾 不能不知的隱藏成本：印花稅、律師費、代理佣金
除了首期,以下開支是您必須預留的「彈藥」：
400萬樓宇前期總開支估算 (首次置業)
| 首期 (10%) | HK$400,000 |
| 從價印花稅 (第2標準稅率) | HK$90,000 |
| 地產代理佣金 (1%) | HK$40,000 |
| 律師費及雜費 | 約 HK$10,000 |
| 預計總前期開支 | 約 HK$540,000 |
*註：從價印花稅根據最新財政預算案公佈的第2標準稅率計算,400萬物業稅率為HK$90,000。額外印花稅(SSD)及買家印花稅(BSD)已於2024年2月28日起撤銷。
順利上車的關鍵：月入要求與壓力測試的最新情況
成功申請按揭的關鍵,在於證明您有足夠的還款能力。以往令人頭痛的「壓力測試」,現已出現重大改變。
📉 什麼是壓力測試 (Stress Test)？最新變化是什麼？
壓力測試是金管局過去用作評估按揭申請人還款能力的機制,要求申請人在假設利率上升2%（2024年2月28日前為3%）後,其「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI) 仍不能超過月入的60%。
【最新消息】根據金管局於2024年2月28日的公佈,鑑於利率進一步上升的機會較低,已決定暫停實施壓力測試要求。這意味著,銀行目前審批按揭時,主要依據基本的「供款與入息比率」要求。
- 基本要求： 現時,申請人的每月總債務供款（包括按揭、私人貸款等）不得超過其每月總收入的50%。
這個轉變無疑降低了「上車」的門檻,讓更多準買家能夠達到入息要求。
📊 買400萬樓,家庭月入要多少才能通過？
在壓力測試暫停後,我們只需計算基本的供款與入息比率。以上述借足9成、還款期30年的情況為例：
- 每月供款： 約 HK$17,429
- 供款與入息比率上限： 50%
- 最低月入要求計算： HK$17,429 ÷ 50% = HK$34,858
換言之,如果您的家庭總收入（或個人收入）達到 HK$34,858 或以上,並且沒有其他重大債務,便有很大機會成功申請到9成按揭。
常見問題 (FAQ)
❓ P按和H按,哪種按揭計劃比較好？
H按（銀行同業拆息按揭）的利率波動性較高,但通常設有「封頂利率」(Cap Rate),這個上限一般等同於P按（最優惠利率按揭）的實際利率。因此,在加息週期,H按的最終供款額與P按相若；若未來減息,H按的供款則有機會隨之下降。基於這個「可享低息,亦有封頂」的特性,目前市場上超過九成的按揭申請人選擇H按計劃。
❓ 還款年期是不是越長越划算？
選擇較長的還款年期（如30年）可以大幅降低每月供款壓力,讓財務安排更靈活,更容易通過入息要求。然而,代價是總利息支出會顯著增加。反之,較短的年期（如20或25年）雖然月供壓力大,但能節省大量利息。這是一個典型的「以時間換取金錢」或「以金錢換取時間」的抉擇,應根據個人財務狀況和未來規劃來決定。
❓ 如果信貸評級 (TU) 不佳,會影響月供金額嗎？
絕對會。信貸評級（TU）是銀行評估您信貸風險的重要依據。一個良好的TU評級,有助您獲得最優惠的按揭利率和現金回贈。相反,如果TU評級欠佳（例如有遲還款紀錄）,銀行可能會調高您的按揭利率,甚至拒絕您的按揭申請。因此,在申請按揭前,保持良好的信貸紀錄至關重要。
總結
總括而言,規劃400萬樓月供預算,您需要考慮的遠不止是每月的還款額。從前期至少54萬的啟動資金,到暫停壓力測試後每月約$35,000的入息門檻,每一個環節都環環相扣。透過本文的分析,我們了解到首期、印花稅、律師費等雜費同樣重要。建議在做任何決定前,先仔細評估自身的財務狀況,並利用網上的按揭計算機做好充分準備。一份清晰的財務藍圖,是您成功置業,安居樂業的最穩固基石。
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*本文內容僅代表作者個人觀點,僅供參考,不構成任何專業建議。
